「قانون الإجراءات الخاصة بشأن بعض المباني المحددة“ تم الإعلان عنه بموجب القانون رقم 21820 بتاريخ 16 يونيو 2026، ووفقًا لبند الأحكام التفسيرية، يبدأ تنفيذه في 17 ديسمبر 2026 بعد ستة أشهر من تاريخ الإعلان. مدة سريانه 18 شهرًا من تاريخ التنفيذ، والمباني التي يتم تقديم إشعار بشأنها خلال تلك الفترة تخضع لهذا القانون حتى بعد انتهاء المدة.
المباني المستهدفة هي المباني السكنية المحددة التي اكتملت فعليًا بحلول 31 ديسمبر 2023. المبنى المحدد هو المبنى الذي تم بناؤه دون ترخيص أو إخطار، أو تم تجديده بشكل كبير دون ترخيص أو إخطار، أو تم الحصول على ترخيص له ولكنه لم يتلق موافقة على الاستخدام، أو تم تغيير استخدامه دون ترخيص أو إخطار. يجب أن يكون أكثر من نصف مساحة الأرض مغطاة للاستخدام السكني، وتكون معايير الحجم كما يلي:
- المباني متعددة الأسرار: 85 مترًا مربعًا أو أقل لكل وحدة سكنية (بما في ذلك الأجزاء المضافة التي لم يتم الحصول على موافقة استخدام لها)
- المنازل المستقلة: 165 مترًا مربعًا أو أقل. تتجاوز المساحة من 165 مترًا مربعًا إلى 330 مترًا مربعًا وتخضع للوائح المحلية المعنية.
- المباني متعددة العائلات: 660 مترًا مربعًا أو أقل
- من بين هذه المباني، تلك التي تم الحصول على ترخيص لها كمرافق معيشية مجتمعية واستخدمت كمساكن قبل 31 ديسمبر 2023
يتم استبعاد المواقع المخصصة للمرافق الحضرية والعسكرية، والمناطق المتاخمة للطرق، والمناطق المحمية، وما إلى ذلك، ويتم الاعتراف بالمباني التي تم بناؤها قبل تحديد مناطق التطوير المحدودة والمناطق العسكرية المحمية كاستثناءات. كما يتم استبعاد المباني التي تلقت شهادة الموافقة بموجب القانون الخاص السابق دون تغيير في الملكية.
## إجراءات الإخطار ومعايير الموافقة على الاستخدام
يجب على المالك أو المالك أن يقدم إشعارًا إلى رئيس البلدية أو رئيس المقاطعة أو رئيس المكتب التنفيذي مع إرفاق رسومات التصميم وتقارير المسح الميداني. الفترة الزمنية للإشعار محددة بمرسوم رئاسي، ولكن المرسوم التنفيذي لم يتم نشره بعد. يجب عليك إعادة التحقق من الفترة الزمنية للإشعار بمجرد صدور المرسوم التنفيذي.
عندما يتلقى رئيس البلدية أو رئيس المقاطعة أو رئيس المكتب التنفيذي الإشعار، فإنه يخضع لمراجعة لجنة البناء، وإذا استوفى المعايير، فإنه ملزم بإصدار شهادة الموافقة على الاستخدام في غضون 30 يومًا من تاريخ استلام الإشعار. المعايير الرئيسية هي كما يلي:
- يجب أن يكون قطعة أرض يملكها أو حصل على موافقة لاستخدامها. في حالة تغيير الأجزاء المشتركة في المباني الجماعية، يجب تقديم دليل على قرار الإدارة.
- يجب ألا ينتهك العلاقة بين قطعة الأرض والطريق (يُعتبر الحد الأدنى لعرض الطريق 3 أمتار)، وخطوط البناء، ولا يوجد عائق كبير عن السلامة الهيكلية، والصحة، والحماية من الحرائق، والحقوق في ضوء الشمس.
- في حالة زيادة عدد الأسر أو الأسر المنزلية، يجب الالتزام باللوائح المتعلقة بالإخلاء والحماية من الحرائق ومعايير مرافق الإطفاء.
- لا توجد غرامات متأخرة أو أوامر تنفيذية مستحقة الدفع. ومع ذلك، يمكن الحصول على شهادة الموافقة على الاستخدام بشرط دفعها جميعًا في غضون عام واحد.
## معايير الغرامات المتأخرة وأوامر التنفيذ في إنتشون
هناك بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها فيما يتعلق بالتكاليف. سيتم فرض غرامة قدرها خمسة أضعاف مبلغ الغرامة الإلزامية المنصوص عليه في المادة 80 من "قانون البناء" على المباني التي لم تتلقَ غرامة إلزامية من قبل. إذا تم فرض غرامة أقل من خمس مرات، فإن الغرامة هي المبلغ المتبقي من خمسة أضعاف المبلغ الإلزامية بعد خصم المبلغ المدفوع بالفعل.
يتم فرض الغرامة الإلزامية بعد إخطار رسمي أولاً (المادة 79 والمادة 80 من قانون البناء) لعدم الامتثال لأمر الإصلاح. بالنسبة للمباني التي تم بناؤها بدون ترخيص، يتم تطبيق نسبة 50٪ من القيمة القياسية للمتر المربع الواحد مضروبة في المساحة المخالفة. بالنسبة للمباني التي تم بناؤها بدون إخطار، يتم تطبيق نسبة 70٪ (المادة 115 من الفقرة 3 من اللائحة التنفيذية). يضيف قانون البناء في إنتشون معايير إضافية على هذا النحو.
- بالنسبة للمباني السكنية التي تبلغ مساحتها 60 مترًا مربعًا أو أقل، يتم فرض نصف مبلغ الغرامة الإلزامية المحسوبة.
- عدد مرات فرض الغرامة الإلزامية هو مرة واحدة في السنة.
- للحصول على تخفيف، يجب تصحيح الموقف في غضون عامين من تاريخ استلام أمر الإصلاح الأولي.
تشمل أسباب التخفيف تغيير ملكية العقار بعد المخالفة، وصعوبة التصحيح خلال فترة الإيجار بسبب وجود مستأجر، ومساحة المخالفة أقل من 30 مترًا مربعًا (باستثناء المباني الجماعية)، والمخالفات التي تم اكتشافها لاحقًا والتي كانت موجودة منذ وقت الحصول على إذن الاستخدام، وما إلى ذلك، ويمكن تخفيفها في حدود 75٪ (المادة 80 من الفقرة 2 من قانون البناء، المادة 115 من الفقرة 4 من اللائحة التنفيذية). يتوقف فرض رسوم جديدة على الفور عند التصحيح، ولكن يتم تحصيل المبلغ الذي تم فرضه بالفعل.
## المستندات والتحقق منها قبل التقديم
قبل تقديم الإبلاغ بموجب قانون الإجراءات الخاصة، يرجى جمع المواد التالية أولاً لتحديد الأهلية بسرعة.
- سجل المباني والسجل العقاري (التحقق من علامات المخالفة والمساحة)
- أمر تصحيحي، إشعار الغرامة الإلزامية أو إشعار التقييم
- مستندات التصميم وتقارير المسح الميداني التي أعدها مهندس معماري (المستندات المرفقة القانونية)
- دليل على ملكية الأرض أو إذن الاستخدام، بالنسبة للمباني المجتمعية، دليل على قرار الهيئة الإدارية
- مواد تثبت الإنجاز والاستخدام السكني قبل 31 ديسمبر 2023
يتم تطبيق رسوم التصريح المحددة في الملحق 1 لقانون بلدية إنشيون المعماري عند تصحيحها عن طريق الحصول على تصريح جديد لتوسيع أو تغيير الغرض. بالنسبة للمنازل المستقلة التي تقل مساحتها الإجمالية عن 200 متر مربع، تبلغ الرسوم 4000 وون، وبالنسبة للمباني الأخرى، تبلغ 9400 وون، وبالنسبة للمنازل المستقلة التي تزيد مساحتها عن 200 متر مربع وتصل إلى 1000 متر مربع، تبلغ 6000 وون، وبالنسبة للمباني الأخرى 20000 وون. يتم حساب التغييرات التصميمية (بما في ذلك تغيير الغرض) بناءً على مساحة الجزء الذي يتم تغييره، ويتم دفعها بفواتير إيصال.
في الحالات التي لا تندرج ضمن نطاق قانون الإجراءات الخاصة أو عندما يكون من الصعب استيفاء الشروط، يمكن تصحيحها عن طريق استعادة الوضع الأصلي أو الحصول على تصريح جديد أو إشعار للتوسيع أو تغيير الغرض. إذا تلقيت إشعارًا، فإن الخطوة الأولى هي تقديم رأي يتضمن أسباب التخفيف والوقائع، وإذا كان هناك سبب للطعن في القرار، فيجب مراجعة المراجعة الإدارية. يتم تحديد ما إذا كان سيتم منح شهادة استخدام أم لا من خلال مراجعة السلطة المختصة، وسيتم إرشادك بشأن الرسوم بعد الاستشارة.
تتولى مكتب وكيل إداري هوانغ يون سانغ مهمة فحص ما إذا كانت تندرج ضمن نطاق قانون الإجراءات الخاصة، وإعداد نماذج الإخطار والمستندات المرفقة، وصياغة وتقديم مذكرة في مرحلة إشعار الإلزام، وصياغة وتقديم طلب المراجعة الإدارية للقرار. سيتم إرشادك بشأن التكاليف بعد الاستشارة بعد التحقق من حالة المبنى.
*هذا الدليل على التوجهات الإدارية تم تجميعه بناءً على اللوائح والقرارات المعلنة من قبل مكتب وكيل إداري هوانغ يون سانغ. نظرًا لعدم نشر المرسوم التنفيذي بعد، فقد تتغير فترات الإخطار وما إلى ذلك، ويتطلب الأمر فحصًا فرديًا لكل حالة.*