La loi sur l'aménagement et l'utilisation du territoire, article 56, stipule que les actes consistant à construire des bâtiments, à installer des ouvrages, à modifier la topographie, à extraire des roches, à diviser des terrains, ou à accumuler des objets pendant plus d'un mois dans des zones de verdure, de gestion et de conservation de l'environnement, nécessitent une autorisation d'aménagement. Le formulaire de demande doit être accompagné de plans d'infrastructures, de prévention des dangers, de prévention de la pollution de l'environnement, d'aménagement paysager et de plans paysagers (article 57). Le délai de traitement est de 15 jours, et les délais d'examen par la commission de planification urbaine et de consultation des services concernés sont réduits (décret d'application article 54).
À Incheon, la compétence pour délivrer les autorisations d'aménagement est déléguée aux maires et préfets (ordonnance de planification urbaine de la ville d'Incheon, article 84, annexe 3). Sauf si le maire traite directement la demande, celle-ci est déposée auprès de la mairie ou de la préfecture où se trouve le terrain. Les terrains de Yeonsu-gu, comme Songdo, sont reçus par la mairie de Yeonsu-gu.
La superficie de modification de topographie pouvant être autorisée en une seule fois est également définie. Dans les zones urbaines, les zones résidentielles, commerciales, de verdure naturelle et de verdure productive sont limitées à moins de 10 000 m², les zones industrielles à moins de 30 000 m², et les zones de verdure protégée à moins de 5 000 m² (décret d'application article 55). L'ordonnance de planification urbaine de la ville d'Incheon, article 19, fixe les limites à moins de 10 000 m² pour les zones de gestion protégée, moins de 20 000 m² pour les zones de gestion productive et moins de 30 000 m² pour les zones de gestion planifiée et les zones agricoles.
## Examen par la commission de planification urbaine et caution de bonne exécution
Conformément à l'article 27 de l'ordonnance d'Incheon, tout changement de nature du sol de plus de 10 000 m² dans les zones résidentielles et commerciales, ou de plus de 30 000 m² dans les zones industrielles, ou l'extraction de plus de 30 000 m³ de terre et de roches, doit être soumis à l'examen du comité de planification urbaine. Les changements de nature du sol de plus de 1 000 m² peuvent être soumis à l'avis du comité (article 28). Lors du dépôt d'une garantie d'exécution, le montant est fixé à 20 % du coût total des travaux, et celui-ci doit être déposé dans les 30 jours suivant la réception de la notification, avec une prolongation possible d'une période de 30 jours (articles 30, 30-2). Tout travail effectué sans autorisation ou en violation des conditions d'autorisation peut entraîner une ordonnance de remise en état (article 60 de la loi).
## Après l'inspection de fin de construction : division parcellaire et modification de la désignation du terrain dans les 60 jours
Après avoir obtenu un permis de modification du terrain ou d'extraction de roches, vous devez passer un examen de fin de travaux. Pour les bâtiments, cela équivaut à une approbation d'utilisation selon la loi sur la construction (article 62 de la loi). Si une partie d'une parcelle est modifiée par une modification du terrain, etc., vous devez demander une division dans les 60 jours suivant cette date (article 79 de la loi sur la construction et la gestion de l'information géographique), et la modification du type de terrain doit être demandée à l'administration foncière compétente dans les 60 jours suivant la date de l'événement (article 81). L'achèvement des travaux de modification du terrain est une cause typique de modification du type de terrain (article 67 du décret d'application). Les frais de demande de division sont de 1 400 won par parcelle après la division, et les frais de modification du type de terrain sont de 1 000 won par parcelle (annexe 12 du règlement d'exécution).
## Les zones urbaines d'Incheon sont soumises à des frais de développement à partir de 660 m²
Les projets impliquant une modification de la désignation peuvent être soumis à des prélèvements de fardeau de développement (article 5 de la loi sur la récupération des bénéfices du développement). Les zones urbaines des villes métropolitaines ont une superficie de référence de 660 m², les autres zones urbaines de 990 m² et les zones non urbaines de 1 650 m² (article 4 du décret d'application). Pour les zones urbaines d'Incheon, cela s'applique à partir de 660 m². Si une même personne réalise des travaux divisés en moins de 5 ans sur des terrains contigus, les superficies sont additionnées.
Le montant de la contribution est basé sur la différence entre le prix au moment de l'achèvement et le prix au moment du début, l'augmentation normale du prix et les coûts de développement (article 8 de la loi). Pour être éligible au remboursement des coûts de développement, un relevé des coûts de développement et des pièces justificatives doit être soumis au maire, au préfet de district ou au chef-lieu dans les 40 jours suivant la date de délivrance du permis de construire (article 25-2 du décret d'application). Le non-respect du délai entraîne une amende de 1 000 000 de wons, et si le paiement n'est pas effectué dans les 3 mois ou si des informations fausses sont fournies, l'amende est de 2 000 000 de wons (article 29 du décret d'application). Pour les projets de 2 700 m² ou moins, les coûts de construction, les coûts d'enquête, les coûts de conception et les coûts de gestion générale peuvent être calculés en utilisant les coûts standard publiés par le ministère des infrastructures et des transports, et dans les districts autonomes d'Incheon, ils sont respectivement de 67 910 wons par m² pour les terrains montagneux et de 50 390 wons pour les terrains non montagneux.
## Examen et paiement après l'avis préalable
La réception du relevé de charges entraîne une notification des critères d'imposition et du montant estimé dans les 60 jours (décret d'application article 15). En cas de contestation, vous pouvez demander un examen préalable de la notification dans les 30 jours suivant la réception de celle-ci, et le résultat vous sera notifié dans les 15 jours (décret d'application article 16). Les prélèvements doivent être effectués dans les 6 mois suivant la date d'imposition (loi article 18), et en cas de contestation concernant l'imposition et le recouvrement, vous pouvez demander un recours administratif auprès du comité central d'expropriation foncière (loi article 26). L'éligibilité à une exonération et le service compétent varient en fonction de la nature et du lieu du projet, et nécessitent une vérification individuelle pour chaque cas.
Le bureau d'agent administratif Hwang Yun-sang est responsable de l'examen, de la rédaction et de la soumission des documents de demande de permis de développement, des demandes de division et de modification de la désignation du terrain, de la rédaction des relevés de coûts de développement et de l'organisation des justificatifs, ainsi que de la rédaction des demandes d'examen préalable. Les coûts vous seront communiqués après consultation et confirmation du dossier.