"Särskilda åtgärder för vissa byggnader"-lagen (「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」) förkunnades som lag nr 21820 den 16 juni 2026 och, i enlighet med tillägget, träder i kraft den 17 december 2026, 6 månader efter förkunnandet. Lagen gäller i 18 månader från ikraftträdandet, och byggnader som anmäls inom denna period omfattas fortfarande av lagen efter att perioden har löpt ut.
Den 31 december 2023 faktiskt färdigställda bostadsbyggnader är de byggnader som omfattas. Med "särskild byggnad" avses byggnader som byggts eller renoverats utan tillstånd eller anmälan, byggnader som fått tillstånd men inte fått färdigställandeservifikat, och byggnader vars användning har ändrats utan tillstånd eller anmälan. Mer än hälften av den totala ytan måste vara bostadsyta, och storleksgränserna är som följer:
- Flerbostadshus: 85 kvadratmeter eller mindre per lägenhet (inkluderar eventuella tillbyggnader utan färdigställandeservifikat)
- Fristående hus: 165 kvadratmeter eller mindre. 165–330 kvadratmeter följer den lokala kommunens föreskrifter.
- Flamilyhus: 660 kvadratmeter eller mindre
- Av dessa byggnader, de som fått tillstånd för närliggande kommersiella lokaler och som har använts som bostäder sedan den 31 december 2023
Stads- och militärplaneringsområden, väggränser, skyddade berg och liknande är undantagna. Utvecklingsbegränsade områden och militära skyddsområden är undantagna endast för byggnader som byggdes före utnämningen. Byggnader som tidigare fått färdigställandeservifikat enligt den särskilda lagen och vars ägande inte har förändrats är också undantagna.
## Anmälningsförfarande och kriterier för färdigställandeservifikat
Arkitekter eller ägare ska rapportera till kommun-, läns- eller stadsfullmäktige och bifoga ritningar och platsundersökningsrapporter. Rapporteringsperioden fastställs genom förordning, men förordningen har ännu inte publicerats. När förordningen publiceras bör du kontrollera rapporteringsperioden på nytt.
Kommun-, läns- eller stadsfullmäktige som tagit emot rapporten ska, efter granskning av byggnadsnämnden, utfärda ett driftsintyg inom 30 dagar från rapporteringsdagen om den uppfyller kriterierna. De viktigaste kriterierna är följande:
- Det ska vara en tomt i eget ägo eller en tomt där användning har godkänts. Vid förändringar av gemensamma utrymmen i en bostadsrättsförening måste ett beslut från förvaltningen bevisas.
- Förhållandet mellan tomten och vägen (vägbredd minst 3 meter), byggnadslinjer får inte bryta mot strukturell säkerhet, hygien, brandskydd eller solljusinträde.
- Om antalet hushåll/familjer har ökat, måste även bestämmelserna för evakuering, brandskydd och brandskyddsutrustning följas.
- Det får inte finnas några utestående böter eller krav på verkställande betalning. Dock kan ett driftsintyg utfärdas under förutsättning att alla betalningar görs inom ett år.
## Böter och krav på verkställande betalning i Incheon
Det finns viktiga punkter att notera när det gäller kostnader. För fastigheter som aldrig har fått en tvångsavgift utskriven, kommer en förseendeavgift motsvarande fem gånger den tvångsavgift som beräknats enligt "Bygglagen" artikel 80 att utkrävas. Om den utskrivna avgiften är mindre än fem gånger, blir förseendeavgiften det antal gånger minus de redan betalda tvångsavgifterna.
Tvångsavgifter utkrävs efter att först ha meddelat skriftligen (Bygglagen artikel 79 och 80) att åtgärdsbeslutet inte har följts. För byggnader som har byggts utan tillstånd, tillämpas en beräkning på 50 procent av marknadsvärdet per kvadratmeter, multiplicerat med den olagliga ytan. För byggnader som har byggts utan anmälan, tillämpas en andel på 70 procent (förordning artikel 115-3). Incheon Citys byggnadsstadgar lägger till följande kriterier till detta:
- För bostadsbyggnader på 60 kvadratmeter eller mindre, utkrävs en avgift motsvarande hälften av den beräknade tvångsavgiften.
- Antalet gånger en tvångsavgift utkrävs är en gång per år.
- För att få en nedsättning måste åtgärden genomföras inom 2 år från dagen för det första åtgärdsbeslutet.
Nedsättningsgrunder inkluderar att äganderätten har överförts efter överträdelsen, att det finns en hyresgäst och att åtgärden är svår att genomföra under hyresperioden, att den olagliga ytan är 30 kvadratmeter eller mindre (exklusive kollektiva byggnader), och att en olaglighet som fanns vid färdigställande har upptäckts senare, och kan nedsättas inom ramen för 75 procent (Bygglagen artikel 80-2, förordning artikel 115-4). När åtgärden har genomförts stoppas ytterligare utkrävningar omedelbart, men redan utkrävda belopp kommer att tas ut.
## Dokument och punkter att kontrollera innan ansökan
Innan du rapporterar enligt den särskilda åtgärdsbestämmelsen, samla först följande material så kan du snabbt avgöra om du är berättigad.
- Byggnadskarta och fastighetskarta (kontrollera överträdelsemärkning och yta)
- Korrigeringsorder, krav på verkställande betalning eller betalningsanmälan
- Ritningar och fältundersökningsrapporter upprättade av arkitekten (lagstadgade bilagor)
- Bevis på ägande eller användningsgodkännande av mark, för bostadsrättsföreningar bevis på förvaltningsbolagsbeslut
- Material som visar att byggnaden slutfördes före den 31 december 2023 och används som bostad.
Kraven för att få ett nytt tillstånd för utbyggnad eller ändring av användningsområde måste uppfyllas, och då tillkommer avgiften enligt bilaga 1 i Incheon stads byggnadsstadgar. För en fristående villa med en total yta på mindre än 200 m² är avgiften 4 000 won, och för andra byggnader 9 400 won. För fristående villor mellan 200 m² och 1 000 m² är avgiften 6 000 won, och för andra byggnader 20 000 won. Ändringar i design (inklusive ändring av användningsområde) beräknas utifrån ytan på den förändrade delen och betalas med inkomstbevis.
Om den inte omfattas av den särskilda lagstiftningen eller om det är svårt att uppfylla kraven, kan man återställa den till sitt ursprungliga skick eller rätta till situationen genom att få ett nytt tillstånd för utbyggnad eller ändring av användningsområde eller genom att anmäla det. Om du har fått en anmärkning är det första steget att lämna in en åsikt som innehåller skäl för nedsättning och fakta, och om du har skäl att bestrida beslutet kan du överväga förvaltningsrättslig prövning. Om byggnaden får användningsgodkännande eller inte bestäms av den behöriga myndighetens bedömning, och arvodet kommer att anges efter konsultation.
Hwang Yun-sang Administrativt Ombud kontor ansvarar för den inledande kontrollen av om den omfattas av den särskilda lagstiftningen, förberedelse av ansökningsformulär och bilagor, utarbetande och inlämnande av en åsikt i stadiet för föreläggande om vite, och utarbetande och inlämnande av en ansökan om förvaltningsrättslig prövning mot beslutet. Kostnaden kommer att anges efter konsultation efter att ha kontrollerat byggnadens skick.
*Denna artikel är en administrativ översikt sammanställd av Hwang Yun-sang Administrativt Ombud kontor baserat på offentliga lagar och föreskrifter. Eftersom genomförandeförordningen ännu inte har publicerats kan anmälningsperioden och andra detaljer ändras, och en individuell kontroll krävs för varje fall.*