الأصول المملوكة للدولة تنقسم إلى أصول إدارية وأصول عامة (المادة 6 من قانون الأصول المملوكة للدولة). الأرض المستخدمة للاستخدام العام مثل الطرق والمجاري هي أصول إدارية، ولا يمكن التصرف بالأصول الإدارية (المادة 27). الأصول العامة أيضًا ليست مرشحة للإيجار أو البيع (المادة 19 من قانون إدارة الأصول العامة والممتلكات). الشراء والإيجار يجب أن يكونا لأصول عامة.
يتم التحقق من المالك (الدولة، المدينة، المقاطعة) من خلال سجلات الأراضي وشهادات التسجيل، ويتم التحقق من تصنيف الأصول والجهة الإدارية المسؤولة. حتى لو كانت الأراضي في نفس المنطقة، فقد يكون لدى جهات مختلفة مسؤولية مثل سلطة إدارة الطرق، ومدير الممرات المائية، وشركة إدارة الأصول الكورية.
## طلب إبطال الغرض من الطرق والمجاري غير المستخدمة
الأراضي المملوكة للدولة التي لم تعد تستخدم للأغراض الإدارية، أو تقرر استخدامها ولكن لم يتم استخدامها لمدة 5 سنوات، يجب التخلص منها دون تأخير (المادة 40 من قانون الممتلكات الحكومية). يمكن لرئيس السلطة المحلية التخلص من استخدام الأراضي العامة إذا لم تستخدم فعليًا للأغراض الإدارية (المادة 11 من قانون إدارة الممتلكات والأصول العامة).
بالنسبة للطرق المنصوص عليها في قانون الطرق، بعد نشر إعلان إلغاء المسار، يجب على سلطة إدارة الطرق إلغاء منطقة الطريق، ويتم الإعلان عن ذلك للاستماع إلى آراء السكان (المادتان 25 و 26 من قانون الطرق). بالنسبة للممرات المائية الزراعية المسجلة، يجب على المسؤول الحصول على موافقة رئيس البلدية أو قائد المنطقة أو رئيس البلدية لإلغائها، ويكون سبب ذلك هو تغيير الأراضي الزراعية إلى استخدام آخر أو توفير مرافق بديلة (المادة 24 من قانون تحسين المناطق الريفية والزراعية). يجب إرفاق طلب التخلص من الأراضي بصور للموقع وظروف عدم وجود وظائف المرور أو الصرف، وحالة استخدام الأراضي المحيطة. يتم تسليم الأراضي الحكومية التي تم التخلص من استخدامها في الأصل إلى السلطة العامة، ويتم تفويض إدارتها والتصرف فيها إلى شركة إدارة الأصول الكورية (المادة 40 الفقرة 2 من قانون الممتلكات الحكومية، والمادة 38 الفقرة 3 من لوائح تنفيذ نفس القانون).
## الأراضي المملوكة للدولة التي توجد بها مبانٍ يتم النظر في شرائها عن طريق المزايدة العلنية.
تعتبر المبيعات العقارية للأملاك العامة مبنية على المزايدة التنافسية، وتتم عن طريق التعاقد المباشر فقط في الحالات المحددة (المادة 43 من قانون الأملاك العامة). الأسباب الشائعة المتعلقة بمواقع المباني غير المرخصة هي كما يلي (المادة 40 الفقرة 3 من اللائحة التنفيذية لنفس القانون):
- بيع الأراضي العامة التي لا قيمة لها والتي يشغلها ويملكها شخص غير الدولة منذ 31 ديسمبر 2012، ضمن مساحة لا تزيد عن ضعف مساحة أرضية المبنى، لصاحب المبنى (البند 14)
- بيع الأصول المشتركة بين الدولة وأطراف أخرى لحاملي حقوق الملكية المشتركة (البند 13)
- في الحالات التي يصعب فيها إجراء مزايدة تنافسية بسبب الموقع والشكل والاستخدام (البند 27)
يتم التخلص من الأصول التي يحتمل وجود نزاعات بشأنها عن طريق المزايدة التنافسية (المادة 6 من نفس المادة). إذا كان السعر المتوقع أعلى من 30 مليون وون، فسيكون متوسط تقييمين عقاريين، وإذا كان أقل من ذلك، فسيكون تقييمًا من أحد التقييمين العقاريين، وإذا تم سحب التقييم العقاري لسبب وجيه بعد التقييم، فيجوز أن يتحمل المتقدم تكاليف التقييم العقاري والمسح (المادة 42 من اللائحة التنفيذية). يمكن تقسيم ثمن البيع مع فائدة لمدة 3 سنوات لأكثر من 500 ألف وون وأقل من أو تساوي 3 ملايين وون، ولفترة لا تزيد عن 5 سنوات لأكثر من 3 ملايين وون (المادة 55 من اللائحة التنفيذية).
## معايير اللائحة تنطبق على أراضي مدينة إنتشون ومنطقة يونسو
بعض الأسباب المتعلقة بعقود البيع بالعمولة للممتلكات العامة يتم تحديد نطاقها بموجب لوائح البلديات (المادة 38، الفقرة 1، البند 23 من لائحة تنفيذ قانون إدارة الممتلكات العامة والممتلكات). تحدد المادة 40 من لائحة إدارة الممتلكات العامة لمدينة إنتشون والمادة 39 من لائحة إدارة الممتلكات العامة لمنطقة يون سو ما يلي:
- إذا كانت الممرات الضيقة والطويلة والمغلقة أو المصارف المغلقة أو السدود المغلقة تقع بين أو حول أرض مملوكة لشخص واحد، وكانت أكثر من نصف الحدود الفاصلة تلامس أرضه.
- إذا كانت قطعة أرض تقع في منطقة بلدية أو مدينة بمساحة 1000 متر مربع أو أقل، وكانت قد تم شغلها بمبنى خاص قبل تاريخ الأساس، ويتم بيعها للمالك المبنى بمساحة أرضية تساوي ضعف المساحة (بحد أقصى 200 متر مربع للمنازل المستقلة). تاريخ الأساس يختلف بين مدينة إنتشون (31 ديسمبر 2012) ومنطقة يون سو (24 يناير 1989)، وتحدد لائحة مدينة إنتشون المباني المستهدفة على أنها مبانٍ بموجب قانون خاص لتنظيم المباني المحددة.
حتى في مدينة إنتشون نفسها، تختلف المعايير اعتمادًا على ما إذا كانت الأرض مملوكة للمدينة أم للمنطقة.
## إذا كان من الصعب الشراء على الفور، احصل على إذن أولاً
يتم فرض رسوم تعويضية قدرها 120 بالمائة من رسوم الاستخدام أو الإيجار في حالة الاستخدام غير المصرح به (المادة 72 من قانون الممتلكات الحكومية، المادة 81 من قانون إدارة الممتلكات والأصول المشتركة). يمكن استئجار الأراضي الحكومية عن طريق التفاوض إذا كانت لأغراض سكنية أو لزراعة المزارعين الفعليين (المادة 27 الفقرة 3، المادة 51 من لائحة تنفيذ قانون الممتلكات الحكومية). تكون مدة إيجار الأرض خمس سنوات أو أقل، ويتم تقديم طلب تجديد شهر واحد قبل انتهاء المدة (المادة 46 من قانون الممتلكات الحكومية). يتم حساب رسوم الإيجار بضرب قيمة الأصل وفقًا لسعر الإعلان الفردي بمعامل لا يقل عن 50 من الألف سنويًا، مع وجود معدلات منخفضة مثل 20 من الألف للسكني و 10 من الألف للزراعي (المادة 29 من اللائحة التنفيذية). تعتبر الأراضي المشتركة أرضًا مشتركة محاطة بأرض مملوكة لشخص واحد، إلخ، سببًا لاتفاق التفاوض للإيجار (المادة 29 من لائحة تنفيذ قانون إدارة الممتلكات والأصول المشتركة)، ولا يجوز أن تتجاوز مدة إيجار الأرض خمس سنوات (نفس القانون، المادة 31).
إذا كنت قد تلقيت بالفعل إشعارًا بغرامة التعويض، فيجب عليك التمييز بين مسألة الاعتراض على الإشعار ومسألة البيع والإيجار. تمت معالجة الاعتراض على غرامة التعويض في الدليل "الاعتراض على غرامة التعويض عن الاستيلاء غير المصرح به على الأراضي الحكومية والأراضي المشتركة". تحدد السلطة الإدارية ما إذا كان البيع أو الإيجار مسموحًا به والسعر، ويعتمد ذلك على وقت الاستيلاء وحالة المبنى، لذلك يلزم التحقق من كل حالة على حدة.
تتولى مكتب يونغ سان هوانغ، وكيل إداري، التحقق مما إذا كانت الأرض المشغولة أرضًا حكومية أو أرضًا مشتركة، والتحقق من السلطة الإدارية، والتحقق من إمكانية البيع أو الإيجار، وإعداد طلب الإلغاء وطلب البيع أو الإيجار، وتنظيم المستندات التي توضح مدة الإشغال، وتقديمها إلى السلطة الإدارية والردود التكميلية. سيتم إعلامك بالتكلفة بعد الاستشارة.