Enligt lagen är "utlänningar" inte bara individer utan koreansk medborgarskap. Det inkluderar även företag och organisationer som grundats enligt utländsk lagstiftning, utländska regeringar och vissa internationella organisationer. Även ett inhemskt företag kan betraktas som en "utlänning" om mer än hälften av dess medlemmar, styrelseledamöter eller de som utför verksamheten är utländska, eller om utländska individer eller företag äger mer än hälften av aktierna eller rösterna (artikel 2, punkt 4).
Det kan hända att en person som tidigare var koreansk medborgare förlorar sitt medborgarskap eller att ägarstrukturen i ett inhemskt företag förändras, vilket resulterar i att de klassificeras som "utlänningar". För att fortsätta äga fastigheter måste man lämna in en "fortsatt ägande"-anmälan inom 6 månader från dagen man klassificeras som "utlänning" (artikel 8, punkt 3).
## Anmälanstid beroende på förvärvsgrund: Köp 30 dagar, gåva 60 dagar, arv 6 månader
Anmälningsfristen varierar beroende på hur fastigheten förvärvades.
- Köpekontrakt: Inom 30 dagar från avtalets ingående datum görs en fastighetsöverlåtelsedeklaration. Utlänningar ingår också i transaktionsparterna (artikel 3).
- Gåva och andra avtal utöver köp: Inom 60 dagar från avtalets ingående datum görs en utländsk fastighetsförvärvsanmälan (artikel 8, paragraf 1).
- Arv, exekutiv försäljning, återlösen, slutgiltig dom, företagsfusion, nybyggnation etc.: Anmälan görs inom 6 månader från förvärvsdatum (artikel 8, paragraf 2, genomförandeförordning artikel 5).
Till anmälan bifogas dokument som visar förvärvsorsaken. För gåva är det gåvaavtalet, för arv är det dokument som bevisar att man är arvtagare, för exekutiv försäljning är det exekutiv försäljningsbeslut, och för slutgiltig dom är det domstolsbeslutet (genomförandeförordning artikel 7). Fastighetsutdrag bekräftas av den ansvariga tjänstemannen genom administrativ informationsdelning. Enligt Regeringskansliet 24 kan utländska fastighetsförvärvsanmälningar lämnas in via internet, besök eller post, och behandlas inom 3 timmar under kontorstid utan avgift. Dokument om familjeband som utfärdats utomlands kräver ofta översättning och legalisering, så det är bäst att planera in en generös förberedelsetid.
Underlåtenhet att anmäla eller falsk anmälan medför en administrativ avgift. För förvärv enligt gåva och andra avtal är avgiften högst 3 miljoner won, och för förvärvsanmälan enligt arv och andra avtal samt fortsatt innehavsanmälan är avgiften högst 1 miljon won (artikel 28, paragraf 4 och 5).
## Avtal före tillstånd krävs för markområden
Vissa områdens mark är föremål för förhandsgodkännande, inte anmälan. Utlänningar som vill förvärva mark i de nedanstående områdena måste erhålla ett tillstånd från stads-, läns- eller distriktskontoret innan de ingår ett avtal (artikel 9, stycke 1).
- Militärbaser och militära anläggningsskyddsområden, öar som annonserats för försvarsändamål, områden nära militärförläggningar, etc.
- Utpekade kulturarv och skyddsområden, skyddsområden för naturminnesmärken, etc.
- Ekologiska och landskapsbevarandeområden, särskilda skyddsområden för vilda djur
Ansökan ska åtföljas av ett avtal mellan parterna i markförvärvsavtalet, och det finns ingen avgift. Handläggningstiden är 30 dagar (kan förlängas inom 30 dagar) för områden med försvarsändamål och 15 dagar för övriga områden (förordning artikel 6, stycke 3). Markförvärvsavtal som ingåtts utan tillstånd är ogiltiga och kan leda till fängelse i högst två år eller böter upp till 20 miljoner won (artikel 9, stycke 3, artikel 26, stycke 2).
## Songdo·Incheon utländsk markförvärvstillståndsområde, till och med den 25 augusti 2027
Enligt meddelandet om utläggning av områden som kräver tillstånd för marktransaktioner (artikel 10, paragraf 3) kan behöriga personer och syftet/beteckningen för dessa fastigheter fastställas, vilket innebär att det finns områden som endast är tillåtna för utlänningar. Bostads- och transportministeriet har utpekat storstockholmsområdet som ett område som kräver tillstånd för marktransaktioner för utlänningar från och med augusti 2025 och förlängde detta med ett år, med samma omfattning, till den 20 augusti 2026.
- Utläggningsperiod: 26 augusti 2026 – 25 augusti 2027
- Område: Hela Stockholm, 9 distrikt i Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo (exklusive det tidigare Donggu-området)), och 23 städer/distrikt i Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, etc.)
- Målgrupp: Transaktioner av enskilda, flerbostads-, flerfamiljs-, radhus- och lägenheter där utlänningar bor, bostadsområden över 6 m², kommersiella områden över 15 m²
Enligt det ursprungliga tillkännagivandet vid utläggningen 2025 får utlänningar som inte kan bo i fastigheten i minst två år efter förvärvet inte tillstånd, och de måste också lämna in en finansieringsplan, bevis, visumtyp och detaljer om utländska lån och överföringar. Om du är en utländsk medborgare som vill köpa en lägenhet i Songdo måste du få detta tillstånd innan du skriver under kontraktet. I ansökan om tillstånd för marktransaktioner ska du ange markanvändningsplanen och finansieringsplanen för förvärvet (artikel 11, paragraf 3), och avtal som ingåtts utan tillstånd är ogiltiga (artikel 11, paragraf 6). Att erhålla ett tillstånd för marktransaktioner kräver inte ett separat tillstånd för utländsk fastighetsförvärv (artikel 9, paragraf 1, undantag).
## Utländsk valutabankrapportering vid köp med utländska medel för icke-boende
Om en icke-bosatt person som inte har en adress eller hemvist i Korea köper fastigheter i Korea, måste man kontrollera om en anmälan enligt artikel 9-42 i valutaväxlingsbestämmelserna krävs.
- Anmälan till valutaväxlingsbank: Om fastigheten förvärvas med medel som överförs från utlandet eller tas med direkt, ska man anmäla till valutaväxlingsbanken med dokument som styrker transaktionen bifogade fastighetsförvärvsanmälningsblanketten (acceptans).
- Fall där anmälan inte krävs: Detta gäller t.ex. när en utländsk icke-bosatt förvärvar genom arv eller gåva, hyr för eget, släktingars eller anställdas boende, eller när en icke-bosatt medborgare förvärvar.
- Anmälan till Koreabanken: Förvärv av icke-bosatta som inte omfattas av ovanstående fall ska anmälas till generaldirektören för Koreabanken.
Vi rekommenderar att du först kontaktar din bank innan överföringen och ser till att dokumenten matchar fastighetsanmälningsblanketten, kontraktet och beloppet samt datumet. Hwang Yun-sang Administrativt Ombud kontor hjälper till med utarbetning och inlämning av anmälningsformulär för utländsk fastighetsförvärv och fortsatt innehav, ansökan om tillstånd för utländsk markförvärv och ansökan om tillstånd för marköverlåtelsekontrakt, samt förberedelse av dokument som ska lämnas in till valutaväxlingsbanken. Vid fullmakt krävs en fullmakt och en kopia av legitimationen för den person som befullmäktigat (enligt genomförandeförordning artikel 7 punkt 4), och kostnaden kommer att anges efter konsultation. Tillståndets beviljande och resultatet av behandlingen beror på den behöriga myndighetens bedömning, så en individuell kontroll krävs för varje fall.