「Undang-Undang Tindakan Khusus Terhadap Bangunan Tertentu」diundangkan pada tanggal 16 Juni 2026 dengan Undang-Undang Nomor 21820, dan sesuai dengan Ketentuan Tambahan, undang-undang ini berlaku mulai tanggal 17 Desember 2026, 6 bulan setelah diundangkan. Efektivitasnya berlaku selama 18 bulan, dan bangunan yang laporannya diterima dalam periode tersebut tetap berlaku undang-undang ini setelah periode berakhir.
Sasaran penerapannya adalah bangunan hunian tertentu yang secara faktual selesai dibangun pada tanggal 31 Desember 2023. Bangunan tertentu adalah bangunan yang dibangun tanpa izin atau pelaporan, bangunan yang direnovasi secara substansial tanpa izin, bangunan yang mendapatkan izin tetapi tidak mendapatkan izin penggunaan, dan bangunan yang mengubah fungsi tanpa izin atau pelaporan. Lebih dari setengah luas lantai harus digunakan untuk hunian, dan kriteria ukurannya adalah sebagai berikut.
- Rumah Susun: Luas lantai privat 85 meter persegi atau kurang per unit (termasuk bagian perluasan yang belum mendapatkan izin penggunaan)
- Rumah Tunggal: Luas lantai 165 meter persegi atau kurang. Di atas 165 meter persegi hingga 330 meter persegi mengikuti peraturan daerah pemerintah daerah yang bersangkutan.
- Rumah Banyak: Luas lantai 660 meter persegi atau kurang
- Bangunan di atas yang mendapatkan izin sebagai fasilitas kehidupan lingkungan dan telah digunakan sebagai hunian sejak sebelum 31 Desember 2023
Area fasilitas perencanaan kota, area yang berdekatan dengan jalan, area konservasi, dll., dikecualikan dari penerapan, dan bangunan yang dibangun sebelum penetapan area pembatasan pembangunan dan area perlindungan fasilitas militer hanya diakui sebagai pengecualian. Bangunan yang telah menerima sertifikat izin penggunaan kembali berdasarkan Undang-Undang Tindakan Khusus sebelumnya dan tidak mengalami perubahan kepemilikan juga dikecualikan.
## Prosedur Pelaporan dan Kriteria Izin Penggunaan
Pemilik atau penyewa bangunan harus melaporkan ke walikota, bupati, atau kepala dinas dengan melampirkan gambar desain dan laporan survei lokasi. Periode pelaporan ditetapkan berdasarkan peraturan presiden, tetapi peraturan pelaksanaannya belum diumumkan. Anda perlu memeriksa kembali periode pelaporan setelah peraturan pelaksanaannya keluar.
Walikota, bupati, atau kepala dinas yang menerima laporan, setelah melalui pertimbangan dewan arsitektur, wajib mengeluarkan izin penggunaan dalam waktu 30 hari sejak tanggal penerimaan laporan jika memenuhi kriteria. Kriteria utama adalah sebagai berikut:
- Harus berupa tanah milik sendiri atau tanah yang telah mendapatkan izin penggunaan. Dalam kasus perubahan bagian umum bangunan kolektif, bukti resolusi dewan pengelola harus dilampirkan.
- Tidak melanggar hubungan antara tanah dan jalan (lebar jalan minimum dianggap 3 meter), garis bangunan, serta tidak menimbulkan gangguan signifikan terhadap keamanan struktur, kebersihan, perlindungan kebakaran, dan hak sinar matahari.
- Dalam kasus peningkatan jumlah unit atau rumah tangga, peraturan terkait evakuasi, perlindungan kebakaran, dan standar fasilitas pemadam kebakaran juga harus dipatuhi.
- Tidak ada tunggakan denda administrasi dan biaya penegakan hukum. Namun, izin penggunaan dapat diberikan dengan syarat seluruh tunggakan dibayarkan dalam waktu satu tahun.
## Denda Administrasi dan Standar Biaya Penegakan Hukum di Incheon
Ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui terkait biaya. Denda pelaksanaan akan dipungut sebesar lima kali lipat jumlah denda pelaksanaan yang dihitung berdasarkan Pasal 80 Undang-Undang Bangunan untuk bangunan yang belum pernah menerima denda pelaksanaan. Jika denda pelaksanaan kurang dari lima kali lipat, denda yang dipungut adalah selisih antara lima kali lipat dan jumlah denda pelaksanaan yang telah dibayarkan.
Denda pelaksanaan dipungut setelah peringatan tertulis terlebih dahulu (Undang-Undang Bangunan Pasal 79 dan Pasal 80) ketika perintah perbaikan tidak dipatuhi. Untuk kasus bangunan yang dibangun tanpa izin, 50 persen dari nilai pasar per meter persegi dikalikan dengan luas pelanggaran; untuk kasus bangunan yang dibangun tanpa pemberitahuan, 70 persen dari nilai pasar diterapkan (Peraturan Pelaksana Pasal 115 ayat 3). Peraturan Daerah Tata Ruang Kota Incheon menambahkan kriteria berikut:
- Untuk bangunan hunian dengan luas lantai 60 meter persegi atau kurang, sepertiga dari denda pelaksanaan yang dihitung akan dipungut.
- Jumlah denda pelaksanaan hanya sekali setahun.
- Untuk mendapatkan keringanan, perbaikan harus dilakukan dalam waktu 2 tahun sejak tanggal penerimaan perintah perbaikan pertama.
Alasan untuk keringanan meliputi perubahan kepemilikan setelah pelanggaran, sulitnya perbaikan selama masa sewa karena adanya penyewa, luas pelanggaran kurang dari atau sama dengan 30 meter persegi (tidak termasuk bangunan komposit), pelanggaran yang terdeteksi kemudian sejak saat persetujuan penggunaan awal, dan lain-lain, dan dapat dikurangi hingga 75 persen (Undang-Undang Bangunan Pasal 80 ayat 2, Peraturan Pelaksana Pasal 115 ayat 4). Perbaikan akan segera menghentikan pengenaan denda baru, tetapi jumlah yang telah dipungut akan tetap dipungut.
## Dokumen dan Poin yang Perlu Diperhatikan Sebelum Pengajuan
Sebelum mengajukan pelaporan Undang-Undang Tindakan Khusus, silakan kumpulkan terlebih dahulu materi-materi berikut agar Anda dapat dengan cepat menentukan apakah Anda memenuhi syarat.
- Kartu Data Bangunan·Kartu Data Lahan (periksa tanda pelanggaran dan luas)
- Surat Perintah Perbaikan, Surat Pemberitahuan Denda Paksa atau Surat Tagihan/Pemberitahuan Pajak
- Dokumen Perencanaan dan Laporan Survei Lapangan yang disusun oleh arsitek (dokumen lampiran yang ditentukan oleh hukum)
- Bukti Kepemilikan atau Izin Penggunaan Lahan, untuk bangunan kolektif, bukti resolusi asosiasi
- Materi yang menunjukkan penyelesaian sebelum 31 Desember 2023 dan penggunaan sebagai tempat tinggal
Untuk memenuhi persyaratan dan mendapatkan kembali izin perluasan dan perubahan penggunaan, biaya izin sesuai dengan Lampiran 1 Peraturan Daerah Tata Ruang Kota Incheon. Rumah tinggal dengan total luas lantai kurang dari 200㎡ adalah 4.000 won, bangunan lainnya 9.400 won, dan antara 200㎡ dan 1.000㎡ adalah 6.000 won untuk rumah tinggal dan 20.000 won untuk bangunan lainnya. Perubahan desain (termasuk perubahan penggunaan) dihitung berdasarkan luas area yang diubah dan dibayarkan melalui bukti penerimaan.
Jika bukan merupakan target Undang-Undang Tindakan Khusus atau sulit untuk memenuhi persyaratan, ada cara untuk mengembalikan ke kondisi semula, atau untuk mendapatkan kembali izin perluasan dan perubahan penggunaan atau pelaporan untuk memenuhi persyaratan. Jika Anda menerima pemberitahuan, langkah pertama adalah menyampaikan pendapat yang berisi alasan keringanan dan fakta, dan jika ada alasan untuk menentang keputusan, pertimbangkan banding administratif. Kelayakan izin penggunaan ditentukan melalui peninjauan oleh instansi berwenang, dan biaya layanan akan diberikan setelah konsultasi.
Kantor Agen Administrasi Hwang Yun-sang menangani pemeriksaan awal apakah merupakan target Undang-Undang Tindakan Khusus, persiapan formulir pelaporan dan dokumen terlampir, penyusunan dan penyerahan surat pendapat pada tahap pemberitahuan denda paksa, dan penyusunan dan penyerahan surat banding administratif terhadap keputusan. Biaya akan diberikan setelah konsultasi setelah memeriksa kondisi bangunan.
*Panduan tren administrasi ini disusun oleh Kantor Agen Administrasi Hwang Yun-sang berdasarkan peraturan dan peraturan yang dipublikasikan. Karena peraturan pelaksana belum diumumkan, periode pelaporan dapat berubah, dan verifikasi individual diperlukan untuk setiap kasus.*