「พระราชบัญญัติมาตรการพิเศษเพื่อการจัดการอาคารบางประเภท」 ได้รับการตีพิมพ์ในวันที่ 16 มิถุนายน 2026 ตามพระราชบัญญัติหมายเลข 21820 และตามบทบัญญัติเพิ่มเติม จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 17 ธันวาคม 2026 หลังจากตีพิมพ์เป็นเวลา 6 เดือน ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้คือ 18 เดือนนับตั้งแต่วันที่มีผลบังคับใช้ และอาคารที่ได้รับการแจ้งภายในระยะเวลานั้นจะยังคงได้รับการบังคับใช้กฎหมายนี้หลังจากสิ้นสุดระยะเวลา
อาคารที่อยู่ในขอบเขตการบังคับใช้คือ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทพิเศษที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ตามข้อเท็จจริง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2023 อาคารประเภทพิเศษหมายถึง อาคารที่สร้างโดยไม่มีใบอนุญาตหรือการแจ้งความ, อาคารที่ได้รับใบอนุญาตแต่ไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้งาน, อาคารที่เปลี่ยนการใช้งานโดยไม่มีใบอนุญาตหรือการแจ้งความ พื้นที่ใช้สอยเกินครึ่งหนึ่งต้องเป็นที่อยู่อาศัย และเกณฑ์ขนาดมีดังนี้:
- อพาร์ตเมนต์: พื้นที่ใช้สอยส่วนตัวไม่เกิน 85 ตารางเมตรต่อหน่วย (รวมถึงส่วนที่ต่อเติมโดยไม่มีใบอนุญาต)
- บ้านเดี่ยว: พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 165 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยที่เกิน 165 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 330 ตารางเมตร จะเป็นไปตามข้อบัญญัติท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง
- บ้านแฝด: พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 660 ตารางเมตร
- อาคารที่ได้รับอนุญาตให้เป็นร้านค้าและใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 31 ธันวาคม 2023
ยกเว้นพื้นที่ที่ตั้งของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านเมืองและชนบท, พื้นที่ที่ต้องมีการเข้าถึงถนน, พื้นที่ป่าอนุรักษ์ และพื้นที่จำกัดการพัฒนาและพื้นที่คุ้มครองทางทหาร เฉพาะอาคารที่สร้างก่อนการกำหนดเขตเท่านั้นที่จะได้รับการยกเว้น อาคารที่ได้รับใบอนุญาตให้ใช้งานภายใต้กฎหมายพิเศษก่อนหน้านี้และไม่มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ก็ได้รับการยกเว้นเช่นกัน
## ขั้นตอนการแจ้งความและเกณฑ์การอนุญาตให้ใช้งาน
เจ้าของอาคารหรือผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องยื่นคำร้องต่อผู้ว่าราชการจังหวัด นายอำเภอ หรือนายกเทศมนตรี พร้อมแนบแบบแปลนและรายงานการสำรวจพื้นที่ ระยะเวลาในการยื่นคำร้องจะถูกกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา แต่พระราชบัญญัติยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ เมื่อพระราชบัญญัติมีผลบังคับใช้ จะต้องตรวจสอบระยะเวลาในการยื่นคำร้องใหม่อีกครั้ง
เมื่อได้รับคำร้องแล้ว ผู้ว่าราชการจังหวัด นายอำเภอ หรือนายกเทศมนตรี จะต้องพิจารณาผ่านคณะกรรมการสถาปัตยกรรม และหากเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด จะต้องออกใบอนุญาตให้ใช้งานภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับคำร้อง เกณฑ์หลักมีดังนี้
- ที่ดินต้องเป็นที่ดินที่เป็นของตนเอง หรือได้รับการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน
- ในกรณีที่เปลี่ยนแปลงพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด จะต้องแสดงหลักฐานการอนุมัติจากคณะกรรมการชุด
- ต้องไม่ละเมิดความสัมพันธ์ระหว่างที่ดินและถนน (ความกว้างของถนนขั้นต่ำคือ 3 เมตร) แนวเขตที่ดิน และไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนอย่างร้ายแรงต่อความปลอดภัยของโครงสร้าง สุขอนามัย การป้องกันอัคคีภัย และสิทธิในการรับแสงแดด
- ในกรณีที่เพิ่มจำนวนครัวเรือนหรือจำนวนสมาชิกในครอบครัว จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการอพยพ การป้องกันอัคคีภัย และมาตรฐานสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการดับเพลิง
- จะต้องไม่มีค่าปรับและค่าปรับทางแพ่งค้างชำระ อย่างไรก็ตาม อาจได้รับใบอนุญาตให้ใช้งานหากชำระทั้งหมดภายใน 1 ปี
## เกณฑ์ค่าปรับและค่าปรับทางแพ่งของจังหวัดอินชอน
มีสิ่งที่ต้องทราบเป็นพิเศษในเรื่องของค่าใช้จ่าย เนื่องจากอาคารที่ไม่มีการเรียกเก็บค่าปรับตามมาตรา 80 แห่ง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร จะถูกเรียกเก็บค่าปรับตามมาตรา 80 เป็นจำนวน 5 เท่าของค่าปรับตามมาตรา 80 หากได้รับการเรียกเก็บน้อยกว่า 5 เท่า ค่าปรับจะเท่ากับจำนวนที่เหลือจากการหักค่าปรับตามมาตรา 80 ที่ได้ชำระไปแล้ว
ค่าปรับตามมาตรา 80 จะถูกเรียกเก็บหลังจาก แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ให้ดำเนินการตามคำสั่งแก้ไขก่อน (มาตรา 79 และมาตรา 80 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร) ในกรณีที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต จะคำนวณจากราคามาตรฐานต่อตารางเมตรคูณด้วย 50% ของพื้นที่ที่ละเมิด ในกรณีที่ก่อสร้างโดยไม่แจ้ง จะคำนวณจาก 70% ของราคามาตรฐานต่อตารางเมตร (มาตรา 115 ทวิ มาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร) ข้อบัญญัติการควบคุมอาคารเทศบาลนครอินชอนกำหนดเกณฑ์เพิ่มเติมดังนี้
- อาคารที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 60 ตารางเมตร จะถูกเรียกเก็บค่าปรับที่ ครึ่งหนึ่งของค่าปรับที่คำนวณได้
- จำนวนครั้งในการเรียกเก็บค่าปรับตามมาตรา 80 จะ จำกัดเพียงปีละ 1 ครั้ง
- หากต้องการได้รับการลดหย่อน จะต้องดำเนินการแก้ไขภายใน 2 ปี นับจากวันที่ได้รับคำสั่งแก้ไขครั้งแรก
เหตุผลในการขอรับการลดหย่อน ได้แก่ กรณีที่กรรมสิทธิ์เปลี่ยนไปหลังจากการละเมิด กรณีที่ผู้เช่าอยู่ในอสังหาริมทรัพย์และไม่สามารถแก้ไขได้ในช่วงระยะเวลาเช่า กรณีที่พื้นที่ที่ละเมิดมีขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร (ยกเว้นอาคารรวม) กรณีที่การละเมิดที่ตรวจพบในภายหลังมีอยู่ตั้งแต่ตอนที่ได้รับอนุญาตให้ใช้งาน และสามารถ ลดหย่อนได้ภายในขอบเขต 75% (มาตรา 80 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร, มาตรา 115 ทวิ มาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร) เมื่อดำเนินการแก้ไขแล้ว การเรียกเก็บเพิ่มเติมจะหยุดลงทันที แต่จำนวนเงินที่เรียกเก็บไปแล้วจะยังคงถูกเรียกเก็บ
## เอกสารที่ต้องเตรียมและสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนการยื่นขอ
ก่อนที่จะยื่นรายงานตามพระราชบัญญัติมาตรการพิเศษ โปรดรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้ก่อน เพื่อให้สามารถพิจารณาคุณสมบัติได้รวดเร็วขึ้น
- สำเนาโฉนดที่ดินและสำเนาสำรวจที่ดิน (ตรวจสอบเครื่องหมายการละเมิดและพื้นที่)
- คำสั่งให้แก้ไข, หนังสือแจ้งการบังคับใช้ค่าปรับ
- แบบแปลนและรายงานการสำรวจหน้างานที่จัดทำโดยสถาปนิก (เอกสารแนบตามกฎหมาย)
- หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของหรือการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน, สำหรับอาคารชุด ให้มีมติจากคณะกรรมการชุด
- เอกสารแสดงให้เห็นว่าสร้างเสร็จและใช้งานเพื่อที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 31 ธันวาคม 2023
ข้อกำหนดให้ดำเนินการแก้ไขโดยการขออนุญาตต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารใหม่ จะมีค่าธรรมเนียมการอนุญาตตามตารางที่ 1 ของข้อบัญญัติการก่อสร้างเทศบาลเมืองอินชอน ดังนี้: สำหรับบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่รวมไม่เกิน 200 ตารางเมตร คิดค่าธรรมเนียม 4,000 วอน, สำหรับอาคารอื่น ๆ คิดค่าธรรมเนียม 9,400 วอน และสำหรับบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ระหว่าง 200 ตารางเมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร คิดค่าธรรมเนียม 6,000 วอน และสำหรับอาคารอื่น ๆ คิดค่าธรรมเนียม 20,000 วอน การเปลี่ยนแปลงแบบ (รวมถึงการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์) จะคำนวณจากพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลง และชำระด้วยแสตมป์สุทธินาม
ในกรณีที่ไม่ใช่เป้าหมายของกฎหมายมาตรการพิเศษ หรือไม่สามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ จะสามารถดำเนินการแก้ไขโดยการฟื้นฟูสภาพเดิม หรือดำเนินการแก้ไขโดยการขออนุญาตต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารใหม่ หรือการแจ้งความ การดำเนินการแก้ไขโดยการแจ้งความ หากได้รับการแจ้งเตือน ควรแสดงความคิดเห็นโดยระบุเหตุผลในการลดหย่อนและข้อเท็จจริงก่อนการประเมิน หากมีเหตุผลในการโต้แย้งการประเมิน ให้พิจารณาการฟ้องร้องทางปกครอง การอนุมัติการใช้งานจะถูกกำหนดโดยการพิจารณาของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และค่าธรรมเนียมการว่าจ้างจะแจ้งให้ทราบหลังจากการปรึกษา
สำนักงานผู้แทนด้านการปกครอง ฮวาง ยุนซัง รับผิดชอบในการตรวจสอบเบื้องต้นว่าเข้าข่ายกฎหมายมาตรการพิเศษหรือไม่, การเตรียมแบบฟอร์มการแจ้งความและเอกสารแนบ, การจัดทำและยื่นคำให้ความเห็นในขั้นตอนการแจ้งเตือนค่าปรับ, การจัดทำและยื่นคำร้องขอการฟ้องร้องทางปกครองต่อการประเมิน ค่าใช้จ่ายจะแจ้งให้ทราบหลังจากการตรวจสอบสภาพอาคารและปรึกษา
*บทความนี้เป็นการแจ้งแนวโน้มด้านการปกครองที่รวบรวมโดยสำนักงานผู้แทนด้านการปกครอง ฮวาง ยุนซัง โดยอ้างอิงจากกฎหมายและข้อบัญญัติที่เปิดเผย เนื่องจากยังไม่ได้ประกาศใช้พระราชกฤษฎีกา กำหนดระยะเวลาในการแจ้งความอาจมีการเปลี่ยนแปลง และจำเป็นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี*