Undang-undang mendefinisikan 'orang asing' tidak hanya terbatas pada individu yang tidak memiliki kewarganegaraan Republik Korea. Ini juga mencakup badan hukum·organisasi yang didirikan berdasarkan hukum asing, pemerintah asing, dan organisasi internasional tertentu. Bahkan badan hukum domestik dianggap sebagai 'orang asing' jika lebih dari setengah dari anggota·anggota atau direktur yang menjalankan tugas adalah orang asing, atau jika orang asing·badan hukum asing memiliki lebih dari setengah dari modal atau hak suara (Pasal 2 Ayat 4).
Bahkan warga negara Korea yang kehilangan kewarganegaraannya atau struktur kepemilikan badan hukum domestik berubah sehingga menjadi 'orang asing'. Jika ingin terus memiliki properti yang dimiliki, mereka harus mengajukan laporan pemeliharaan kepemilikan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal perubahan menjadi 'orang asing' (Pasal 8 Ayat 3).
## Batas Waktu Pelaporan Berdasarkan Penyebab Perolehan: Penjualan 30 hari, Hibah 60 hari, Pewarisan 6 bulan
Batas waktu pelaporan berbeda-beda tergantung bagaimana Anda memperoleh properti.
- Perjanjian Jual Beli: Lakukan pelaporan transaksi properti dalam waktu 30 hari sejak tanggal penandatanganan perjanjian. Orang asing juga termasuk dalam pihak yang bertransaksi (Pasal 3).
- Hibah dan Perjanjian Selain Jual Beli: Lakukan pelaporan perolehan properti orang asing dalam waktu 60 hari sejak tanggal penandatanganan perjanjian (Pasal 8 ayat 1).
- Pewarisan, Lelang, Hak Membeli Kembali, Putusan Pengadilan Tetap, Penggabungan Badan Hukum, Pembangunan Bangunan Baru, dll.: Lakukan pelaporan dalam waktu 6 bulan sejak tanggal perolehan (Pasal 8 ayat 2, Peraturan Pelaksana Pasal 5).
Lampirkan dokumen yang menunjukkan alasan perolehan pada formulir pelaporan. Untuk hibah, lampirkan perjanjian hibah; untuk pewarisan, lampirkan dokumen yang membuktikan status sebagai ahli waris; untuk lelang, lampirkan surat keputusan lelang; untuk putusan pengadilan tetap, lampirkan salinan putusan (Peraturan Pelaksana Pasal 7). Sertifikat keterangan tidak tercatat akan diverifikasi oleh petugas yang bertanggung jawab melalui pemanfaatan bersama informasi administrasi. Menurut panduan Pemerintah 24, pelaporan perolehan tanah oleh orang asing dapat diajukan melalui internet, kunjungan, atau pos, dan diproses dalam waktu 3 jam selama jam kerja tanpa biaya. Dokumen keluarga yang diterbitkan di luar negeri seringkali memerlukan terjemahan dan legalisasi, jadi sebaiknya Anda mempersiapkan waktu yang cukup.
Jika Anda gagal melaporkan atau memberikan informasi palsu, denda akan dikenakan. Pelaporan perolehan berdasarkan perjanjian seperti hibah adalah tidak lebih dari 3 juta won, dan pelaporan perolehan selain perjanjian dan pelaporan kepemilikan berkelanjutan adalah tidak lebih dari 1 juta won (Pasal 28 ayat 4 dan 5).
## Perjanjian Sebelum Izin Diperlukan untuk Lahan
Beberapa wilayah tanah merupakan objek izin sebelum kontrak, bukan pelaporan. Orang asing dan lain-lain yang ingin memperoleh tanah di wilayah di bawah ini harus memperoleh izin pengambilalihan tanah dari wali kota/bupati/kepala daerah sebelum menandatangani kontrak (Pasal 9 ayat 1).
- Wilayah perlindungan pangkalan militer dan fasilitas militer, wilayah pulau yang ditetapkan untuk tujuan pertahanan, dekat pangkalan militer, dan lain-lain.
- Situs budaya yang ditetapkan dan wilayah perlindungan, monumen alam dan wilayah perlindungan.
- Kawasan konservasi ekologi dan lanskap, kawasan perlindungan khusus satwa liar.
Aplikasi harus menyertakan perjanjian antara para pihak dalam kontrak pengambilalihan tanah, dan tidak ada biaya yang dikenakan. Periode pemrosesan adalah 30 hari (dapat diperpanjang dalam batas 30 hari) untuk wilayah tujuan pertahanan, dan 15 hari untuk wilayah lainnya (Pasal 6 ayat 3 Peraturan Pelaksana). Kontrak pengambilalihan tanah yang disimpulkan tanpa izin tidak akan berlaku dan dapat dikenakan hukuman penjara tidak lebih dari 2 tahun atau denda tidak lebih dari 20 juta won (Pasal 9 ayat 3, Pasal 26 ayat 2).
## Wilayah Izin Transaksi Tanah Asing Songdo·Incheon, Hingga 25 Agustus 2027
Pengumuman Penunjukan Wilayah Izin Perdagangan Tanah mencantumkan pemegang izin dan tujuan/jenis tanah yang ditujukan (Pasal 10 ayat 3), sehingga ada wilayah yang secara khusus menargetkan orang asing sebagai pemegang izin. Kementerian Transportasi dan Infrastruktur mengumumkan bahwa wilayah metropolitan akan ditunjuk sebagai wilayah izin perdagangan tanah bagi orang asing pada Agustus 2025, dan diperpanjang selama satu tahun dengan cakupan yang sama pada 20 Agustus 2026.
- Masa Penunjukan: 26 Agustus 2026 hingga 25 Agustus 2027
- Wilayah: Seluruh wilayah Seoul, 9 distrik otonom di Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo (kecuali wilayah distrik Dong lama)), dan 23 kota/kabupaten di Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, dll.)
- Sasaran: Transaksi properti tunggal, properti multi-keluarga, apartemen multi-lantai, apartemen, dan apartemen yang ditempati oleh orang asing, lebih dari 6㎡ di area perumahan, dan lebih dari 15㎡ di area komersial.
Berdasarkan pengumuman pada saat penunjukan tahun 2025, orang asing yang tidak dapat tinggal selama 2 tahun setelah pembelian tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan izin, dan mereka juga harus menyerahkan rencana pendanaan, bukti, jenis visa, dan riwayat pinjaman/transfer luar negeri. Jika Anda, sebagai warga negara asing, berencana untuk membeli apartemen di Songdo, Anda harus mendapatkan izin ini sebelum menandatangani perjanjian jual beli. Aplikasi permohonan izin perdagangan tanah harus mencantumkan rencana penggunaan lahan dan rencana pendanaan perolehan (Pasal 11 ayat 3), dan perjanjian yang dibuat tanpa izin tidak memiliki kekuatan hukum (Pasal 11 ayat 6). Mendapatkan izin perdagangan tanah menghilangkan kebutuhan untuk mendapatkan izin perolehan tanah asing secara terpisah (Pasal 9 ayat 1, klausa).
## Pelaporan Bank Valuta Asing Saat Pembelian oleh Non-Residen dengan Dana Asing
Jika seorang non-residen yang tidak memiliki alamat atau tempat tinggal di Korea membeli properti di Korea, Anda perlu memeriksa apakah pelaporan sesuai dengan Pasal 9-42 Peraturan Transaksi Valuta Asing.
- Pelaporan ke Bank Valuta Asing: Jika properti diperoleh dengan dana yang ditransfer dari luar negeri atau dibawa langsung, Anda harus melaporkannya ke bank valuta asing dengan melampirkan dokumen yang membuktikan transaksi pada formulir pelaporan perolehan properti (penerimaan).
- Kasus di mana pelaporan tidak diperlukan: Ini termasuk kasus di mana seorang non-residen asing memperoleh properti melalui warisan atau hibah, menyewa untuk penggunaan pribadi, kerabat, atau karyawan yang berdomisili di Korea, atau kasus di mana seorang non-residen yang merupakan warga negara Korea memperoleh properti.
- Pelaporan ke Bank of Korea: Perolehan oleh non-residen yang tidak termasuk dalam kedua kasus di atas harus dilaporkan kepada Gubernur Bank of Korea.
Disarankan untuk terlebih dahulu berkonsultasi dengan bank yang menangani transaksi sebelum transfer dan untuk menyiapkan dokumen agar sesuai dengan formulir pelaporan properti, kontrak, jumlah, dan tanggal. Kantor agen administrasi Hwang Yun-sang membantu dalam penyusunan dan penyerahan formulir pelaporan perolehan properti asing, formulir permohonan izin perolehan tanah asing, formulir permohonan izin perjanjian jual beli tanah, dan persiapan dokumen untuk diserahkan ke bank valuta asing. Saat bertindak sebagai perwakilan, diperlukan surat kuasa dan salinan kartu identitas orang yang memberi kuasa (Pasal 7 ayat 4 Peraturan Pelaksana), dan biaya akan diberikan setelah konsultasi. Kelayakan izin dan hasil pemrosesan tergantung pada penilaian otoritas yang berwenang, sehingga verifikasi individual diperlukan untuk setiap kasus.