La Ley de Planificación y Uso del Territorio, artículo 56, establece que se requiere una licencia de desarrollo para actos como la construcción de edificios, la instalación de estructuras, la modificación del terreno, la extracción de rocas, la subdivisión del terreno y la colocación de objetos en áreas de conservación ambiental durante más de un mes. La solicitud debe incluir planes de infraestructura básica, prevención de daños, prevención de la contaminación ambiental, diseño paisajístico y diseño de paisajes (artículo 57). El período de procesamiento es de 15 días, y se excluye el período de revisión del Comité de Planificación Urbana y la coordinación con otras agencias (Decreto de Ejecución 54).
En Incheon, la autoridad para otorgar licencias de desarrollo está delegada al alcalde o jefe del condado (Ordenanza de Planificación Urbana de la Ciudad de Incheon, artículo 84, Anexo 3). A menos que el alcalde lo procese directamente, se presenta la solicitud en la alcaldía o jefatura del condado donde se encuentra el terreno. Los terrenos del distrito de Yeonsu, como Songdo, son recibidos por la alcaldía de Yeonsu.
También hay límites en el área de cambio de uso que se puede autorizar a la vez. En las zonas urbanas, las zonas residenciales, comerciales, de zonas verdes naturales y de zonas verdes de producción son de menos de 10,000 metros cuadrados, las zonas industriales son de menos de 30,000 metros cuadrados y las zonas de conservación de zonas verdes son de menos de 5,000 metros cuadrados (Decreto de Ejecución 55). La Ordenanza de Planificación Urbana de la Ciudad de Incheon, artículo 19, establece límites de menos de 10,000 metros cuadrados para las zonas de conservación de gestión, menos de 20,000 metros cuadrados para las zonas de gestión de producción y menos de 30,000 metros cuadrados para las zonas de gestión planificada y las zonas agrícolas.
## Revisión del Comité de Planificación Urbana y Depósito de Garantía de Cumplimiento
De acuerdo con el artículo 27 de la Ordenanza de Incheon, cualquier cambio de uso de suelo de más de 10,000 m² en zonas residenciales y comerciales, o más de 30,000 m² en zonas industriales, o la extracción de más de 30,000 m³ de tierra y roca, debe pasar por la revisión del Comité de Planificación Urbana. Los cambios de uso de suelo de más de 1,000 m² pueden pasar por la consulta del comité (artículo 28). Al depositar una garantía de cumplimiento, el estándar es el 20 por ciento del costo total de la construcción, y debe depositarse dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso, con una prórroga de 30 días una sola vez (artículo 30, artículo 30-2). Si se realiza una construcción sin permiso o en desacuerdo con el contenido del permiso, se puede recibir una orden de restauración (Ley 60).
## Tras la inspección final, la subdivisión del terreno y el cambio de clasificación se realizan dentro de los 60 días
Tras obtener un permiso de cambio de cualidad o extracción de tierra, se recibe una inspección de finalización de obras. En el caso de las edificaciones, esto sustituye a la aprobación de uso según la Ley de Edificación (Artículo 62). Si una parte de una parcela se modifica por cambio de cualidad, etc., se debe solicitar la subdivisión en un plazo de 60 días a partir de esa fecha (Ley sobre la Construcción y Gestión de la Información Geoespacial, Artículo 79), y el cambio de clasificación del terreno debe solicitarse a la autoridad competente en materia de registro de terrenos en un plazo de 60 días a partir de la fecha en que ocurrió la causa (Artículo 81). La finalización de las obras de cambio de cualidad es una causa típica de cambio de clasificación del terreno (Decreto de Ejecución, Artículo 67). Las tasas de solicitud son de 1.400 wones por parcela después de la subdivisión y de 1.000 wones por parcela para el cambio de clasificación del terreno (Anexo 12 del Reglamento de Ejecución).
## Zonas urbanas de Incheon: sujetas a la tasa de desarrollo a partir de 660 m² Las áreas urbanas de Incheon están sujetas a la tasa de desarrollo a partir de 660 m².
Los proyectos que implican un cambio de destino pueden ser objeto de contribuciones de carga de desarrollo (Ley sobre Recuperación de Beneficios de Desarrollo, artículo 5). El área urbana metropolitana tiene un estándar de 660 m², otras áreas urbanas tienen un estándar de 990 m² y las áreas fuera de la zona urbana tienen un estándar de 1.650 m² (artículo 4 del Decreto de Aplicación), por lo que las áreas urbanas de Incheon están sujetas a partir de 660 m². Si una misma persona divide y ejecuta en terrenos contiguos dentro de un plazo de 5 años, se suman las áreas.
La contribución se basa en la diferencia entre el precio de mercado en el momento de finalización y el precio de mercado en el momento de inicio, el aumento normal del precio y los costos de desarrollo (artículo 8 de la Ley). Para ser reconocido por los costos de desarrollo, se debe presentar un estado de cálculo de los costos de desarrollo y documentos de respaldo al alcalde, jefe de distrito o jefe de distrito dentro de los 40 días posteriores a la fecha de aprobación de la construcción (artículo 25-2 del Decreto de Aplicación). Si se excede el plazo, se aplicará una multa de 1.000.000 de wones y, si no se paga o se presenta falsamente dentro de los 3 meses, se aplicará una multa de 2.000.000 de wones (artículo 29 del Decreto de Aplicación). Para proyectos de 2.700 m² o menos, los costos de construcción, los costos de investigación, los costos de diseño y los costos de administración general pueden calcularse utilizando los costos estándar notificados por el Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transporte, y los distritos autónomos de Incheon son de 67.910 wones por m² en terrenos de montaña y 50.390 wones por m² fuera de terrenos de montaña.
## Revisión y pago antes del Aviso de Programación
De acuerdo con el Decreto de Aplicación del Artículo 15, una vez presentado el desglose de costos, los criterios de imposición y el monto estimado se notificarán dentro de los 60 días. Si tiene alguna objeción, puede solicitar una revisión previa de la notificación dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la notificación, y el resultado se notificará dentro de los 15 días (Decreto de Aplicación del Artículo 16). El impuesto debe pagarse dentro de los 6 meses a partir de la fecha de imposición (Artículo 18 de la Ley), y si tiene alguna objeción a la imposición o recaudación, puede solicitar una revisión administrativa al Comité Central de Expropiación de Tierras (Artículo 26 de la Ley). La elegibilidad para exenciones y el departamento competente varían según la naturaleza del proyecto y la ubicación, por lo que es necesario verificar individualmente cada caso.
La oficina de agentes administrativos de Hwang Yun-sang se encarga de la revisión y preparación de documentos de solicitud de permiso de desarrollo, la presentación de solicitudes de subdivisión y cambio de clasificación de tierras, la preparación de informes de costos de desarrollo y la organización de pruebas, y la redacción de solicitudes de revisión previa. Los costos se informarán después de verificar el caso y durante una consulta.