В соответствии с законом, термин «иностранные лица» включает не только физических лиц, не являющихся гражданами Республики Корея. Он также включает юридические лица и организации, учрежденные в соответствии с иностранным законодательством, иностранные правительства и определенные международные организации. Даже если это отечественное юридическое лицо, оно считается «иностранным лицом», если более половины его акционеров, членов или директоров, осуществляющих деятельность, являются иностранцами, или если иностранцы или иностранные юридические лица владеют более чем половиной уставного капитала или голосующих акций (пункт 4 статьи 2).
Может случиться так, что гражданин Кореи теряет свое гражданство или структура владения отечественного юридического лица меняется, что приводит к тому, что оно становится «иностранным лицом». Если вы хотите продолжать владеть недвижимостью, которой вы владеете, вы должны подать заявление о непрерывном владении в течение 6 месяцев с даты, когда вы стали «иностранным лицом» (пункт 3 статьи 8).
## Сроки подачи заявления в зависимости от основания приобретения: продажа – 30 дней, дарение – 60 дней, наследование – 6 месяцев
Сроки подачи заявления зависят от того, как было приобретено имущество.
- Договор купли-продажи: В течение 30 дней с даты заключения договора подается заявление о сделке с недвижимостью. Иностранные граждане также включаются в число сторон сделки (статья 3).
- Дарение и другие договоры, отличные от купли-продажи: В течение 60 дней с даты заключения договора подается заявление о приобретении недвижимости иностранным гражданином (статья 8, пункт 1).
- Наследование, аукцион, реализация опциона обратного выкупа, окончательный судебный приговор, слияние корпораций, строительство зданий и т.д.: В течение 6 месяцев с даты приобретения подается заявление (статья 8, пункт 2, Постановление о реализации, статья 5).
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие основание приобретения. Для дарения – договор дарения, для наследования – документы, подтверждающие статус наследника, для аукциона – решение об аукционе, для окончательного судебного приговора – решение суда (Постановление о реализации, статья 7). Справка о регистрации проверяется уполномоченным должностным лицом посредством совместного использования административной информации. Согласно руководству Government 24, иностранные граждане могут подавать заявление о приобретении земли через интернет, лично или по почте, и оно обрабатывается в течение 3 часов в рабочее время без уплаты пошлин. Документы о семейном положении, выданные за границей, часто требуют перевода и нотариального заверения, поэтому рекомендуется закладывать больше времени на подготовку.
В случае непредставления заявления или предоставления ложной информации налагается штраф. За приобретение по договору дарения и т.д. – до 3 миллионов вон, за приобретение по другим договорам, кроме наследования, и за непрерывное владение – до 1 миллиона вон (статья 28, пункт 4 и 5).
## Требуется ли разрешение до заключения договора на земельный участок
В некоторых районах земля является предметом предварительного разрешения, а не уведомления. Иностранные граждане и другие лица, желающие приобрести землю в указанных ниже районах, должны получить разрешение на приобретение земли в уезде, городе или районе до заключения договора (статья 9, пункт 1).
- Военные базы и районы защиты военных объектов, острова, обозначенные для целей обороны, окрестности военных баз и т.д.
- Охраняемые исторические памятники и охраняемые районы, охраняемые природные памятники и т.д.
- Районы охраны экологии и ландшафта, специальные охраняемые районы дикой природы.
В заявлении необходимо приложить соглашение между сторонами договора купли-продажи земли, и государственная пошлина отсутствует. Срок обработки для районов, предназначенных для обороны, составляет 30 дней (с возможностью продления в пределах 30 дней), а для остальных районов – 15 дней (пункт 3 статьи 6 Постановления правительства). Договор купли-продажи земли, заключенный без разрешения, не имеет юридической силы и может повлечь за собой лишение свободы на срок до двух лет или штраф до 20 миллионов вон (статья 9, пункт 3, статья 26, пункт 2).
## Район разрешения на сделки с землей для иностранцев в Сондо и Инчхоне, до 25 августа 2027 года
В объявлении о выделении зоны, требующей разрешения на сделку с землей, можно определить лиц, подлежащих разрешению, и цели/назначение использования земли (пункт 3 статьи 10), поэтому существуют отдельные зоны, предназначенные только для иностранцев. Министерство земли, инфраструктуры и транспорта объявило о выделении столичного региона в качестве зоны, требующей разрешения на сделку с землей для иностранцев в августе 2025 года, и 20 августа 2026 года объявило о продлении на один год в том же объеме.
- Срок действия: с 26 августа 2026 года по 25 августа 2027 года
- Регион: вся территория Сеула, 9 самоуправляемых районов Инчхона (Мичухоль, Ёнсу, Намдон, Бупён, Кеян, Сохэ, Кимдан, Ёнчхон, Чемульпо (за исключением территории бывшего района Донггу)), 23 города/округа Кёнги (Сувон, Соннам, Коянг, Еонын, Пучхон, Хвасон)
- Объекты: сделки с отдельными, многоквартирными, многосемейными, многокомнатными и квартирами, в которых проживают иностранцы, в жилых районах площадью более 6 кв. м и в коммерческих районах площадью более 15 кв. м.
Согласно объявлению, сделанному во время выделения в 2025 году, иностранцы, не имеющие возможности проживать в течение 2 лет после приобретения, не могут получить разрешение, и они также должны предоставить план финансирования, подтверждающие документы, тип визы и историю зарубежных займов и переводов. Иностранные граждане, желающие купить квартиру в Сондо, должны получить это разрешение до подписания договора. В заявлении на разрешение сделки с землей необходимо указать план использования земли и план привлечения средств для приобретения (пункт 3 статьи 11), а договоры, заключенные без разрешения, не имеют юридической силы (пункт 6 статьи 11). Получение разрешения на сделку с землей избавляет от необходимости получения отдельного разрешения на приобретение земли иностранцем (пункт 1 подпункт а статьи 9).
## Уведомление иностранного банка при покупке нерезидентом за счет зарубежных средств
В случае приобретения недвижимости в Корее нерезидентом, не имеющим постоянного места жительства или места пребывания в Корее, необходимо проверить, требуется ли уведомление в соответствии со статьей 9-42 Положения об иностранно-валютных операциях.
- Уведомление в иностранно-валютном банке: Если приобретение осуществляется за счет денежных средств, переведенных из-за границы или ввезенных непосредственно, необходимо подать уведомление в иностранно-валютный банк с приложением документов, подтверждающих сделку, к форме уведомления о приобретении недвижимости (подтверждение).
- Случаи, когда уведомление не требуется: Это относится к случаям, когда нерезидент-иностранец приобретает имущество по наследству или дарению, арендует жилье для себя, родственников или сотрудников, или когда имущество приобретается нерезидентом, являющимся гражданином Кореи.
- Уведомление в Банк Кореи: Приобретение недвижимости нерезидентами, не подпадающими под вышеуказанные случаи, подлежит уведомлению Губернатору Банка Кореи.
Рекомендуется предварительно проконсультироваться с вашим банком перед отправкой денежных средств и убедиться, что документы, включая форму уведомления о недвижимости, договор купли-продажи, а также сумма и дата, соответствуют друг другу. Офис административного агента Хван Юн Сан оказывает помощь в составлении и подаче форм уведомления о приобретении и дальнейшем владении недвижимостью иностранцами, заявлений на получение разрешения на приобретение земли иностранцами, заявлений на получение разрешения на договор купли-продажи земли, а также в подготовке документов для предоставления в иностранно-валютный банк. При оформлении доверенности требуются доверенность и копия удостоверения личности доверителя (пункт 4 статьи 7 Положения о реализации), а стоимость услуг будет предоставлена после консультации. Решение о выдаче разрешения и результаты обработки зависят от решения компетентного органа, поэтому требуется индивидуальная проверка для каждого конкретного случая.