La loi n° 21820 du 16 juin 2026 concernant les dispositions spéciales relatives à certains bâtiments a été publiée et, conformément à sa disposition transitoire, elle entre en vigueur le 17 décembre 2026, six mois après sa publication. Ses effets durent 18 mois à compter de sa mise en œuvre, et les bâtiments pour lesquels une déclaration a été déposée pendant cette période continuent de bénéficier de l'application de cette loi après l'expiration de cette période.
Les bâtiments concernés sont les bâtiments résidentiels spécifiques effectivement achevés au 31 décembre 2023. Les bâtiments spécifiques sont ceux qui ont été construits ou rénovés sans permis ni déclaration, ceux qui ont obtenu un permis mais n'ont pas reçu d'autorisation d'utilisation, et ceux dont la destination a été modifiée sans permis ni déclaration. Plus de la moitié de leur superficie doit être résidentielle, et les critères de taille sont les suivants :
- Maisons mitoyennes : superficie utile par logement de 85 mètres carrés maximum (y compris les extensions non autorisées)
- Maisons individuelles : superficie de 165 mètres carrés maximum. Les surfaces de plus de 165 mètres carrés et jusqu'à 330 mètres carrés sont soumises à la réglementation de la collectivité territoriale concernée.
- Maisons à plusieurs logements : superficie de 660 mètres carrés maximum
- Les bâtiments parmi ceux ci-dessus qui ont reçu un permis de commerce et qui sont utilisés comme logements depuis le 31 décembre 2023
Les terrains d'installations d'urbanisme et de plans militaires, les zones d'accès routier, les zones de conservation des montagnes, etc., sont exclus de l'application, et les bâtiments construits avant la désignation des zones de restriction du développement et des zones de protection des installations militaires sont considérés comme des exceptions. Les bâtiments qui ont reçu une autorisation d'utilisation en vertu de l'ancienne loi spéciale et dont la propriété n'a pas changé sont également exclus.
## Procédure de déclaration et critères d'autorisation d'utilisation
Le propriétaire ou le détenteur d'un droit d'usage doit déclarer au maire, au préfet ou au chef-lieu de district, en joignant les plans et le rapport d'enquête sur site. La période de déclaration est fixée par décret présidentiel, mais ce dernier n'a pas encore été publié. Vous devrez vérifier à nouveau la période de déclaration dès que le décret sera publié.
Le maire, le préfet ou le chef-lieu de district qui a reçu la déclaration doit, après examen par la commission d'architecture, délivrer un certificat d'utilisation dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la déclaration, si les critères sont remplis. Les principaux critères sont les suivants :
- Il doit s'agir d'un terrain appartenant au demandeur ou d'un terrain dont il a obtenu l'autorisation d'utilisation. Dans le cas d'une modification des parties communes d'un immeuble collectif, il est nécessaire de prouver la résolution de l'association de copropriétaires.
- Il ne doit pas y avoir de violation des relations entre le terrain et la voie publique (la largeur minimale de la voie est considérée comme étant de 3 mètres), des lignes de construction, et il ne doit y avoir aucun obstacle important à la sécurité structurelle, à l'hygiène, à la protection contre l'incendie ou au droit à l'ensoleillement.
- Dans le cas d'une augmentation du nombre de foyers, les réglementations relatives à l'évacuation, à la protection contre l'incendie et les normes relatives aux installations de lutte contre l'incendie doivent également être respectées.
- Il ne doit y avoir aucun arriéré de pénalités administratives et d'ordres de travail. Cependant, un certificat d'utilisation peut être délivré à condition que tous soient payés dans un délai d'un an.
## Critères des pénalités administratives et des ordres de travail d'Incheon
Il y a un point important à retenir concernant les coûts. Pour les constructions qui n'ont jamais été soumises à une amende d'exécution, une amende correspondant à cinq fois le montant de l'amende d'exécution calculé en vertu de l'article 80 de la « Loi sur l'urbanisme » est imposée. Si l'amende est inférieure à cinq fois, l'amende est égale au montant de l'amende d'exécution déjà payée, moins le montant de l'amende imposée.
L'amende d'exécution est imposée après avoir d'abord notifié par écrit (articles 79 et 80 de la Loi sur l'urbanisme) le non-respect de l'ordre de correction. Dans le cas d'une construction sans permis, le montant est calculé en multipliant la superficie illégale par 50 % de la valeur marchande au mètre carré ; dans le cas d'une construction sans déclaration, le taux de 70 % est appliqué (article 115-3 du décret d'application). L'ordonnance de construction de la ville d'Incheon ajoute les critères suivants :
- Pour les bâtiments résidentiels de 60 mètres carrés de superficie au sol ou moins, la moitié de l'amende d'exécution calculée est imposée.
- Le nombre de fois où une amende d'exécution est imposée est limité à une fois par an.
- Pour bénéficier d'une réduction, la correction doit être effectuée dans les deux ans suivant la date de réception de l'ordre de correction initial.
Les motifs de réduction comprennent le changement de propriété après l'infraction, l'existence d'un locataire rendant la correction difficile pendant la durée du bail, une superficie illégale inférieure ou égale à 30 mètres carrés (à l'exclusion des bâtiments collectifs), et la découverte ultérieure d'une infraction existant depuis l'approbation de l'utilisation, et peuvent être réduits dans les limites de 75 % (article 80-2 de la Loi sur l'urbanisme, article 115-4 du décret d'application). La nouvelle imposition cesse immédiatement après la correction, mais le montant déjà imposé est perçu.
## Documents à préparer et points à vérifier avant de faire la demande
Avant de déposer une déclaration en vertu de la loi sur les mesures spéciales, rassemblez d'abord les documents suivants pour déterminer rapidement votre admissibilité :
- Bâtiment et relevé de terrain (vérification des infractions et des superficies)
- Ordonnance de rectification, avis de paiement de pénalité d'exécution ou avis de taxation
- Documents de conception et rapport d'enquête sur site rédigés par un architecte (documents annexes prescrits)
- Preuve de propriété ou d'autorisation d'utilisation du terrain, pour les immeubles collectifs, preuve de résolution du syndic
- Documents prouvant l'achèvement avant le 31 décembre 2023 et l'utilisation résidentielle
Il est à noter que lors de la correction par l'obtention de nouveaux permis de surélévation et de changement d'affectation, les frais d'autorisation stipulés dans l'annexe 1 de l'ordonnance de construction de la ville d'Incheon s'appliquent. Pour les maisons individuelles dont la superficie totale est inférieure à 200 m², le montant est de 4 000 wons, et pour les autres bâtiments, de 9 400 wons. Pour les maisons individuelles de 200 m² à moins de 1 000 m², le montant est de 6 000 wons et pour les autres bâtiments de 20 000 wons. Les modifications de conception (y compris les changements d'affectation) sont calculées en fonction de la superficie modifiée et payées par timbre fiscal.
Si un bâtiment n'est pas concerné par la loi sur les mesures spéciales ou si les conditions ne peuvent pas être remplies, il est possible de le remettre à l'état d'origine ou de le corriger en obtenant de nouveaux permis de surélévation et de changement d'affectation ou des déclarations. Si vous recevez un avis de mise en demeure, la première étape consiste à exprimer votre opinion sur les motifs d'allègement et les faits, et si vous avez des motifs de contester l'avis de taxation, vous devez envisager une requête administrative. L'approbation de l'occupation est déterminée par l'examen de l'autorité compétente, et les honoraires sont communiqués après consultation.
Le cabinet d'agent administratif Hwang Yun-sang est responsable de la vérification préalable de l'éligibilité à la loi sur les mesures spéciales, de la préparation des formulaires de déclaration et des documents annexes, de la rédaction et de la soumission de l'opinion au stade de l'avis de mise en demeure, et de la rédaction et de la soumission de la requête administrative concernant l'avis de taxation. Les coûts sont communiqués après consultation, après avoir vérifié l'état du bâtiment.
*Ce document est un guide des tendances administratives compilé par le cabinet d'agent administratif Hwang Yun-sang sur la base de lois et d'ordonnances publiques. Étant donné que le décret d'application n'a pas encore été promulgué, les périodes de déclaration peuvent changer et une vérification individuelle est nécessaire pour chaque cas.*