Theo luật định, "người nước ngoài" không chỉ là cá nhân không có quốc tịch Hàn Quốc. Nó còn bao gồm các pháp nhân, tổ chức được thành lập theo luật pháp nước ngoài, chính phủ nước ngoài và một số tổ chức quốc tế nhất định. Ngay cả pháp nhân trong nước cũng được coi là "người nước ngoài" nếu hơn một nửa số thành viên, hội viên hoặc giám đốc điều hành thực hiện công việc là người nước ngoài, hoặc nếu người nước ngoài hoặc pháp nhân nước ngoài sở hữu hơn một nửa vốn hoặc quyền biểu quyết (Điều 2 khoản 4).
Có trường hợp người từng là công dân Hàn Quốc sau đó mất quốc tịch hoặc cấu trúc cổ phần của pháp nhân trong nước thay đổi, dẫn đến việc trở thành "người nước ngoài". Nếu muốn tiếp tục sở hữu bất động sản, phải thực hiện báo cáo tiếp tục sở hữu trong vòng 6 tháng kể từ ngày trở thành "người nước ngoài" (Điều 8 khoản 3).
## Thời hạn báo cáo theo nguyên nhân nhận: Mua bán 30 ngày, Tặng 60 ngày, Thừa kế 6 tháng
Thời hạn báo cáo phụ thuộc vào cách thức bạn có được bất động sản.
- Hợp đồng mua bán: Báo cáo giao dịch bất động sản trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng. Người nước ngoài cũng được coi là một bên trong giao dịch (Điều 3).
- Tặng cho, v.v., các hợp đồng không phải mua bán: Báo cáo việc nhận bất động sản của người nước ngoài trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng (Điều 8 khoản 1).
- Thừa kế, đấu giá, thực hiện quyền mua lại, phán quyết cuối cùng, sáp nhập pháp nhân, xây dựng mới, v.v.: Báo cáo trong vòng 6 tháng kể từ ngày nhận (Điều 8 khoản 2, Thông tư thi hành Điều 5).
Đính kèm báo cáo các giấy tờ chứng minh nguyên nhân nhận. Đối với tặng cho là hợp đồng tặng cho, đối với thừa kế là giấy tờ chứng minh là người thừa kế, đối với đấu giá là quyết định bán đấu giá, đối với phán quyết cuối cùng là bản phán quyết (Thông tư thi hành Điều 7). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cán bộ phụ trách xác minh thông qua việc sử dụng chung thông tin hành chính. Theo hướng dẫn của Chính phủ 24, báo cáo nhận đất của người nước ngoài có thể được nộp trực tuyến, trực tiếp hoặc bằng đường bưu điện, không mất phí và được xử lý trong vòng 3 giờ trong giờ làm việc. Các giấy tờ về quan hệ gia đình do nước ngoài cấp thường cần phải dịch và công chứng, vì vậy bạn nên chuẩn bị một khoảng thời gian thoải mái.
Nếu không báo cáo hoặc báo cáo sai sự thật, bạn sẽ bị phạt tiền. Đối với việc nhận bất động sản theo hợp đồng tặng cho, v.v., là dưới 3 triệu won, đối với việc nhận bất động sản không phải hợp đồng thừa kế và báo cáo tiếp tục nắm giữ là dưới 1 triệu won (Điều 28 khoản 4 và 5).
## Các loại đất cần có giấy phép trước khi ký kết
Một số khu vực đất đai không thuộc đối tượng báo cáo mà thuộc đối tượng phải có giấy phép trước khi ký hợp đồng. Người nước ngoài, v.v., để có được quyền sở hữu đất đai trong các khu vực dưới đây, phải có được giấy phép mua đất từ ủy ban thành phố, quận, huyện trước khi ký hợp đồng (Điều 9 khoản 1).
- Các khu vực bảo vệ căn cứ quân sự và cơ sở quân sự, các khu vực đảo được công bố vì mục đích quốc phòng, gần các căn cứ quân sự, v.v.
- Các khu vực bảo vệ di sản văn hóa được chỉ định và các khu vực bảo vệ, các khu vực bảo vệ di sản tự nhiên
- Các khu vực bảo tồn sinh thái và cảnh quan, các khu vực bảo vệ đặc biệt động vật hoang dã
Ứng dụng phải kèm theo thỏa thuận giữa các bên ký kết hợp đồng mua bán đất đai, và không có phí. Thời gian xử lý là 30 ngày (có thể gia hạn trong phạm vi 30 ngày) đối với các khu vực có mục đích quốc phòng, và 15 ngày đối với các khu vực khác (Điều 3 khoản 2 của Thông tư). Hợp đồng mua bán đất đai được ký kết mà không có giấy phép sẽ không có hiệu lực và có thể bị phạt tù tối đa 2 năm hoặc phạt tiền tối đa 20 triệu đồng (Điều 3 khoản 3, Điều 26 khoản 2).
## Khu vực cho phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài ở Songdo, Incheon, đến ngày 25 tháng 8 năm 2027
Thông báo về việc chỉ định khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai quy định rằng có thể xác định đối tượng được phép và mục đích sử dụng, loại đất (Điều 10 khoản 3), do đó có những khu vực chỉ dành cho người nước ngoài được phép. Bộ Đất đai và Giao thông Vận tải đã chỉ định khu vực thủ đô là khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài từ tháng 8 năm 2025 và thông báo rằng phạm vi này sẽ được gia hạn thêm 1 năm vào ngày 20 tháng 8 năm 2026.
- Thời gian chỉ định: Từ ngày 26 tháng 8 năm 2026 đến ngày 25 tháng 8 năm 2027
- Khu vực: Toàn bộ thành phố Seoul, 9 quận tự trị của Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo - loại trừ khu vực cũ Dong-gu), và 23 thành phố/huyện của Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, v.v.)
- Đối tượng: Giao dịch nhà ở đơn lập, nhà ở nhiều gia đình, nhà nhiều tầng, nhà liên lập, căn hộ do người nước ngoài sinh sống, diện tích ở vượt quá 6m² ở khu dân cư, diện tích ở vượt quá 15m² ở khu thương mại
Khi công bố vào thời điểm chỉ định năm 2025, những người nước ngoài không thể cư trú thực tế trong vòng 2 năm sau khi có được sẽ không được cấp phép, và họ cũng phải nộp cùng với kế hoạch tài trợ, bằng chứng, loại thị thực và lịch sử vay/chuyển tiền ra nước ngoài. Nếu người nước ngoài có ý định mua căn hộ ở Songdo, họ phải có được giấy phép này trước khi ký hợp đồng. Đơn đăng ký giấy phép giao dịch đất đai phải ghi kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch tài trợ cho việc có được đất (Điều 11 khoản 3), và các hợp đồng được ký mà không có giấy phép sẽ không có hiệu lực (Điều 11 khoản 6). Việc có được giấy phép giao dịch đất đai sẽ không yêu cầu giấy phép có được đất cho người nước ngoài riêng biệt (Điều 9 khoản 1, ngoại lệ).
## Khi người không cư trú mua bằng vốn từ nước ngoài, báo cáo cho ngân hàng ngoại hối
Khi người không cư trú tại Hàn Quốc (không có địa chỉ hoặc nơi cư trú tại Hàn Quốc) mua bất động sản trong nước, cần phải xem xét liệu có cần báo cáo theo Điều 9-42 của Quy định về Giao dịch Ngoại hối hay không.
- Báo cáo tại Ngân hàng Ngoại hối: Nếu tài sản được mua bằng tiền gửi từ nước ngoài hoặc mang trực tiếp từ nước ngoài vào, cần nộp báo cáo mua bất động sản (báo nhận) kèm theo các giấy tờ chứng minh giao dịch tại Ngân hàng Ngoại hối.
- Các trường hợp không cần báo cáo: Bao gồm các trường hợp người không cư trú nước ngoài nhận thừa kế hoặc được tặng cho, thuê nhà để ở cho chính mình, thân nhân hoặc nhân viên, hoặc người không cư trú là công dân Hàn Quốc mua.
- Báo cáo tại Ngân hàng Hàn Quốc: Việc mua tài sản của người không cư trú không thuộc hai trường hợp trên cần báo cáo cho Thống đốc Ngân hàng Hàn Quốc.
Trước khi gửi tiền, hãy hỏi trước Ngân hàng giao dịch và chuẩn bị sẵn các giấy tờ khớp với số tiền, ngày tháng trên hợp đồng mua bán bất động sản. Văn phòng Đại lý hành chính Hwang Yun-sang hỗ trợ soạn thảo và nộp các loại báo cáo mua/giữ bất động sản của người nước ngoài, đơn xin phép mua đất của người nước ngoài, đơn xin phép giao dịch đất đai, và chuẩn bị các giấy tờ cần nộp tại Ngân hàng Ngoại hối. Khi ủy quyền, cần có văn bản ủy quyền và bản sao chứng minh thư của người được ủy quyền (Điều 7 khoản 4 của Quy định chi tiết), và chi phí sẽ được thông báo sau khi tư vấn. Việc cấp phép và kết quả xử lý phụ thuộc vào đánh giá của cơ quan có thẩm quyền, do đó cần xác minh riêng cho từng trường hợp.