Les biens nationaux sont divisés en biens administratifs et en biens généraux (article 6 de la loi sur les biens nationaux). Les terrains utilisés à des fins publiques, tels que les routes et les fossés, sont considérés comme des biens administratifs et ne peuvent pas être disposés (article 27). Les biens appartenant à l'État, qui sont des biens administratifs, ne peuvent pas être loués ou vendus (article 19 de la loi sur la gestion des biens et des articles appartenant à l'État). L'acquisition et la location doivent également être des biens généraux.
Vérifiez le propriétaire (État, ville, arrondissement) à l'aide du registre foncier et de l'extrait du registre des propriétés, ainsi que la classification des biens et l'administration responsable. Même pour les terrains du même quartier, les responsables peuvent varier, tels que l'administration des routes, le gestionnaire des canaux et la Korea Asset Management Corporation.
## Demander la suppression de l'usage des routes et des fossés inutilisés
Les biens immobiliers publics qui ne sont plus utilisés à des fins administratives ou qui ont été décidés comme tels doivent être abandonnés sans délai après 5 ans (article 40 de la loi sur les biens immobiliers publics). Les biens immobiliers communaux peuvent également être abandonnés par le maire si, en réalité, ils ne sont plus utilisés à des fins administratives (article 11 de la loi sur la gestion des biens immobiliers et des biens).
En vertu de la loi sur les routes, les routes doivent être abandonnées après l'avis d'abandon de la route, et l'administration des routes doit abandonner le périmètre de la route, après avoir annoncé publiquement et recueilli l'avis des résidents (articles 25 et 26 de la loi sur les routes). Les canaux agricoles enregistrés doivent être abandonnés avec l'approbation du maire, du chef de district ou du chef de quartier, et les raisons en sont, entre autres, que les terres agricoles ont changé de destination ou qu'une installation de remplacement est disponible (article 24 de la loi sur l'aménagement rural et agricole). La demande doit être accompagnée de photos du site, d'une justification de l'absence de fonction de passage ou de drainage et de l'état d'utilisation des terrains environnants. Les biens immobiliers publics abandonnés sont, en principe, remis à l'autorité supérieure et leur gestion et leur disposition sont confiées à la Korea Asset Management Corporation (article 40, paragraphe 2, de la loi sur les biens immobiliers publics, article 38, paragraphe 3, de son règlement d'exécution).
## Les terrains publics avec des bâtiments doivent envisager un achat par contrat négocié.
La vente de biens publics ordinaires est basée sur un appel d'offres compétitif et ne devient un marché d'expertise que dans des cas spécifiques (article 43 de la loi sur les biens publics). Les raisons fréquemment rencontrées concernant les terrains avec des constructions illégales sont les suivantes (article 40, paragraphe 3, de l'arrêté d'application) :
- Vente de terrains publics sans valeur, occupés par des bâtiments appartenant à d'autres que l'État depuis le 31 décembre 2012, au propriétaire du bâtiment, dans les limites de deux fois la surface au sol du bâtiment (n° 14)
- Vente de biens détenus en copropriété avec l'État au copropriétaire (n° 13)
- Dans les cas où il est difficile d'organiser un appel d'offres en raison de la situation, de la forme ou de l'usage (n° 27)
Les biens susceptibles de faire l'objet d'un litige sont cédés par appel d'offres compétitif (article 6 du même article). Le prix prévu est la moyenne arithmétique de deux évaluations immobilières si le prix indiqué dans le registre est de 30 millions de wons ou plus, et le prix d'une seule évaluation s'il est inférieur, et les frais d'évaluation immobilière et de relevé topographique peuvent être supportés par le demandeur si l'évaluation est annulée sans motif légitime (article 42 de l'arrêté d'application). Le prix de vente peut être divisé et payé avec des intérêts sur une période de 3 à 5 ans si le montant est supérieur à 5 millions de wons et inférieur ou égal à 30 millions de wons (article 55 de l'arrêté d'application).
## Les terrains de la ville d'Incheon et du district de Yeonsu sont soumis aux critères de l'ordonnance.
Certains des motifs de contrat de gré à gré pour les biens publics sont définis par les ordonnances municipales (article 38, paragraphe 1, alinéa 23, de l'arrêté d'application de la loi sur la gestion des biens publics et des articles). L'article 40 de l'ordonnance municipale d'Incheon sur la gestion des biens publics et l'article 39 de l'ordonnance du district de Yeonsu sur la gestion des biens publics stipulent ce qui suit :
- Lorsqu'il s'agit d'un canal, d'une rigole ou d'un barrage abandonné, étroit et long, situé entre ou entourant les terrains d'une seule personne, et que plus de la moitié de la limite de la frontière touche les terrains de cette personne ;
- Lorsqu'il s'agit d'un terrain d'une superficie de 1 000 m² ou moins dans une zone métropolitaine ou municipale, et qu'il s'agit d'un terrain occupé par un bâtiment privé avant la date de référence, et que la superficie du bâtiment est inférieure au double de la superficie du terrain (limitée à 200 m² pour les maisons individuelles). La date de référence est le 31 décembre 2012 pour Incheon et le 24 janvier 1989 pour Yeonsu, et l'ordonnance d'Incheon désigne les bâtiments concernés comme des bâtiments au sens de la loi spéciale sur les mesures concernant la liquidation de certains bâtiments.
Même à Incheon, les critères diffèrent selon qu'il s'agit d'un terrain municipal ou d'un terrain du district.
## Si vous ne pouvez pas acheter immédiatement, obtenez d'abord une promesse de vente.
Des pénalités de 120 % du montant des redevances d'utilisation ou d'emprunt sont appliquées en cas d'utilisation non autorisée (article 72 de la loi sur les biens publics, article 81 de la loi sur la gestion des biens et des articles publics). Les terrains publics peuvent être loués par voie de négociation s'ils sont destinés à l'habitation ou à la culture par un agriculteur effectif (article 27, paragraphe 3 et article 51 de l'arrêté d'application de la loi sur les biens publics). La durée de la location du terrain est inférieure à 5 ans et une demande de renouvellement est soumise un mois avant son expiration (article 46 de la loi sur les biens publics). Les redevances de location sont calculées en multipliant la valeur du bien basée sur le prix de cession individuel par un facteur d'au moins 50 pour 1 000 par an, avec des taux plus bas pour l'habitation (20 pour 1 000) et la culture (10 pour 1 000) (article 29 de l'arrêté d'application). Les terrains en propriété commune peuvent être loués par voie de négociation en raison de la présence d'une parcelle entourée de terrains privés du même propriétaire (article 29 de l'arrêté d'application de la loi sur la gestion des biens et des articles publics), et la durée de la location du terrain ne peut pas dépasser 5 ans (même loi, article 31).
Si vous avez déjà reçu une notification de compensation, vous devez séparer le problème de contestation de la notification du problème d'acquisition et de location. La contestation de la compensation est traitée dans le guide « Contestation de la compensation pour occupation illégale de terrains nationaux et propriétés publiques ». L'acceptation de l'acquisition et de la location et les prix sont déterminés par l'administration et varient en fonction de la date d'occupation et de l'état du bâtiment, il est donc nécessaire de vérifier individuellement chaque cas.
Le cabinet d'agent administratif Hwang Yun-sang s'occupe de la vérification si le terrain occupé est un bien national ou une propriété publique, de la confirmation de l'administration, de l'examen de la possibilité d'acquisition et de location, de la rédaction des demandes de cessation d'affectation et des demandes d'acquisition et de location, de l'organisation des documents prouvant la durée de l'occupation et des réponses complémentaires à l'administration. Les coûts vous seront communiqués après consultation.