กฎหมายกำหนดคำว่า 'ชาวต่างชาติ' ไม่ได้หมายถึงเฉพาะบุคคลที่ไม่มีสัญชาติเกาหลีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบริษัท·องค์กรที่ก่อตั้งตามกฎหมายต่างประเทศ รัฐบาลต่างประเทศ และองค์การระหว่างประเทศบางแห่งอีกด้วย แม้แต่บริษัทภายในประเทศ หากกรรมการหรือสมาชิก 2 ใน 3 ขึ้นไปเป็นชาวต่างชาติ หรือชาวต่างชาติ·บริษัทต่างชาติถือหุ้นหรือสิทธิออกเสียงเกิน 2 ใน 3 ถือว่าเป็นชาวต่างชาติ (มาตรา 2 ข้อ 4)
อาจมีกรณีที่บุคคลซึ่งเคยมีสัญชาติเกาหลี สูญเสียสัญชาติ หรือโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทภายในประเทศเปลี่ยนแปลงไป จนกลายเป็นชาวต่างชาติ หากต้องการถือครองอสังหาริมทรัพย์เดิมต่อไป จะต้องยื่นรายงานการถือครองต่อเนื่องภายใน 6 เดือน นับจากวันที่เปลี่ยนสถานะเป็นชาวต่างชาติ (มาตรา 8 ข้อ 3)
## ระยะเวลาการยื่นรายงานแยกตามสาเหตุการได้มา: ซื้อ 30 วัน, ให้ 60 วัน, มรดก 6 เดือน
กำหนดเวลาการยื่นคำร้องแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
- สัญญาซื้อขาย: ให้ทำการยื่นรายงานการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญา (มาตรา 3) ชาวต่างชาติก็รวมอยู่ในการทำธุรกรรมด้วย (มาตรา 3)
- การให้ (Gift) และสัญญาอื่น ๆ นอกเหนือจากการซื้อขาย: ให้ทำการยื่นรายงานการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติภายใน 60 วันนับจากวันที่ทำสัญญา (มาตรา 8 วรรค 1)
- การรับมรดก, การประมูล, การใช้สิทธิในการซื้อคืน, คำพิพากษาถึงที่สุด, การควบรวมกิจการ, การก่อสร้างอาคาร ฯลฯ: ให้ทำการยื่นรายงานภายใน 6 เดือนนับจากวันที่ได้มา (มาตรา 8 วรรค 2, กฎหมายลูกข้อ 5)
ให้แนบเอกสารแสดงเหตุผลในการได้มาในแบบฟอร์มคำร้อง การให้ (Gift) ให้แนบสัญญาการให้, การรับมรดก ให้แนบเอกสารแสดงว่าเป็นทายาท, การประมูล ให้แนบคำสั่งการประมูล, คำพิพากษาถึงที่สุด ให้แนบคำพิพากษา (กฎหมายลูกข้อ 7) เจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบจะตรวจสอบสำเนาการจดทะเบียนทรัพย์สินด้วยการใช้ประโยชน์ร่วมกันจากข้อมูลการบริหารราชการ ตามคำแนะนำของรัฐบาล 24 การยื่นรายงานการได้มาซึ่งที่ดินของชาวต่างชาติสามารถทำได้ทางอินเทอร์เน็ต, การไปที่สำนักงาน หรือทางไปรษณีย์ โดยไม่มีค่าธรรมเนียม และดำเนินการได้ภายใน 3 ชั่วโมงระหว่างเวลาทำการ เอกสารแสดงความสัมพันธ์ของครอบครัวที่ออกนอกประเทศมักจะต้องมีการแปลและรับรอง ทำให้ควรเตรียมพร้อมในช่วงเวลาที่ค่อนข้างนาน
หากไม่ทำการยื่นคำร้อง หรือยื่นคำร้องเป็นเท็จ จะมีการเรียกเก็บค่าปรับ การยื่นรายงานการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาการให้ (Gift) หรือสัญญาอื่น ๆ มีค่าปรับไม่เกิน 3 ล้านวอน, การยื่นรายงานการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามการรับมรดก หรือสัญญาอื่น ๆ และการยื่นรายงานการครอบครองต่อเนื่อง มีค่าปรับไม่เกิน 1 ล้านวอน (มาตรา 28 วรรค 4 และ 5)
## ที่ดินที่ต้องขออนุญาตก่อนทำสัญญา
บางพื้นที่ถือเป็นพื้นที่ที่ต้องขออนุญาตก่อนทำสัญญา ไม่ใช่การแจ้งความ การที่ชาวต่างชาติจะซื้อที่ดินในพื้นที่ดังต่อไปนี้ จะต้องขออนุญาตจากที่ว่าการเขต/อำเภอ/เมืองก่อนทำสัญญา (มาตรา 9 วรรค 1)
- พื้นที่ที่ได้รับการคุ้มครองเพื่อความมั่นคงทางทหาร, พื้นที่เกาะที่ประกาศเพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคง, บริเวณใกล้กับฐานทัพทหาร
- พื้นที่ที่ได้รับการคุ้มครองซึ่งมีมรดกทางวัฒนธรรมที่กำหนด, พื้นที่อนุรักษ์, สิ่งที่ได้รับการประกาศเป็นอนุสรณ์สถานธรรมชาติและพื้นที่คุ้มครอง
- พื้นที่อนุรักษ์ธรรมชาติและทิวทัศน์, พื้นที่คุ้มครองสัตว์ป่าพิเศษ
ในใบสมัคร ให้แนบข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาในการซื้อขายที่ดิน และไม่มีค่าธรรมเนียม ระยะเวลาดำเนินการสำหรับพื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงคือ 30 วัน (สามารถขยายได้ภายใน 30 วัน) และสำหรับพื้นที่อื่นๆ คือ 15 วัน (มาตรา 6 วรรค 3 ของพระราชบัญญัติ) สัญญาซื้อขายที่ดินที่ทำขึ้นโดยไม่ได้รับอนุญาตนั้น จะไม่มีผลผูกพัน และอาจต้องระวางจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20 ล้านวอน (มาตรา 9 วรรค 3, มาตรา 26 วรรค 2)
## พื้นที่ซื้อขายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในซงโดและอินชอน, จนถึงวันที่ 25 สิงหาคม 2027
ประกาศการกำหนดพื้นที่อนุญาตการซื้อขายที่ดิน ระบุผู้ที่จะได้รับการอนุมัติและวัตถุประสงค์/ประเภทที่ดินได้ (มาตรา 10 วรรคที่ 3) ดังนั้น จึงมีพื้นที่ที่กำหนดให้เฉพาะชาวต่างชาติเท่านั้นที่จะได้รับการอนุมัติได้ กระทรวงการเคหะและคมนาคม ได้ประกาศกำหนดพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นพื้นที่อนุญาตการซื้อขายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในวันที่ 26 สิงหาคม 2568 และได้แจ้งว่าจะขยายระยะเวลาเป็น 1 ปีในขอบเขตเดิมในวันที่ 20 สิงหาคม 2569
- ระยะเวลาการกำหนด: 26 สิงหาคม 2569 ถึง 25 สิงหาคม 2570
- พื้นที่: กรุงเทพมหานครทั้งพื้นที่, 9 เขตในจังหวัดชลบุรี ได้แก่ มิจูฮอล, ยอนซู, นัมดง, บูพยอง, คเยยัง, ซอแฮ, คัมดัน, ยงจง, เจอมุลโป (ยกเว้นพื้นที่เขตเก่าตงกู), และ 23 เมือง/อำเภอในจังหวัดคยองกี ได้แก่ ซูวอน, ซองนัม, คยาง, วอนยอง, พูชอน, ฮวาสอง
- ผู้ที่เกี่ยวข้อง: การซื้อขายบ้านเดี่ยว, บ้านรวม, อพาร์ตเมนต์, คอนโดมิเนียม โดยชาวต่างชาติ ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยเกิน 6 ตารางเมตร และในพื้นที่เชิงพาณิชย์เกิน 15 ตารางเมตร
จากการประกาศเมื่อมีการกำหนดในปี 2568 ชาวต่างชาติที่ไม่สามารถอยู่อาศัยจริงได้ภายใน 2 ปีหลังการซื้อ จะไม่สามารถขออนุญาตได้ และจะต้องยื่นแผนการจัดหาเงินทุน, หลักฐาน, ประเภทวีซ่า, รายละเอียดการกู้ยืม/โอนเงินจากต่างประเทศไปด้วย ผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในซองโด จะต้องได้รับการอนุมัติการซื้อขายที่ดินนี้ก่อนลงนามในสัญญา การยื่นใบสมัครอนุญาตการซื้อขายที่ดินจะต้องระบุแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินและแผนการจัดหาเงินทุน (มาตรา 11 วรรคที่ 3) และสัญญาที่ทำโดยไม่ได้รับอนุญาตนั้น จะไม่มีผลผูกพันทางกฎหมาย (มาตรา 11 วรรคที่ 6) การได้รับอนุญาตการซื้อขายที่ดิน จะไม่จำเป็นต้องขออนุญาตซื้อขายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติแยกต่างหาก (มาตรา 9 วรรคที่ 1 ข้อยกเว้น)
## การรายงานต่อธนาคารแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ เมื่อผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยซื้อด้วยเงินทุนจากต่างประเทศ
หากผู้ที่ไม่ได้มีที่อยู่หรือที่พำนักในประเทศเกาหลี (ผู้ที่ไม่พำนักถาวร) ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศเกาหลี จะต้องตรวจสอบว่าจำเป็นต้องรายงานตามมาตรา 9-42 ของข้อบังคับการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศหรือไม่
- การรายงานต่อธนาคารแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ: หากได้มาด้วยเงินที่โอนจากต่างประเทศหรือนำเข้ามาโดยตรง จะต้องรายงานต่อธนาคารแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศพร้อมแนบเอกสารหลักฐานการทำธุรกรรมในแบบฟอร์มการรายงานการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ใบรับรอง)
- กรณีที่ไม่ต้องรายงาน: เช่น กรณีที่ผู้ที่ไม่พำนักถาวรชาวต่างชาติได้รับมรดกหรือของที่ระลึก, กรณีที่เช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง, ญาติ, พนักงาน หรือกรณีที่ผู้ที่ไม่พำนักถาวรที่เป็นคนเกาหลีได้รับ
- การรายงานต่อธนาคารแห่งชาติเกาหลี: สำหรับการได้มาของผู้ที่ไม่พำนักถาวรที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้น จะต้องรายงานต่อผู้ว่าการธนาคารแห่งชาติเกาหลี
ขอแนะนำให้สอบถามธนาคารที่ทำธุรกรรมก่อนการโอนเงิน และเตรียมเอกสารให้ตรงกับข้อมูลในแบบฟอร์มการรายงานอสังหาริมทรัพย์, สัญญา, จำนวนเงิน และวันที่ สำนักงานผู้แทนด้านการปกครอง Hwang Yun-sang ช่วยในการจัดทำและยื่นแบบฟอร์มการรายงานการซื้อและการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ, แบบฟอร์มคำขออนุญาตซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ, แบบฟอร์มคำขออนุญาตทำสัญญาซื้อขายที่ดิน และเตรียมเอกสารสำหรับการยื่นต่อธนาคารแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ หากดำเนินการแทน จะต้องมีหนังสือแต่งตั้งและสำเนาบัตรประจำตัวของผู้ที่มอบอำนาจ (ตามข้อ 7 (4) ของข้อบังคับการดำเนินการ) และค่าใช้จ่ายจะแจ้งให้ทราบหลังจากการปรึกษา การอนุมัติและผลการดำเนินการขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของหน่วยงานที่มีอำนาจ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี