La expresión "extranjero, etc." como se menciona en la ley, no se limita a individuos que no tienen la nacionalidad de la República de Corea. También incluye sociedades, organizaciones establecidas de acuerdo con leyes extranjeras y ciertos organismos internacionales. Incluso una sociedad nacional se considera "extranjero, etc." si más de la mitad de sus miembros, componentes o directores que ejecutan sus negocios son extranjeros, o si extranjeros o sociedades extranjeras poseen más de la mitad del capital social o de los derechos de voto (artículo 2, número 4).
Incluso una persona que era ciudadano coreano puede perder su nacionalidad o la estructura de propiedad de una sociedad nacional puede cambiar, lo que resulta en que se considere "extranjero, etc.". Para continuar manteniendo la propiedad de bienes inmuebles que poseía, debe presentar una declaración de continuación de tenencia dentro de los 6 meses posteriores a la fecha en que se convierte en "extranjero, etc." (artículo 8, párrafo 3).
## Plazos de presentación por causa de adquisición: Venta 30 días, Donación 60 días, Herencia 6 meses
El plazo de presentación varía según cómo se haya adquirido la propiedad.
- Contrato de compraventa: Se presenta la declaración de transacción inmobiliaria dentro de los 30 días a partir de la fecha de celebración del contrato. Los extranjeros también están incluidos como partes en la transacción (artículo 3).
- Donación y otros contratos distintos de la compraventa: Se presenta la declaración de adquisición de bienes inmuebles por extranjeros dentro de los 60 días a partir de la fecha de celebración del contrato (artículo 8, párrafo 1).
- Herencia, subasta, ejercicio del derecho de rescisión, sentencia firme, fusión de sociedades, construcción de edificios, etc.: Se presenta la declaración dentro de los 6 meses a partir de la fecha de adquisición (artículo 8, párrafo 2, Decreto de aplicación artículo 5).
A la declaración se adjuntan los documentos que acrediten el motivo de la adquisición. Para la donación, el contrato de donación; para la herencia, los documentos que acrediten la condición de heredero; para la subasta, el edicto de adjudicación; para la sentencia firme, la sentencia (Reglamento de aplicación artículo 7). El certificado de información registral es verificado por el funcionario encargado mediante el uso compartido de información administrativa. Según la guía de Gobierno 24, la declaración de adquisición de terrenos por extranjeros puede presentarse por internet, visita o correo, y se procesa en 3 horas dentro del horario laboral sin cargo alguno. Es recomendable que los documentos de parentesco expedidos en el extranjero tengan una traducción y certificación, ya que a menudo son necesarios, por lo que es mejor prever un período de preparación amplio.
El incumplimiento o la presentación de información falsa dará lugar a una multa. La declaración de adquisición por donación u otros contratos está sujeta a una multa de hasta 3 millones de wones, y la declaración de adquisición por herencia u otras adquisiciones y la declaración de posesión continua está sujeta a una multa de hasta 1 millón de wones (artículo 28, párrafos 4 y 5).
## Permisos necesarios antes del contrato para terrenos
En algunas zonas, el terreno no está sujeto a notificación, sino a autorización previa a la contratación. Los extranjeros, entre otros, deben obtener la autorización para adquirir terrenos en las siguientes zonas en la oficina municipal o del distrito antes de celebrar un contrato (artículo 9, párrafo 1).
- Zonas de protección de bases militares e instalaciones militares, islas designadas con fines de defensa, zonas cercanas a bases militares, etc.
- Patrimonio cultural designado y zonas de protección, zonas de protección de monumentos naturales, etc.
- Zonas de conservación de la ecología y el paisaje, zonas especiales de protección de la vida silvestre.
La solicitud debe incluir un acuerdo entre las partes del contrato de adquisición de terrenos, y no hay tasas. El período de tramitación es de 30 días para las zonas con fines de defensa (ampliable dentro de los 30 días), y de 15 días para otras zonas (artículo 6, párrafo 3 del reglamento de aplicación). Un contrato de adquisición de terrenos celebrado sin autorización no tendrá efecto y estará sujeto a una pena de prisión de hasta dos años o una multa de hasta 20 millones de wones (artículo 9, párrafo 3, artículo 26, párrafo 2).
## Zona de autorización de transacciones de terrenos para extranjeros en Songdo e Incheon, válida hasta el 25 de agosto de 2027.
En el anuncio de designación de área de permiso de transacción de terrenos, se pueden designar los sujetos autorizados y los usos/clasificaciones de terreno (artículo 10, párrafo 3), por lo que existen áreas designadas exclusivamente para extranjeros. El Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte designó el área metropolitana como área de permiso de transacción de terrenos para extranjeros en agosto de 2025 y anunció una extensión de un año con el mismo alcance hasta el 20 de agosto de 2026.
- Período de Designación: Del 26 de agosto de 2026 al 25 de agosto de 2027
- Región: Toda la ciudad de Seúl, 9 distritos autónomos de Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo - excluyendo la antigua área del distrito de Dong), y 23 ciudades/condados de Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, etc.)
- Sujetos: Transacciones de casas unifamiliares, casas multifamiliares, casas de varios pisos, casas en línea y apartamentos en los que residen extranjeros, con un área de más de 6 ㎡ en zonas residenciales y más de 15 ㎡ en zonas comerciales.
Según el anuncio realizado en el momento de la designación en 2025, los extranjeros que no puedan residir en la propiedad durante 2 años después de la adquisición no pueden obtener el permiso, y también deben presentar un plan de obtención de fondos, pruebas, tipo de visa e historial de préstamos y transferencias en el extranjero. Si un ciudadano extranjero desea comprar un apartamento en Songdo, debe obtener este permiso antes de firmar el contrato. La solicitud de permiso de transacción de terrenos debe incluir el plan de uso del terreno y el plan de obtención de fondos (artículo 11, párrafo 3), y los contratos celebrados sin permiso no tienen validez (artículo 11, párrafo 6). La obtención de un permiso de transacción de terrenos no requiere un permiso separado para la adquisición de terrenos por parte de extranjeros (artículo 9, párrafo 1, excepción).
## Declaración al banco de cambio extranjero cuando un no residente compra con fondos en el extranjero
Si un no residente que no tiene domicilio ni residencia en Corea del Sur compra bienes inmuebles en Corea, debe verificar si es necesario presentar un informe de conformidad con el artículo 9-42 de la Regulación de Transacciones de Divisas en el Extranjero.
- Informe al Banco de Cambios Extranjeros: Si se adquiere con fondos transferidos desde el extranjero o traídos directamente, se debe presentar un informe al banco de cambios extranjeros adjuntando documentos que prueben la transacción en el formulario de declaración de adquisición de bienes inmuebles (recibo).
- Casos en los que no es necesario presentar un informe: Esto incluye los casos en que un no residente extranjero adquiere bienes por herencia o donación, alquila para uso propio, de familiares o empleados, o cuando un ciudadano no residente los adquiere.
- Informe al Banco de Corea: La adquisición por parte de no residentes que no se ajustan a los dos casos anteriores debe informarse al Gobernador del Banco de Corea.
Se recomienda consultar primero con el banco de transacciones antes de realizar la transferencia y asegurarse de que los documentos, el contrato y el monto coincidan con los indicados en el formulario de declaración de bienes inmuebles. La oficina del agente administrativo Hwang Yun-sang ayuda con la redacción y presentación de formularios de declaración de adquisición y posesión continua de bienes inmuebles por parte de extranjeros, solicitudes de permiso para la adquisición de terrenos por parte de extranjeros y solicitudes de permiso para contratos de compraventa de terrenos, y con la preparación de documentos para su presentación al banco de cambios extranjeros. Para la representación, se requiere un poder y una copia del documento de identidad de la persona que otorga el poder (Artículo 7, párrafo 4, del Reglamento de Ejecución), y los costos se informarán después de una consulta. La aprobación y los resultados del procesamiento dependen del juicio de la autoridad competente, por lo que es necesario verificar individualmente cada caso.