「Специальный закон о порядке ликвидации определенных зданий」 был опубликован 16 июня 2026 года как закон № 21820, и в соответствии с положениями о переходных положениях, он вступил в силу 17 декабря 2026 года, через 6 месяцев после публикации. Его действие распространяется в течение 18 месяцев с даты вступления в силу, и здания, по которым были поданы заявления в течение этого периода, продолжают подпадать под действие этого закона даже после окончания срока.
Объектами применения являются фактически завершенные к 31 декабря 2023 года жилые специализированные здания. Специализированным зданием является здание, построенное без разрешения или уведомления, здание, подвергшееся капитальному ремонту без разрешения или уведомления, здание, получившее разрешение, но не получившее разрешение на использование, или здание, для которого было изменено назначение без разрешения или уведомления. Более половины общей площади должны быть жилыми, а критерии масштаба следующие:
- Многоквартирные дома: общая площадь на квартиру не более 85 квадратных метров (включая незаконно пристроенные части без разрешения на использование).
- Отдельно стоящие дома: общая площадь не более 165 квадратных метров. От 165 до 330 квадратных метров подлежат положениям местных органов власти.
- Многоквартирные дома: общая площадь не более 660 квадратных метров.
- Здания, получившие разрешение на использование в качестве объектов для жизни и торговли, и используемые в качестве жилых зданий с 31 декабря 2023 года.
Исключены территории городских и сельских планировочных объектов, прилегающие к дорогам районы, охраняемые горные районы и т. д. Развивающие зоны и военные зоны защищены только для зданий, построенных до их назначения. Здания, получившие разрешение на использование в соответствии с предыдущим специальным законом и не подвергавшиеся изменению права собственности, также исключены.
## Процедура подачи заявления и критерии получения разрешения на использование
Заявители или владельцы должны уведомлять мэра, уездного старосту или главу района, прилагая проектную документацию и отчет об обследовании на месте. Срок подачи уведомления устанавливается указом президента, но указ еще не был обнародован. После выхода указа необходимо будет еще раз проверить срок подачи уведомления.
Мэр, уездный староста или глава района, получившие уведомление, должны выдать разрешение на ввод в эксплуатацию в течение 30 дней со дня получения уведомления после рассмотрения на архитектурном совете, если они соответствуют критериям. Основные критерии следующие:
- Это должен быть участок земли в собственности или участок земли, на использование которого получено согласие. В случае изменения общественной части многоквартирного дома необходимо предоставить доказательство решения управляющей организации.
- Не должно быть нарушений отношений между участком и дорогой (минимальная ширина дороги составляет 3 метра), линии застройки и т.д., а также не должно быть существенного препятствия для структурной безопасности, гигиены, противопожарной защиты и права на освещение.
- В случае увеличения количества семей/домохозяйств необходимо соблюдать правила, касающиеся эвакуации, противопожарной защиты и стандарты противопожарного оборудования.
- Не должно быть задолженности по штрафам и исполнительским сборам. Однако разрешение на ввод в эксплуатацию может быть получено при условии полной оплаты в течение года.
## Критерии штрафов и исполнительских сборов в Инчхоне
Вам необходимо знать определенные моменты, касающиеся расходов. В отношении объектов недвижимости, которые никогда не получали штраф за принудительное исполнение, будет наложен штраф в размере пятикратного размера штрафа за принудительное исполнение, рассчитанного в соответствии со статьей 80 Закона об архитектуре. Если штраф был наложен менее пятикратным размером, штрафом будет являться сумма, равная разнице между пятикратным размером и уже уплаченным штрафом за принудительное исполнение.
Штраф за принудительное исполнение налагается после предварительного письменного уведомления о неисполнении предписания об исправление (статьи 79 и 80 Закона об архитектуре). В случае строительства без разрешения, применяется коэффициент 50% от рыночной стоимости за каждый квадратный метр, умноженный на площадь нарушения; в случае строительства без уведомления – коэффициент 70% (пункт 3 статьи 115-3 Положения о реализации). Строительные правила Инчхона добавляют к этому следующие критерии:
- Для жилых зданий общей площади 60 квадратных метров и менее, штраф налагается в размере половины рассчитанного штрафа за принудительное исполнение.
- Количество начислений штрафа за принудительное исполнение ограничено одним разом в год.
- Для получения скидки необходимо исправить нарушения в течение двух лет со дня получения первого предписания об исправление.
Основаниями для снижения могут быть: изменение права собственности после нарушения, наличие арендатора, что затрудняет исправление в течение срока аренды, площадь нарушения не превышает 30 квадратных метров (за исключением многоквартирных домов), нарушение, существовавшее с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, было выявлено позже, и т.д., и скидка может быть предоставлена в пределах 75% (статья 80-2 Закона об архитектуре, пункт 4 статьи 115-3 Положения о реализации). После исправления новых начислений немедленно прекращаются, но уже начисленные суммы взимаются.
## Документы и моменты, которые необходимо учесть перед подачей заявления
Перед подачей заявления по специальному закону, рекомендуется заранее собрать следующие материалы, чтобы быстро определить соответствие требованиям:
- Выписка из реестра зданий и сооружений, выписка из реестра земельных участков (проверка наличия нарушений и площади)
- Предписание об устранении нарушений, уведомление о наложении обязательного платежа или квитанция об уплате
- Проектная документация и отчет об обследовании объекта, составленные архитектором (нотариально заверенные прилагаемые документы)
- Документы, подтверждающие право собственности или разрешение на использование земельного участка, для многоквартирных домов – протокол решения общего собрания собственников
- Материалы, подтверждающие завершение строительства до 31 декабря 2023 года и использование в жилых целях.
Требуется исправление путем получения нового разрешения на расширение или изменение назначения, в этом случае применяется плата за разрешение, указанная в Приложении 1 Инчхонского городского устава об архитектуре. Для отдельно стоящих домов с общей площадью менее 200 м² плата составляет 4000 вон, для других зданий – 9400 вон, для отдельно стоящих домов площадью от 200 м² до 1000 м² – 6000 вон, для других – 20 000 вон. Изменение проекта (включая изменение назначения) рассчитывается по площади изменяемой части и оплачивается с помощью квитанции о поступлении.
Если объект не подпадает под действие Специального закона о мерах или трудно выполнить требования, можно восстановить первоначальное состояние или исправить ситуацию путем получения нового разрешения на расширение или изменение назначения или подачи заявления. Если вы получили уведомление, первым шагом является представление мнения с указанием оснований для снижения и фактических обстоятельств, а если есть основания оспорить решение о начислении, следует рассмотреть административное судопроизводство. Вопрос о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию определяется путем рассмотрения соответствующим органом, а размер гонорара будет объявлен после консультации.
Офис административного агента Хван Юн Сан предоставляет услуги по предварительной проверке, является ли объект объектом Специального закона о мерах, подготовке заявлений и прилагаемых документов, составлению и подаче ходатайств на этапе уведомления об исполнении судебного решения и составлению и подаче ходатайств об административном судопроизводстве по решениям о начислении. Стоимость будет объявлена после консультации после проверки состояния здания.
*Настоящая статья является административным обзором, составленным офисом административного агента Хван Юн Сан на основе опубликованных законов и постановлений. Поскольку указ еще не был обнародован, сроки подачи заявлений могут измениться, и требуется индивидуальная проверка для каждого случая.*