وفقًا للقانون، فإن مصطلح "الأجانب وما في حكمهم" لا يشمل فقط الأفراد الذين ليس لديهم جنسية جمهورية كوريا. بل يشمل أيضًا الشركات والمنظمات التي تم تأسيسها بموجب قوانين أجنبية، والحكومات الأجنبية وبعض المنظمات الدولية. حتى الشركات المحلية تعتبر "أجانب وما في حكمهم" إذا كان أكثر من نصف أعضائها أو مديريها الذين يقومون بتنفيذ الأعمال من الأجانب، أو إذا كان الأجانب أو الشركات الأجنبية يمتلكون أكثر من نصف رأس المال أو حقوق التصويت (البند 4 من المادة 2).
قد يفقد مواطنو كوريا الجنوبية جنسيتهم أو قد تتغير هيكلة ملكية الشركات المحلية، مما يؤدي إلى اعتبارهم "أجانب وما في حكمهم". للاحتفاظ بالعقارات التي يمتلكونها، يجب عليهم تقديم إعلان بالاستمرار في الاحتفاظ بها خلال 6 أشهر من تاريخ تغيير وضعهم إلى "أجانب وما في حكمهم" (المادة 8، البند 3).
## مواعيد الإخطار حسب سبب الاستحواذ: 30 يومًا للبيع، 60 يومًا للهدية، 6 أشهر للميراث
تاريخ انتهاء صلاحية الإبلاغ يختلف حسب كيفية الحصول على العقار.
- عقد بيع: يجب تقديم إشعار بصفقة عقارية في غضون 30 يومًا من تاريخ إبرام العقد. يشمل ذلك الأجانب كأطراف في المعاملة (المادة 3).
- الهبة وغيرها من العقود غير البيع: يجب على الأجانب تقديم إشعار بالحصول على عقار أجنبي في غضون 60 يومًا من تاريخ إبرام العقد (المادة 8 الفقرة 1).
- الميراث والمزاد والمزايدة والحكم النهائي والاندماج المؤسسي وبناء مبنى جديد وغيرها: يجب الإبلاغ في غضون 6 أشهر من تاريخ الحصول عليه (المادة 8 الفقرة 2، الفقرة التنفيذية رقم 5).
يجب إرفاق المستندات التي توضح سبب الحصول على العقار بطلب الإبلاغ. بالنسبة للهبة، عقد الهبة، وبالنسبة للميراث، مستندات تثبت أنك أحد الورثة، وبالنسبة للمزاد، شهادة التصفية، وبالنسبة للحكم النهائي، الحكم (الفقرة التنفيذية رقم 7). يمكن للموظف المسؤول التحقق من شهادة التسجيل من خلال الاستخدام المشترك للمعلومات الإدارية. وفقًا لإرشادات الحكومة 24، يمكن تقديم طلب الحصول على أرض أجنبي عبر الإنترنت أو بالزيارة أو بالبريد، ويتم معالجته في غضون 3 ساعات خلال ساعات العمل دون رسوم. غالبًا ما تتطلب المستندات الأسرية الصادرة من الخارج ترجمة وإثباتًا، لذلك من الأفضل أن تترك فترة إعداد واسعة.
إذا لم يتم تقديم الإبلاغ أو تم تقديمه بمعلومات كاذبة، فسيتم فرض غرامة. بالنسبة للحصول على العقار بموجب هبة وغيرها من العقود، لا تتجاوز الغرامة 3 ملايين وون، وبالنسبة للحصول على العقار بموجب ميراث وغيرها من العقود والإبلاغ المستمر عن الاحتفاظ به، لا تتجاوز الغرامة 1 مليون وون (المادة 28 الفقرة 4 والفقرة 5).
## الموافقات المطلوبة قبل العقد على الأراضي
بعض المناطق من الأراضي تخضع لإذن مسبق قبل العقد، وليس للإخطار. يجب على الأجانب وغيرهم الحصول على إذن بشراء الأراضي في المناطق التالية من مكتب المدينة أو المقاطعة أو الحي قبل إبرام العقد (المادة 9، الفقرة 1).
- مناطق الحماية العسكرية والقواعد العسكرية، والجزر المعلنة للأغراض الدفاعية، والمناطق القريبة من الثكنات العسكرية، وما إلى ذلك.
- التراث الثقافي المحدد ومناطق الحماية، والمعالم الطبيعية ومناطق الحماية.
- مناطق الحفاظ على البيئة والمناظر الطبيعية، ومناطق الحماية الخاصة بالحياة البرية.
يجب إرفاق الاتفاقية بين الأطراف المتعاقدة في عقد شراء الأراضي بطلب التقديم، ولا توجد رسوم. تبلغ مدة المعالجة 30 يومًا (مع إمكانية التمديد ضمن نطاق 30 يومًا) للمناطق المخصصة للأغراض الدفاعية، و 15 يومًا للمناطق الأخرى (المادة 6، الفقرة 3 من اللائحة التنفيذية). لا يكون لعقد شراء الأراضي المبرم دون إذن أي قوة قانونية، وقد يتعرض للعقوبة بالسجن لمدة لا تزيد عن سنتين أو غرامة لا تزيد عن 20 مليون وون (المادة 9، الفقرة 3، المادة 26، الفقرة 2).
## منطقة تصريح معاملات الأراضي الأجنبية في سونغدو وإنشيون، حتى 25 أغسطس 2027
في إعلان تحديد منطقة تصريح تداول الأراضي، يمكن تحديد الأفراد المستهدفين والغرض والنوع (المادة 10، الفقرة 3)، وبالتالي توجد مناطق مخصصة للأجانب فقط كأهداف للتصريح. أعلنت وزارة الموارد البشرية والإسكان عن تحديد منطقة العاصمة (منطقة سيول) كمنطقة تصريح تداول أراضي للأجانب في 26 أغسطس 2025، وتم تمديدها لمدة عام بنفس النطاق في 20 أغسطس 2026.
- فترة التحديد: من 26 أغسطس 2026 إلى 25 أغسطس 2027
- المنطقة: جميع مناطق سيول، 9 مناطق ذاتية الحكم في إنشون (ميتشوهول، يونسو، نامدونغ، بوبيونغ، كيانيغ، سيوهي، غيمدان، يونغجونغ، جيمولبو (باستثناء المنطقة القديمة لمنطقة دونغ))، و 23 مدينة ومقاطعة في غيونغي (سوون، سونغنام، غيومغيونغ، يونغين، بوخيون، هواسونغ)
- الهدف: معاملات الأجانب في المنازل المستقلة والمتعددة العائلات والمتعددة الطوابق والشقق السكنية، تزيد عن 6 أمتار مربعة في المناطق السكنية، وأكثر من 15 مترًا مربعًا في المناطق التجارية
وفقًا للإعلان الصادر وقت التعيين في عام 2025، لا يمكن للأجانب الذين لا يمكنهم الإقامة الفعلية لمدة عامين بعد الاستحواذ الحصول على التصريح، ويجب عليهم أيضًا تقديم خطة تمويل وإثبات ونوع التأشيرة وتفاصيل القروض الأجنبية والتحويلات. إذا كان مواطن أجنبي يرغب في شراء شقة سونغدو، فيجب عليه الحصول على هذا التصريح قبل التوقيع على العقد. يجب أن يتضمن نموذج طلب تصريح تداول الأراضي خطة استخدام الأراضي وخطة تمويل الاستحواذ (المادة 11، الفقرة 3)، والعقود المبرمة بدون تصريح غير صالحة (المادة 11، الفقرة 6). الحصول على تصريح تداول الأراضي لا يتطلب تصريحًا منفصلاً للاستحواذ على الأراضي من قبل الأجانب (المادة 9، الفقرة 1، الاستثناء).
## عند الشراء بأموال أجنبية من قبل غير المقيمين
يجب التحقق مما إذا كانت الإبلاغ بموجب المادة 9-42 من لائحة معاملات العملات الأجنبية مطلوبًا في حالة قيام غير مقيم لا يمتلك عنوانًا أو إقامة في كوريا بشراء عقار في كوريا.
- إبلاغ البنك الأجنبي: في حالة الحصول على العقار بأموال تم تحويلها من الخارج أو إحضارها مباشرة، يجب الإبلاغ إلى البنك الأجنبي مع إرفاق المستندات التي تثبت المعاملة ببيان الإبلاغ عن الحصول على العقار (قبول).
- الحالات التي لا يلزم فيها الإبلاغ: وتشمل هذه الحالات عندما يحصل غير المقيم الأجنبي على العقار عن طريق الميراث أو الهبة، أو عندما يستأجر للاستخدام الشخصي أو لأفراد الأسرة أو الموظفين، أو عندما يحصل عليه مقيم كوري غير مقيم.
- إبلاغ بنك كوريا: يتم الإبلاغ عن الحصول على العقار من قبل غير المقيمين الذين لا يندرجون ضمن الحالتين المذكورتين أعلاه إلى محافظ بنك كوريا.
نوصك بالتحقق أولاً مع البنك المعاملة قبل التحويل والتأكد من تطابق المستندات مع نموذج الإبلاغ عن العقارات والعقد من حيث المبلغ والتاريخ. يساعد مكتب وكيل إداري هوانغ يون-سانغ في إعداد وتقديم نماذج الإبلاغ عن الحصول على العقارات والاحتفاظ بها، وطلبات تصريح الحصول على الأراضي الأجنبية، وطلبات تصريح عقد بيع الأراضي، وإعداد المستندات المطلوبة لتقديمها إلى البنوك الأجنبية. عند التفويض، يلزم وجود وكالة ونسخة من هوية الشخص المفوض (المادة 7 الفقرة 4 من اللائحة التنفيذية)، وسيتم إعلامكم بالتكاليف بعد التشاور. قد يختلف منح التصريح ونتائج المعالجة اعتمادًا على حكم السلطة المختصة، لذلك يلزم التحقق من كل حالة على حدة.