La Ley Especial de Medidas Extraordinarias para Edificios Específicos fue promulgada como Ley Nº 21820 el 16 de junio de 2026, y de acuerdo con su disposición transitoria, entró en vigor el 17 de diciembre de 2026, seis meses después de su promulgación. Su vigencia es de 18 meses a partir de la fecha de entrada en vigor, y los edificios para los que se presenten declaraciones dentro de ese período seguirán estando sujetos a esta ley incluso después de que finalice el período.
Los edificios afectados son aquellos residenciales específicos que estaban efectivamente terminados al 31 de diciembre de 2023. Un edificio específico es aquel construido sin permiso o declaración, o que ha sufrido una renovación importante sin ella, aquel que ha recibido un permiso pero no una aprobación de uso, o aquel que ha cambiado de uso sin un permiso o declaración. Más de la mitad de su superficie debe ser residencial, y los criterios de tamaño son los siguientes:
- Viviendas plurifamiliares: superficie útil por vivienda de 85 metros cuadrados o menos (incluida la ampliación sin aprobación de uso).
- Viviendas unifamiliares: superficie de 165 metros cuadrados o menos. De 165 a 330 metros cuadrados se rige por la normativa municipal correspondiente.
- Viviendas plurifamiliares: superficie de 660 metros cuadrados o menos.
- De los edificios anteriores, aquellos que recibieron un permiso como instalaciones de vida comunitaria y que se han utilizado como viviendas desde el 31 de diciembre de 2023.
Se excluyen del alcance los terrenos de instalaciones de planificación urbana y militar, las zonas de acceso a carreteras, las zonas de conservación de montañas, etc. Las zonas de restricción de desarrollo y las zonas de protección de instalaciones militares solo reconocen como excepciones a los edificios construidos antes de su designación. También se excluyen los edificios que recibieron un certificado de aprobación de uso bajo la Ley Especial anterior y que no han sufrido cambios en la propiedad.
## Procedimiento de declaración y criterios de aprobación de uso
El propietario o titular debe notificar al alcalde, jefe de distrito o concejal, adjuntando los planos y el informe de inspección del sitio. El período de notificación está determinado por decreto presidencial, pero el decreto reglamentario aún no ha sido promulgado. Una vez que se publique el decreto reglamentario, deberá verificar nuevamente el período de notificación.
Una vez recibida la notificación, el alcalde, jefe de distrito o concejal debe, tras la revisión del comité de arquitectura, emitir un certificado de uso dentro de los 30 días a partir de la fecha de recepción de la notificación, si cumple con los criterios. Los criterios principales son los siguientes:
- Debe ser un terreno de su propiedad o un terreno para el que ha recibido permiso de uso. En el caso de modificaciones en las zonas comunes de los edificios colectivos, debe demostrar la resolución de la administración.
- No debe infringir la relación entre el terreno y la carretera (el ancho mínimo de la carretera se considera de 3 metros), la línea de construcción, y no debe causar un perjuicio significativo en la seguridad estructural, la higiene, la protección contra incendios o el derecho a la luz solar.
- En el caso de aumentar el número de hogares o familias, debe cumplir con las normas relacionadas con la evacuación, la protección contra incendios y los estándares de las instalaciones contra incendios.
- No debe haber impagos de multas y órdenes de cumplimiento. Sin embargo, se puede obtener un certificado de uso con la condición de pagarlos todos dentro de un año.
## Criterios de multas y órdenes de cumplimiento en Incheon
Hay algunos puntos importantes que debe tener en cuenta en términos de costos. A los edificios que nunca han sido sancionados con una orden de cumplimiento, se les impondrá una multa equivalente a cinco veces el monto de la orden de cumplimiento calculado de acuerdo con el artículo 80 de la "Ley de Construcción". Si se ha recibido una sanción inferior a cinco veces, la multa será la diferencia entre cinco veces y el monto de la orden de cumplimiento ya pagada.
La orden de cumplimiento se impone después de notificarlo por escrito primero (artículos 79 y 80 de la Ley de Construcción) cuando no se cumple la orden de corrección. En el caso de una construcción sin permiso, se aplica una tasa del 50 por ciento del valor de mercado por metro cuadrado multiplicado por el área de infracción; en el caso de una construcción sin notificación, se aplica una tasa del 70 por ciento (artículo 115-3 del Decreto de Ejecución). La Ordenanza de Construcción de la Ciudad de Incheon agrega los siguientes criterios a esto.
- Para edificios residenciales de 60 metros cuadrados o menos, se impone el 50 por ciento de la orden de cumplimiento calculada.
- El número de veces que se impone la orden de cumplimiento es una vez al año.
- Para recibir una reducción, la corrección debe realizarse dentro de los dos años posteriores a la fecha de recepción de la primera orden de corrección.
Las razones para la reducción incluyen el cambio de propiedad después de la infracción, la existencia de un inquilino que dificulta la corrección durante el período de alquiler, el área de infracción es inferior a 30 metros cuadrados (excepto para edificios colectivos), y la infracción que se descubrió más tarde existía desde la aprobación del uso, y se puede reducir dentro del rango del 75 por ciento (artículo 80-2 de la Ley de Construcción, artículo 115-4 del Decreto de Ejecución). La nueva imposición se detiene inmediatamente al corregir, pero el monto ya impuesto se recupera.
## Documentos y puntos a verificar antes de la solicitud
Antes de presentar la declaración de la Ley de Medidas Especiales, recopilar primero los siguientes documentos le permitirá determinar rápidamente si es elegible.
- Plano de la edificación y plano del terreno (verificación de marcas de infracción y superficie)
- Orden de corrección, notificación de ejecución forzosa o aviso de impuesto
- Documentos de diseño y acta de inspección en campo elaborados por un arquitecto (documentos adjuntos legales)
- Pruebas de propiedad o permiso de uso del terreno, para edificios colectivos, pruebas de resolución del consejo de administración
- Documentos que demuestren la finalización antes del 31 de diciembre de 2023 y el uso residencial
Se corrige mediante la obtención de un nuevo permiso de ampliación y cambio de uso que cumpla con los requisitos, se aplica la tarifa de permiso del Anexo 1 del Reglamento de Construcción de la Ciudad de Incheon. Para viviendas unifamiliares con una superficie total de menos de 200 m², es de 4.000 wones, y para otros edificios es de 9.400 wones, y para de 200 m² a menos de 1.000 m², es de 6.000 wones para viviendas unifamiliares y 20.000 wones para otros. La modificación del diseño (incluido el cambio de uso) se calcula en función de la superficie modificada y se paga con un comprobante de ingresos.
Si no es objeto de la Ley de Medidas Especiales o si es difícil cumplir con los requisitos, es posible restaurar el estado original o corregir la situación obteniendo un nuevo permiso o notificación de ampliación y cambio de uso que cumpla con los requisitos. Si recibe un aviso, el primer paso es presentar una opinión que contenga las razones de la reducción y los hechos, y si tiene una razón para impugnar la decisión de imposición, debe considerar un recurso administrativo. La aprobación del uso se determina mediante la revisión de la autoridad competente, y las tarifas de gestión se le informarán después de una consulta.
La oficina de agentes administrativos Hwang Yun-sang se encarga de la verificación previa de si es objeto de la Ley de Medidas Especiales, la preparación de formularios de solicitud y documentos adjuntos, la redacción y presentación de opiniones en la etapa de aviso de ejecución forzosa y la redacción y presentación de solicitudes de recurso administrativo contra la decisión de imposición. El costo se le informará después de una consulta tras verificar la condición del edificio.
*Este artículo es una guía de tendencias administrativas resumida por la oficina de agentes administrativos Hwang Yun-sang con base en leyes y reglamentos públicos. Dado que el decreto legislativo aún no se ha promulgado, el período de notificación y otros detalles pueden cambiar, y es necesario verificar individualmente cada caso.*