Здравствуйте, я административный агент, работаю в районе Ёнсу, Инчхон, в районе Сонгдо. Поделюсь с вами одной историей, произошедшей со мной в работе. 🙂
Это было за три недели до Чхусека. Владельцы магазинов продуктов питания говорят, что две недели перед Чхусеком – это период, когда вес годовой торговли отличается. Это время, когда семьи, которым сложно приготовить все праздничные блюда дома, такие как кимпап, намуль, кальби-джим и чапчэ, заранее делают заказы.
Он тоже планировал открыть свой магазин в эти две недели. Ремонт был почти закончен, холодильные витрины уже были установлены, и даже макет листовок был готов. Оставалось только подать заявление о начале деятельности в районную администрацию. Он сказал, что все документы были подготовлены.
Но подача заявления остановилась на этапе приема. Это было не из-за документов. Причиной была кухня для жарки кимпап, расположенная сзади магазина.
## Двенадцать лет опыта работы в школьной столовой и первый магазин
Владелица была женщиной около тридцати пяти лет. Она проработала двенадцать лет в школьной столовой и на кухне дома престарелых. Она была хорошо знакома с массовым приготовлением пищи и, прежде всего, работала очень быстро. Коллеги, работавшие вместе с ней на кухне больницы, не раз говорили о вкусе ее овощных блюд: "Это нужно продавать".
Магазин находился на первом этаже старого торгового центра в Инчхоне, в районе Ёнсугу. Он располагался между двумя жилыми комплексами и на пути к начальной школе. Предыдущий арендатор вел закусочную, которая закрылась, а сзади магазина оставалось кухонное помещение, которое использовалось еще во времена закусочной. Наличие просторной кухни было самой большой причиной выбора именно этого магазина. Для приготовления большого количества жареных пирожков и жареных продуктов необходимо достаточно места для горелок и рабочих поверхностей.
Стартовый капитал был сформирован из выходного пособия и кредита для малого бизнеса. Когда были учтены залог, плата за передачу прав и расходы на ремонт, накопленные деньги почти закончились. Срок льготного периода по кредиту составлял шесть месяцев. В течение этого времени магазин должен был занять свое место, чтобы план погашения соответствовал графику. В этот план также входили расходы на послешкольный уход за ее дочерью-школьницей. Таким образом, осенний праздник Чхусок был первым важным шагом в шестимесячном плане.
У нее была причина выбрать магазинчик с готовыми блюдами, а не ресторан. В ресторанах посетители стекаются на обед и ужин, и нужен отдельный человек, чтобы следить за залом. Это не подходило владелице, которая должна была отводить и забирать ребенка из школы. В магазине готовых блюд приготовление пищи сосредоточено на раннее утро и утро, а днем – продажи и прием заказов. Ежедневный график владелицы и привычка раннего приготовления пищи, которая у нее сформировалась на кухне больницы, идеально сочетались. Отсутствие посадочных мест также позволило сократить расходы на ремонт.
## Фасадный магазин делал это, значит, и у меня получится?
Первая мысль владельца была такой: предыдущий арендатор открыл здесь закусочную, значит, этот магазин подходит для торговли едой. Регистрация бизнеса – формальная процедура.
Это было и наполовину верно, и наполовину неверно. 😅
Закусочные обычно регистрируются как кафе быстрого обслуживания или общепит. Магазины с готовой едой обычно регистрируются как предприятия по производству и переработке продуктов питания. Это потому, что еда готовится непосредственно в магазине и продается там же. И то, и другое – это бизнес в соответствии с «Законом о гигиене пищевых продуктов», но виды деятельности разные, и требования к объектам также отличаются. Возможность просто перенять регистрацию бизнеса от предыдущего владельца применима только в случае того же вида деятельности, если вид деятельности меняется, необходимо регистрироваться заново.
Даже если это тот же вид деятельности, есть на что обратить внимание. Если вы принимаете бизнес вместе с правами владельца, вам необходимо подать уведомление о наследовании в установленный срок, и административные наказания, наложенные на предыдущего владельца, также могут перейти к вам. Вот почему говорят, что при передаче магазина за плату за право аренды необходимо проверить историю административных наказаний предыдущего магазина. У этого владельца вид деятельности отличался, поэтому проблемы с наследованием не возникло, но вместо этого возникли проблемы в другом месте.
Статья 37 «Закона о гигиене пищевых продуктов» устанавливает, что лица, желающие заниматься бизнесом, связанным с продуктами питания, должны получать разрешения или регистрироваться/регистрировать в соответствии с видом деятельности. Предприятия по производству и переработке продуктов питания подлежат регистрации, а юрисдикцией обычно является отдел гигиены города/района. Проще говоря, это структура, в которой вы должны иметь определенные объекты, предоставить определенные документы, и после проверки должностным лицом выдается сертификат о регистрации.
Владелец знал, что вид деятельности отличается. Он нашел в Интернете список документов для регистрации предприятия по производству и переработке продуктов питания и начал собирать их по одному. Он также заранее прошел гигиеническое обучение онлайн и получил справку о медицинском осмотре в местном центре здравоохранения, так называемый «санитарный паспорт». Копия договора аренды, схема объекта. Список был безупречен.
Одного документа не хватало в списке. Это был выписка из реестра зданий.
## Причины остановки на пункте приема
Когда владелец заведения пошел в отдел гигиены районной администрации с документами, сотрудник, просматривая их, проверил информацию о здании и указал на два момента.
Во-первых, здание указано в реестре зданий как незаконное. Во-вторых, площадь кухни на плане, представленном владельцем, больше площади этой квартиры, указанной в реестре зданий.
Объяснение сотрудника было простым: в зданиях, указанных как незаконные, получить разрешение на ведение деятельности будет сложно. Сначала необходимо выяснить вопросы, связанные со зданием.
Владелец сначала не понял, о чем речь. Он спросил, почему, ведь заведение уже несколько лет работает здесь, на что сотрудник ответил, что предыдущую деятельность необходимо проверять отдельно. Это был ответ в соответствии с правилами, и в нем не было неправды, но владелец не знал, что делать дальше.
В тот вечер владелец позвонил арендодателю. Арендодатель сказал, что площадь кухни была сделана предыдущим арендатором, и что он сам не знает деталей. Владелец в течение двух дней искал информацию в интернете и связался с нашим офисом по рекомендации соседа-владельца салона красоты, который находится в том же торговом центре.
## То, что рассказала одна справка об объекте недвижимости
При назначении даты консультации я попросил прислать справку об объекте недвижимости, договор аренды, схему расположения оборудования и фотографии интерьера магазина. Владелец прислал файлы в тот же вечер, и когда он пришел в офис в назначенное время утром, я уже несколько раз прочитал справку об объекте недвижимости.
В справке было указано, что назначение этого помещения – второй тип объекта для повседневной жизни. То есть, для деятельности по розничному производству и переработке это назначение не вызывало проблем. Проблемой был знак в правом верхнем углу первой страницы справки и одна строка в разделе изменений. Несколько лет назад районная администрация выявила незаконное расширение части здания сзади и выдала предписание об устранении, которое до сих пор не было урегулировано.
Когда я наложил фотографии интерьера магазина на схему, все стало ясно. Изначально в этом помещении было переднее торговое пространство и небольшая кухня сзади. Но кто-то построил стену и крышу в сторону заднего двора, расширив кухню, и эта часть была пространством, не указанным в площади, указанной в справке. Почти половина просторной кухни, которая была причиной выбора магазина владельцем, была пространством, которого не было на бумаге.
Здесь есть важный прецедент. Верховный суд постановил, что даже если все остальные условия для регистрации ресторана соблюдены, если здание, в котором находится магазин, не получило разрешения в соответствии с Законом об архитектуре, регистрация не может быть признана законной (Решение Верховного суда 2008до6829). Если вести деятельность без надлежащей регистрации, это считается не зарегистрированной деятельностью, и это подлежит уголовному преследованию, а не штрафу. 🚨
В этом месте соседи часто путаются. Важно понимать, что «назначение» и «отметка о незаконной постройке» в справке об объекте недвижимости – это разные вещи. Назначение говорит о том, какой вид деятельности можно вести в этом помещении. Если это магазин полуфабрикатов, обычно достаточно объекта для повседневной жизни. Отметка о незаконной постройке означает, что часть здания была построена или изменена без разрешения или уведомления. Даже если назначение соответствует, если есть отметка о незаконности, ситуация меняется, если эта часть становится частью торгового зала. В контрольном списке, который владелец нашел в Интернете, была только «проверка назначения», но не «проверка отметки о незаконности».
Справку об объекте недвижимости можно бесплатно получить в правительственной службе «Правительственная служба 24». В верхней части первой страницы указано, есть ли незаконная постройка, а в разделе изменений в задней части указаны записи о выявлении и исправлениях. Если вам нужна схема, вы можете просмотреть ее в отделе строительства районной администрации с согласия владельца здания. Пять минут до заключения договора и, если необходимо, один день. Этого достаточно, чтобы проверить эту информацию.
Таким образом, отказ ответственного лица принять документы был не придирчивостью, а скорее предостережением для владельца от попадания в более серьезную проблему. Когда я рассказал это владельцу, он некоторое время молчал. И спросил: а что насчет предыдущего магазина пирожков?
## Как процветал магазин напротив?
Конечно, вам интересно. Я выяснил, что все было именно так:
Первоначально закусочная зарегистрировала свою деятельность до того, как было обнаружено незаконное расширение. В форме, поданной на регистрацию, были указаны только размеры первоначальной кухни. Расширение было произведено позже и обнаружено спустя несколько лет. После обнаружения незаконного расширения закусочная продолжала работать, а затем закрылась. Закусочная казалась процветающей, потому что регистрация была основана на состоянии до расширения.
Новая администрация магазина столкнулась с другой ситуацией. Новая проверка основывается на текущем состоянии здания. И на здании сейчас был указатель о незаконной постройке.
Для подтверждения этого факта потребовались дата закрытия предыдущего ресторана, записи об изменениях в архитектурном реестре и записи о выявленных нарушениях, оставшиеся в отделе архитектуры районного муниципалитета. Записи о выявленных нарушениях были запрошены в отделе архитектуры с согласия владельца здания. Владелец сначала был в замешательстве, но согласился на сотрудничество, услышав, что если эта проблема не будет решена, то в будущем ни одному арендатору будет трудно вести здесь пищевой бизнес.
## Три пути
В консультации я разделил варианты на три. ✍️
Во-первых, путь решения проблемы со зданием. Необходимо, чтобы архитектор проверил, можно ли узаконить незаконно пристроенную часть. Если это возможно, то это самый чистый вариант, но на проектирование и получение разрешения может уйти несколько месяцев, и расходы придется разделить со владельцем здания. Неизвестно, удастся ли это сделать к Чхусоку (празднику урожая) и в течение периода уплаты процентов по кредиту.
Во-вторых, путь отказа от магазина. Необходимо расторгнуть договор аренды и найти другое место. Это выбор, который владелец не может себе позволить, учитывая стоимость прав аренды и отделки.
В-третьих, путь уменьшения торговой площади до законного пространства. Необходимо исключить незаконно пристроенную часть из торговой площади и соответствовать требованиям к объектам немедленной продажи и переработки в пределах площади, указанной в кадастре. Вместо уменьшения площади кухни, можно отделить проблему здания от регистрации бизнеса.
Первый путь я не отбросил сразу. Я получил согласие владельца здания и отправил чертежи и фотографии архитектору, с которым он знаком. Ответ архитектора был таким: незаконно пристроенная часть находится слишком близко к границе участка во дворе, и в коэффициенте использования земли всего здания почти нет запаса, поэтому ее сложно узаконить. Даже если это возможно, потребуется не менее нескольких месяцев на проверку конструкции, проектирование и получение разрешения. Фактически, это путь, на который трудно рассчитывать к Чхусоку и в течение периода уплаты процентов владельцем.
Второй путь я также оценил в цифрах. При расторжении договора аренды можно вернуть депозит, но почти не вернуть стоимость прав аренды и отделки. В течение времени, пока вы ищете новый магазин и снова проводите ремонт, период уплаты процентов по кредиту продолжается. Владелец долго смотрел на эту таблицу и покачал головой.
Третий путь был реалистичным. Однако было два условия. Во-первых, необходимо соблюдать требования к объектам в уменьшенном пространстве. Объекты немедленной продажи и переработки должны разделять место приготовления пищи и место продажи, а также иметь такие удобства, как место для мытья рук и холодильное/морозильное оборудование. Во-вторых, незаконно пристроенная часть должна быть физически отделена от торговой площади. Если это будет только на бумаге, а на самом деле там будут жарить пирожки, это не имеет смысла.
## Перемещение двух кухонных плит
Отсюда началась перестройка маршрута передвижения шеф-повара. В этой части он был настоящим экспертом. Ведь он занимался массовым приготовлением пищи уже двенадцать лет.
Оригинальная кухня, расположенная в пределах площади главного корпуса, оказалась не такой уж и маленькой. Проблема заключалась в том, что четыре из шести запланированных шеф-поваром кухонных плит должны были быть расположены в расширенном помещении. Шеф-повар долго смотрел на чертежи и сказал: "Жарить пирожки в больших количествах нужно только за две недели до Чхуска (корейский праздник урожая), в остальное время достаточно трех плит". Вместо этого, объем продукции для Чхуска можно жарить вечером накануне и рано утром.
Таким образом, количество плит было сокращено до трех, было изменено расположение рабочих столов, а помещение для мытья рук перенесено к входу в кухню. Подрядчик занимался работой в течение двух дней. Дверь, ведущая в расширенное помещение, была демонтирована и замурована. Владелец здания планирует использовать это пространство в качестве склада на некоторое время.
В процессе строительства возникла еще одна проблема: вытяжная труба вытяжки для кухни проходила через потолок расширенного помещения и выходила наружу. Расширенное помещение было исключено из торгового зала и замуровано, но если труба продолжала проходить через это помещение, то часть оборудования торгового зала все еще находилась в части здания, не соответствующей строительным нормам. Это было то, что ответственный сотрудник мог бы легко заметить при осмотре места. Мы проконсультировались с подрядчиком и изменили способ прокладки трубы, направив ее к стене оригинальной кухни и сразу же выведя наружу. Строительство затянулось на один день, но это было лучше, чем потом получать дополнительные требования.
Шеф-повар даже провел пробное приготовление пищи, жаря пирожки в уменьшенной кухне. Он определил, сколько противней можно жарить в час на трех плитах, и где хранить остывшие пирожки для упаковки. Опыт расчета маршрута, приобретенный в больничной кухне, здесь пригодился. Административная работа заключалась в уменьшении пространства в соответствии с документами, а задача превратить это уменьшенное пространство в прибыльное предприятие лежала на плечах шеф-повара.
В ходе этого процесса я еще кое-что выяснил. Это было связано с тем, относится ли магазин к заведениям с большим количеством посетителей, исходя из его площади и структуры. Если бы это было так, потребовалось бы подтверждение наличия противопожарных средств от пожарной службы, и эта проверка на месте стала бы самым большим узким местом в графике. У магазина была структура только для продажи на вынос без посадочных мест, и в результате обращения в местную пожарную часть я получил ответ, что он не подпадает под это определение. Один сложный этап мы преодолели. 🙏
## Перерисовать схему объекта
После завершения строительства мы перерисовали схему объекта. На этот раз она была нарисована в точном соответствии с площадью, указанной в реестре зданий. Мы отметили кухню, торговое пространство, помещение для мытья рук, расположение холодильников и морозильников, а также место хранения мусора.
И мы приложили сопроводительное письмо к заявлению. В нем говорилось, что торговое помещение в этом офисе состоит только из площади, указанной в реестре зданий, что незаконно пристроенные части исключены из торгового помещения и отделены стенами, и фотографии до и после разделения. Это был документ, отвечающий на вопрос, который изначально задал инспектор. Если дать ответ на вопрос до его возникновения, можно сократить количество визитов.
У нас уже были сертификаты о прохождении обучения по гигиене и справки о состоянии здоровья. Эти два документа были полезны, так как они необходимы при подаче заявления на разрешение о ведении деятельности. Кроме владельца, у моего двоюродного брата, который согласился помогать на кухне, также была необходима справка о состоянии здоровья, поэтому мы записали ее в календарь отдельно, так как результаты из районной поликлиники занимают несколько дней.
Мы также рассчитали дату повторной подачи заявления в обратном порядке. Чтобы открыть двери за две недели до праздника Середины Осени, разрешение должно быть получено раньше, и после разрешения может быть проверка на месте инспектором. Завершение строительства, результаты справки о состоянии здоровья двоюродного брата, повторная подача заявления и проверка на месте. Записав эти четыре даты в календарь в обратном порядке, мы выяснили, что повторная подача заявления должна быть не позднее, чем на следующий день после завершения строительства. Я посоветовал отложить распространение листовок и прием предварительных заказов до получения разрешения. Если начать принимать заказы до завершения регистрации, это может создать проблемы.
## Уведомление получено, и небольшая суматоха с визитками
Переподанное уведомление было обработано после того, как ответственный сотрудник проверил местоположение. Он постучал по стене кухни, проверил место заблокированной двери и включил горячую воду в месте для мытья рук. Уведомление было получено за десять дней до Чхуска.
В день получения уведомления произошел небольшой инцидент. 😂 У владельца, от радости, прибыли заказанные заранее пятьсот визиток магазина, но последняя цифра номера телефона рядом с названием магазина была номером владельца типографии, а не номером владельца. Оказывается, владелец типографии случайно вставил свой номер при работе над макетом и отправил его в печать. Владелец типографии извинился и бесплатно перепечатал новые визитки на следующий день, а неправильные визитки решили использовать в качестве блокнотов для магазина. Владелец записал первый заказ в этот блокнот.
За две недели до Чхуска магазин был полон по предварительным заказам. План по доставке в ночь накануне и утром был выполнен. Говорится, что хотя было всего три горелки, работа была тяжелой, но все подготовленные продукты были распроданы.
После получения уведомления осталось еще несколько дел. Во-первых, нужно было зарегистрировать бизнес в налоговой инспекции, что владелец сделал лично после получения уведомления. Также были подготовлены требования к маркировке упакованных полуфабрикатов. В частности, продукты питания, изготовленные и переработанные в соответствии с правилами немедленной продажи, должны быть упакованы с указанием таких данных, как наименование продукта, дата изготовления и срок годности. Мы также вместе просмотрели текст для листовок. Такие выражения, как «без добавок» и «100% отечественное производство», могут вызвать проблемы, если у них нет подтверждения, поэтому мы решили оставить только информацию, которую владелец может фактически подтвердить.
## Оставшиеся задачи и послевкусие
Остались и незавершенные задачи. Несанкционированные пристройки по-прежнему остаются задачей владельца здания. Владелец сказал, что обсудит с архитектором, стоит ли восстанавливать первоначальный вид или есть ли способ сделать это законным. Директор может позже подать заявление об изменении площади торгового зала в зависимости от результатов. Я также указал внизу графика, что при изменении данных о деятельности необходимо подать заявление об изменении в установленные сроки.
Оглядываясь назад, можно увидеть, что корень этой проблемы был простым. Если бы вы сняли выписку из реестра зданий перед тем, как поставить печать на договор, нарушение строительства было бы сразу видно на первой странице. Это был один лист, который можно было проверить за пять минут. Тогда переговоры о стоимости аренды и проектирование интерьера можно было бы изначально спланировать в соответствии с площадью, указанной в реестре.
Конечно, директор не был беспечен. Тот факт, что магазин напротив вел бизнес по продаже продуктов питания в течение многих лет, воспринимался всеми как сигнал того, что этот магазин – хороший вариант. Документы просто рассказывали другую историю.
Примерно через месяц после празднования Цзоток, я получил от директора фотографию. На ней стояла его дочь-ученица начальной школы перед магазином. Она сказала, что заходит в магазин после школы, чтобы сделать домашнее задание. Он сообщил, что план погашения кредита возвращается к нормальному графику. 🌿
## Чек-лист перед открытием магазина готовой еды
Если вы готовитесь открыть магазин готовой еды или небольшой ресторан не только в Инчхоне, район Ёнсу, но и в любом другом месте, сначала проверьте следующее.
① Перед заключением договора обязательно получите выписку из реестра зданий. Убедитесь, что назначение соответствует вашему виду деятельности, нет ли признаков незаконной постройки, и что площадь, указанная в реестре, соответствует фактической площади помещения.
② Не успокаивайтесь, думая, что предыдущий магазин вел торговлю едой. Если вид деятельности отличается, требуется новая регистрация, а новая регистрация рассматривает текущее состояние здания.
③ Точно определите свой вид деятельности. Магазин готовой еды, где еда готовится и продается непосредственно, обычно относится к категории "производство и переработка продуктов питания для немедленной продажи". Требования к оборудованию различаются в зависимости от вида деятельности.
④ Заранее пройдите обучение по гигиене и получите справку о состоянии здоровья. Справки о состоянии здоровья ваших родственников и сотрудников, которые готовят вместе с вами, также могут потребоваться. Результаты могут быть готовы через несколько дней.
⑤ Узнайте, подпадает ли ваше заведение под категорию "заведение для массового посещения". Если да, то вам потребуется справка о соответствии требованиям пожарной безопасности, и именно на этом этапе чаще всего задерживается график работ.
Требования к регистрации и стандарты оборудования зависят от вида деятельности, региона и состояния здания, поэтому необходимо уточнить информацию в соответствующих органах.
Эта статья переработана на основе реальных случаев консультирования, и упомянутые персонажи, названия компаний и географические названия и цифры не связаны с конкретными людьми или событиями.
Это офис административного агента, расположенный в Инчхоне, Сонгдо (Posco Tower Songdo). Мы занимаемся административными разбирательствами, разрешениями и регистрациями, иммиграцией для иностранцев (визы и пребывание), а также регулярным административным управлением. Мы помогаем тем, кто готовит подачу заявки на регистрацию пищевого бизнеса, такого как рестораны и магазины готовой еды, в районе Ёнсу, Инчхон, от проверки выписки из реестра зданий до подготовки документов и принятия мер по их дополнению.
📍 Инчхон, район Ёнсу, Конвенсия-дорога, 165, Posco Tower Songdo, 2697-й этаж
📞 010-3374-2687
🌐 www.hwangadmin.com
Если у вас похожая ситуация, не стесняйтесь оставлять вопросы.
#открытиемагазинаготовойеды #производствоипереработкапродуктовпитаниядлянемедленнойпродажи #регистрациябизнеса #регистрацияпищевогобизнеса #выпискаизреестразданий #незаконнаяпостройка #обучениепогигиене #справкаоздоровье #инчхонйонсу #инчхонадминистративныйагент #сондоадминистративныйагент #открытиересторана #процедурарегистрации