「特定建築物整理に関する特別措置法」は、2026年6月16日に法律第21820号として公布され、附則に従い公布から6ヶ月が経過する2026年12月17日から施行されます。効力は施行日から18ヶ月間であり、その期間内に申告が受理された建築物は、期間終了後もこの法律の適用を受けます。
対象は、2023年12月31日時点で事実上完成している居住用特定建築物です。特定建築物とは、許可・申告なしに建築または大規模修繕を行った建築物、許可は得たが使用承認を受けられていない建築物、許可・申co報なしに用途を変更した建築物を指します。延床面積の半分以上が居住用である必要があり、規模の基準は以下の通りです。
- 多世帯住宅：世帯ごとに専有面積85平方メートル以下（使用承認を受けていない増築部分を含む）
- 単独住宅：延床面積165平方メートル以下。165平方メートル超330平方メートル以下は、該当する地方自治体の条例に従います。
- 多大家族住宅：延床面積660平方メートル以下
- 上記の建築物の中で、近隣生活施設として許可を受け、2023年12月31日以前から住宅として使用している建築物
都市・郡計画施設用地、接道区域、保全山地などは適用から除外され、開発制限区域・軍事施設保護区域は指定前に建てられた建築物のみ例外として認められます。過去の特別措置法で使用承認書を受け取った後、所有権の変動がない建築物も除外されます。
## 申告手続きと使用承認基準
建築主または所有者は、設計図書と現場調査書を添付して、市長・郡守・区長に届け出ます。届出期間は大統領令で定めることになっていますが、施行令はまだ公布されていません。施行令が出れば、届出期間を再度確認する必要があります。
届出を受けた市長・郡守・区長は、建築委員会の審議を経て、基準に適合すれば届出を受けた日から30日以内に使用承認書を発行することになっています。主な基準は以下の通りです。
- 自己所有の土地、または使用承諾を受けた土地であること。集合建物の共用部分を変更した場合は、管理団の決議を証明しなければなりません。
- 土地と道路の関係（道路の最小幅は3メートルとみなす）、建築線などを違反しておらず、構造安全・衛生・防火・日照権に著しい支障がないこと。
- 世帯・戸数を増やした場合は、避難・防火に関する規定および消防施設基準まで遵守すること。
- 過料および履行強制金の滞納がないこと。ただし、1年以内にすべて支払うという条件で使用承認書を受け取ることも可能です。
## 過料と仁川の履行強制金基準
費用に関して、必ず知っておくべき点があります。履行強制金を一度も科せられていない対象建築物には、「建築法」第80条で算定された履行強制金の5回分に相当する過料が科されます。5回未満の回数で科された場合は、5回分から既に支払った履行強制金を差し引いた金額が過料となります。
履行強制金は、是正命令を履行しない場合にまず書面で告知した後に科されます（建築法第79条・第80条）。許可なく建築した場合は、1平方メートルあたり市価標準額の50パーセントに違反面積を乗じた金額に100パーセントを、申告なしに建築した場合は100パーセントの70パーセントの割合を適用します（施行令第115条の3）。仁川広域市の建築条例では、これに以下の基準をさらに設けています。
- 連床面積60平方メートル以下の居住用建築物などは、算定された履行強制金の2分の1を賦課します。
- 履行強制金の賦課回数は1年に1回です。
- 減免を受けるには、最初の是正命令を受けた日から2年以内に是正しなければなりません。
減免の理由としては、違反後に所有権が変更された場合、賃借人がいて賃貸期間中に是正が困難な場合、違反面積が30平方メートル以下の場合（集合建築物を除く）、使用承認当時からあった違反が後に確認された場合などがあり、100パーセントの範囲内で75パーセントまで減免することができます（建築法第80条の2、施行令第115条の4）。是正すれば新たな賦課は直ちに停止しますが、すでに賦課された金額は徴収されます。
## 申請前に準備する書類と確認事項
特別措置法への申告に先立ち、以下の資料をあらかじめ集めておくと、対象の有無を迅速に判断できます。
- 建築物台帳・土地台帳（違反の表示と面積の確認）
- 是正命令書、履行強制金告知書または賦課通知書
- 建築士が作成した設計図書および現場調査書（法定添付書類）
- 土地の所有または使用承諾の証明、集合建物の場合は管理団の決議証明
- 2023年12月31日以前の完成および居住利用を示す資料
要件を満たして増築・用途変更の許可を新たに受ける方法で是正する場合は、仁川広域市建築条例別表1の許可手数料がかかります。延べ面積合計200㎡未満の戸建住宅は4,000ウォン、その他の建築物は9,400ウォンで、200㎡以上1,000㎡未満は戸建住宅6,000ウォン、その他20,000ウォンです。設計変更（用途変更を含む）は変更する部分の面積で計算し、収入証紙で支払います。
特別措置法の対象でない、または要件を満たすことが困難な場合は、原状回復するか、要件を満たして増築・用途変更の許可または申告を新たに受けて是正する方法があります。警告を受けた場合は、賦課前に減免の理由と事実関係を盛り込んだ意見書を提出することが第一の順序であり、賦課処分に争う理由がある場合は行政審査を検討します。使用承認の可否は管轄機関の審議で決定され、報酬は相談後に案内いたします。
黄潤相（ファン・ユンサン）行政書士事務所は、特別措置法の対象かどうかの事前点検、申告書と添付書類の準備、履行強制金警告段階の意見書作成、賦課処分に対する行政審査請求書の作成および提出代行を担当します。費用は建物の状況を確認したのち、相談後に案内いたします。
*本記事は、黄潤相行政書士事務所が公開された法令と条例に基づき整理した行政動向の案内です。施行令がまだ公布されていないため、申告期間などは変更される可能性があり、事案ごとに個別の確認が必要です。*