القانون رقم 56 من قانون تخطيط واستخدام الأراضي ينص على أنه يجب الحصول على ترخيص تطوير للأفعال مثل بناء مبنى أو تركيب منشأة أو تغيير في شكل الأرض أو استخراج الحصى أو تقسيم الأراضي أو وضع أشياء في مناطق المساحات الخضراء والمحافظة على البيئة الطبيعية لمدة شهر أو أكثر. يجب إرفاق طلب بتقديم خطط البنية التحتية والوقاية من الأضرار والوقاية من التلوث البيئي والمناظر الطبيعية والتنسيق (المادة 57). تبلغ مدة المعالجة 15 يومًا، ويتم تخطي فترات مراجعة لجنة التخطيط الحضري أو التشاور مع الجهات المعنية (المادة 54 من اللائحة التنفيذية).
في إنشيون، تم تفويض مهام ترخيص التطوير إلى رؤساء البلديات والمقاطعات (المادة 84 والجدول 3 من لائحة التخطيط الحضري لمدينة إنشيون). ما لم يتم التعامل معها مباشرة من قبل رئيس البلدية، يتم التقديم إلى مكتب البلدية أو المقاطعة التي تقع فيها الأرض. بالنسبة لأراضي منطقة يونسو مثل سونغدو، تستقبل مكتب مقاطعة يونسو الطلبات.
هناك أيضًا حد لمساحة تغيير الشكل التي يمكن الحصول على ترخيص لها مرة واحدة. بالنسبة للمناطق الحضرية بما في ذلك المناطق السكنية والتجارية والمناطق الخضراء الطبيعية والمناطق الخضراء الصناعية، يجب أن تكون أقل من 10,000 متر مربع، وأقل من 20,000 متر مربع للمناطق الصناعية، وأقل من 5,000 متر مربع للمناطق الخضراء المحمية (المادة 55 من اللائحة التنفيذية). تنص المادة 19 من لائحة التخطيط الحضري لمدينة إنشيون على أقل من 10,000 متر مربع للمناطق الخاضعة للإدارة المحمية، وأقل من 20,000 متر مربع للمناطق الخاضعة للإدارة الإنتاجية، وأقل من 30,000 متر مربع للمناطق الخاضعة للإدارة المخططة والمناطق الزراعية.
## مراجعة لجنة التخطيط الحضري ووديعة التنفيذ
بموجب المادة 27 من لائحة إنشيون، يجب أن يخضع تغيير طبيعة الأرض الذي يزيد عن 10,000 متر مربع في المناطق السكنية والتجارية، أو أكثر من 30,000 متر مربع في المناطق الصناعية، أو استخراج 30,000 متر مكعب من التربة والصخور، لمراجعة لجنة التخطيط الحضري. يمكن أن تخضع تغييرات طبيعة الأرض التي تزيد عن 1000 متر مربع للاستشارة من اللجنة (المادة 28). عند إيداع ضمان التنفيذ، يكون الحد الأدنى 20 بالمائة من إجمالي تكاليف المشروع، ويجب إيداعه في غضون 30 يومًا من تاريخ استلام الإشعار، ويمكن تمديده مرة واحدة لمدة 30 يومًا (المادة 30، المادة 30-2). يمكن إصدار أمر باستعادة الوضع الأصلي في حالة تنفيذ أعمال بناء بدون ترخيص أو مخالفة لشروط الترخيص (المادة 60 من القانون).
## بعد فحص الإنجاز، يجب تقسيم الأراضي وتغيير تصنيفها في غضون 60 يومًا
تلقيت ترخيصًا لتغيير الطبيعة أو استخراج الحجر، وبعد الانتهاء من أعمال البناء، تخضع لفحص الإنجاز. يتم استبدال المبنى بموافقة الاستخدام بموجب القانون (المادة 62). إذا تغيرت وظيفة جزء من قطعة أرض واحدة بسبب تغيير الطبيعة وما إلى ذلك، فيجب عليك تقديم طلب للتقسيم في غضون 60 يومًا من ذلك اليوم (قانون إنشاء وإدارة المعلومات المكانية رقم 79). ويجب تقديم طلب لتغيير التصنيف من تاريخ وقوع سبب ذلك في غضون 60 يومًا (المادة 81). يعد إنجاز أعمال تغيير الطبيعة سببًا نموذجيًا لتغيير التصنيف (المرسوم التنفيذي رقم 67). رسوم الطلب هي 1400 وون لكل قطعة أرض بعد التقسيم، و 1000 وون لكل قطعة أرض لتغيير التصنيف (الجدول 12 من اللائحة التنفيذية).
## المناطق الحضرية في إنشون تخضع لرسوم أعباء التطوير ابتداءً من 660㎡ تخضع مناطق المدن في إنشون للرسوم التطويرية اعتبارًا من 660 مترًا مربعًا.
قد تكون المشاريع التي تتضمن تغييرات في التسمية عرضة للرسوم الإنمائية (المادة 5 من قانون استعادة أرباح التطوير). تبلغ المساحة القياسية للمناطق الحضرية في المدن الكبرى 660 مترًا مربعًا، وللمناطق الحضرية الأخرى 990 مترًا مربعًا، ولغير المناطق الحضرية 1650 مترًا مربعًا (المادة 4 من اللائحة التنفيذية)، وبالتالي فإن المناطق الحضرية في إنشيون تخضع للائحة من 660 مترًا مربعًا. إذا قام نفس الشخص بتنفيذ تقسيمات في أراض متجاورة خلال 5 سنوات، فسيتم تجميع المساحات.
يتم تحديد الرسوم على أساس الفرق بين سعر الأرض عند نقطة الانتهاء وسعر الأرض عند نقطة البداية، والزيادة الطبيعية في القيمة، وتكاليف التطوير (المادة 8 من القانون). لتلقي الاعتراف بتكاليف التطوير، يجب تقديم ملخص حساب تكاليف التطوير ووثائق داعمة إلى رئيس البلدية أو رئيس المقاطعة أو رئيس المكتب التنفيذي في غضون 40 يومًا من تاريخ الحصول على إذن التشغيل (المادة 25 من اللائحة التنفيذية). إذا تم تجاوز الموعد النهائي، فسيتم فرض غرامة قدرها 100 مليون وون، وإذا لم يتم الدفع في غضون 3 أشهر أو تم تقديمه بشكل غير صحيح، فسيتم فرض غرامة قدرها 200 مليون وون (المادة 29 من اللائحة التنفيذية). بالنسبة للمشاريع التي لا تزيد مساحتها عن 2700 متر مربع، يمكن حساب التكاليف الفعلية للبناء والمسح والتصميم والإدارة العامة باستخدام التكاليف القياسية المعلنة من قبل وزارة الموارد البشرية والنقل، وتكون تكلفة الأرض في مقاطعات إنشيون ذاتية الإدارة 67,910 وون للمتر المربع الواحد للأراضي الجبلية و 50,390 وون للمتر المربع الواحد للأراضي غير الجبلية.
## مراجعة والدفع بعد الإخطار المسبق
## بيان تفصيلي
عند تقديم البيان التفصيلي، سيتم إخطاركم بمعايير التقييم والمبلغ المتوقع خلال 60 يومًا (وفقًا للفقرة 15 من اللائحة التنفيذية). إذا كان هناك أي اعتراض، فيمكنكم طلب مراجعة ما قبل الإخطار خلال 30 يومًا من تاريخ استلام الإخطار، وسيتم إخطاركم بالنتيجة خلال 15 يومًا (وفقًا للفقرة 16 من اللائحة التنفيذية). يجب دفع الرسوم خلال 6 أشهر من تاريخ التقييم (وفقًا للمادة 18 من القانون)، وإذا كان هناك أي اعتراض على التقييم والتحصيل، فيمكنكم طلب مراجعة إدارية لدى لجنة تعويضات الأراضي المركزية (وفقًا للمادة 26 من القانون). تعتمد أهلية الاستثناء والجهة المختصة على تفاصيل المشروع وموقعه، ويتطلب ذلك تحققًا فرديًا لكل حالة.
## خدمات وكيل إداري (وكيل إداري 황윤상)
مكتب الوكيل الإداري هوانغ يون سانغ يتولى مراجعة وإعداد وتقديم مستندات طلب تصريح التطوير، وتقديم طلبات تقسيم الأراضي وتغيير التصنيف، وإعداد قائمة تفصيلية لتكاليف التطوير وترتيب الأدلة، وإعداد طلب مراجعة ما قبل الإخطار. سيتم إعلامكم بالتكاليف بعد مراجعة الحالة والاستشارة.