La loi définit le terme « étrangers » comme ne concernant pas uniquement les personnes n'ayant pas la nationalité coréenne. Il inclut également les sociétés et organisations constituées en vertu de lois étrangères, les gouvernements étrangers et certaines organisations internationales. Même une société nationale est considérée comme un « étranger » si plus de la moitié de ses membres, administrateurs ou dirigeants exécutant les activités sont des étrangers, ou si des étrangers ou des sociétés étrangères détiennent plus de la moitié du capital ou des droits de vote (article 2, paragraphe 4).
Il peut arriver qu'une personne qui était citoyenne coréenne perde sa nationalité ou que la structure de participation d'une société nationale change, la transformant en « étranger ». Pour continuer à détenir un bien immobilier, une déclaration de détention continue doit être effectuée dans les 6 mois suivant la date à laquelle elle devient un « étranger » (article 8, paragraphe 3).
## Délais de déclaration selon les causes d'acquisition : 30 jours pour vente, 60 jours pour donation, 6 mois pour succession
Les délais de déclaration varient en fonction de la manière dont le bien immobilier a été acquis.
- Vente (매매계약) : La déclaration de transaction immobilière doit être effectuée dans les 30 jours à compter de la date de conclusion du contrat. Les étrangers sont également inclus dans les parties à la transaction (article 3).
- Don, etc. (증여 등 매매 외의 계약) : La déclaration d'acquisition immobilière par un étranger doit être effectuée dans les 60 jours à compter de la date de conclusion du contrat (article 8, paragraphe 1).
- Héritage, vente aux enchères, exercice du droit de rachat, jugement définitif, fusion de sociétés, construction de bâtiments, etc. (상속·경매·환매권 행사·확정판결·법인 합병·건축물 신축 등) : La déclaration doit être effectuée dans les 6 mois à compter de la date d'acquisition (article 8, paragraphe 2, décret d'application article 5).
Le formulaire de déclaration doit être accompagné de documents justifiant la cause de l'acquisition. Pour un don, il s'agit du contrat de donation, pour un héritage, des documents prouvant la qualité d'héritier, pour une vente aux enchères, du procès-verbal de vente forcée, pour un jugement définitif, de la décision de justice (règlement d'application article 7). La copie intégrale du registre foncier est vérifiée par le fonctionnaire responsable par le biais du partage d'informations administratives. Selon le guide de Guongbu 24, la déclaration d'acquisition de terrains par des étrangers peut être soumise par voie électronique, en personne ou par courrier, et est traitée dans les 3 heures pendant les heures de bureau sans frais. Il est conseillé de prévoir un délai suffisant pour la préparation des documents de famille délivrés à l'étranger, car ils nécessitent souvent une traduction et une authentification.
Le non-respect de l'obligation de déclaration ou la fourniture de fausses informations entraînent l'imposition d'une amende. L'acquisition par le biais d'un contrat de donation, etc. est passible d'une amende de 3 millions de wons au maximum, tandis que l'acquisition par le biais d'un héritage, etc. et les déclarations de détention continue sont passibles d'une amende de 1 million de wons au maximum (article 28, paragraphes 4 et 5).
## Terrains nécessitant une autorisation avant la conclusion du contrat (계약 전에 허가가 필요한 토지)
Dans certaines zones, le terrain n'est pas soumis à une déclaration, mais à une autorisation préalable à la signature du contrat. Les étrangers souhaitant acquérir un terrain dans les zones mentionnées ci-dessous doivent obtenir une autorisation d'acquisition de terrain auprès de la mairie, de la préfecture ou de la sous-préfecture avant de conclure un contrat (article 9, paragraphe 1).
- Zones de protection des bases militaires et des installations militaires, îles désignées à des fins de défense, zones proches des casernes militaires, etc.
- Zones de protection du patrimoine culturel désigné, des monuments naturels, etc.
- Zones de conservation de l'écologie et du paysage, zones de protection spéciale de la faune sauvage.
Le formulaire de demande doit être accompagné d'un accord entre les parties au contrat d'acquisition de terrain, et il n'y a pas de frais de dossier. Le délai de traitement est de 30 jours (pouvant être prolongé dans les limites de 30 jours pour les zones à usage de défense), et de 15 jours pour les autres zones (article 6, paragraphe 3 du décret d'application). Un contrat d'acquisition de terrain conclu sans autorisation n'est pas valide et peut entraîner une peine de prison de 2 ans maximum ou une amende de 20 millions de wons (article 9, paragraphe 3, article 26, paragraphe 2).
## Zones de transaction immobilière étrangère de Songdo et d'Incheon, jusqu'au 25 août 2027
La notification de désignation de zone de permis de transaction immobilière stipule que les personnes autorisées et l'usage/la nature du terrain peuvent être déterminées (article 10, paragraphe 3), il existe donc des zones où seuls les étrangers sont autorisés. Le ministère des Infrastructures et des Transports a désigné la région de la capitale comme zone de permis de transaction immobilière pour étrangers en août 2025 et a annoncé une prolongation d'un an dans la même étendue jusqu'au 20 août 2026.
- Durée de désignation: du 26 août 2026 au 25 août 2027
- Région: l'ensemble de Séoul, 9 districts autonomes d'Incheon (Mihol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo - hors de l'ancienne zone du district oriental), et 23 villes/gun de Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, etc.)
- Cible: transactions de maisons individuelles, maisons multigénérationnelles, maisons en rangées, appartements où résident des étrangers, dépassant 6㎡ dans les zones résidentielles et 15㎡ dans les zones commerciales.
Selon l'annonce faite lors de la désignation en 2025, les étrangers qui ne peuvent pas résider réellement pendant 2 ans après l'acquisition ne peuvent pas obtenir le permis, et ils doivent également soumettre un plan de financement, des justificatifs, le type de visa et les antécédents d'emprunts et de virements à l'étranger. Si un ressortissant étranger souhaite acheter un appartement à Songdo, il doit obtenir ce permis avant de signer le contrat. La demande de permis de transaction immobilière doit indiquer le plan d'utilisation des terres et le plan de financement de l'acquisition (article 11, paragraphe 3), et les contrats conclus sans autorisation ne sont pas valides (article 11, paragraphe 6). L'obtention d'un permis de transaction immobilière n'est pas requise pour un permis séparé d'acquisition immobilière par un étranger (article 9, paragraphe 1, exception).
## Déclaration aux banques de change pour les non-résidents qui achètent avec des fonds étrangers
Un agent administratif est un professionnel qui prépare et dépose des documents au nom du client.
Il faut vérifier si une déclaration conformément à l'article 9-42 du règlement sur les transactions en devises est nécessaire lorsque une personne non résidente qui n'a pas de domicile ou de résidence en Corée achète un bien immobilier en Corée.
- Déclaration à la banque de change: Si le financement provient d'un virement à l'étranger ou est apporté directement, une déclaration d'acquisition immobilière (reçu) doit être soumise à la banque de change avec les documents justifiant la transaction.
- Cas où la déclaration n'est pas nécessaire: Cela inclut les cas où un non-résident étranger acquiert un bien par succession ou donation, loue un logement pour son propre usage, celui de ses proches ou de ses employés, ou acquiert un bien en tant que citoyen non résidant.
- Déclaration à la Banque de Corée: L'acquisition par des non-résidents qui ne relèvent pas des deux cas ci-dessus doit être déclarée au gouverneur de la Banque de Corée.
Nous vous recommandons de consulter d'abord votre banque avant d'effectuer le virement et de préparer les documents, en veillant à ce que le montant, la date et les informations figurant sur le formulaire de déclaration immobilière et le contrat correspondent. Le bureau d'agent administratif Hwang Yun-sang aide à la rédaction et au dépôt des formulaires de déclaration d'acquisition et de détention continue de biens immobiliers par des étrangers, des demandes de permis d'acquisition de terrains par des étrangers et des demandes de permis de contrat de vente de terrains, ainsi que à la préparation des documents à soumettre aux banques de change. Lors d'une délégation, une procuration et une copie de la pièce d'identité de la personne qui délègue sont nécessaires (article 7, paragraphe 4, du règlement d'exécution), et les frais vous seront communiqués après consultation. L'approbation et le résultat du traitement dépendent du jugement de l'autorité compétente, et une vérification individuelle est nécessaire pour chaque cas.