Luật “Biện pháp Đặc biệt về Việc sắp xếp các Công trình Xây dựng Cụ thể” được công bố dưới dạng Luật số 21820 ngày 16 tháng 6 năm 2026 và theo Phụ lục, có hiệu lực từ ngày 17 tháng 12 năm 2026 sau 6 tháng kể từ ngày công bố. Hiệu lực của luật này kéo dài 18 tháng kể từ ngày có hiệu lực, và các công trình có báo cáo trong thời gian này vẫn sẽ được áp dụng luật này sau khi thời gian kết thúc.
Đối tượng áp dụng là các công trình xây dựng cụ thể sử dụng cho mục đích nhà ở đã hoàn thành thực tế tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2023. Công trình xây dựng cụ thể là các công trình được xây dựng mà không có giấy phép hoặc báo cáo, các công trình được sửa chữa lớn mà không có giấy phép, các công trình được cấp phép nhưng không được phê duyệt sử dụng, và các công trình thay đổi mục đích sử dụng mà không có giấy phép hoặc báo cáo. Diện tích sàn phải lớn hơn một nửa diện tích sử dụng cho mục đích nhà ở, và tiêu chuẩn về quy mô như sau:
- Nhà ở nhiều hộ: Diện tích sử dụng riêng 85 mét vuông trở xuống mỗi hộ (bao gồm cả phần mở rộng không được phê duyệt sử dụng).
- Nhà ở đơn lập: Diện tích sàn 165 mét vuông trở xuống. Từ 165 mét vuông đến 330 mét vuông tuân theo quy định của chính quyền địa phương liên quan.
- Nhà ở nhiều gia đình: Diện tích sàn 660 mét vuông trở xuống.
- Các công trình trong số các công trình trên được cấp phép sử dụng cho mục đích tiện ích lân cận và đã được sử dụng cho mục đích nhà ở từ trước ngày 31 tháng 12 năm 2023.
Các khu vực quy hoạch đô thị và nông thôn, khu vực tiếp giáp đường, khu vực bảo tồn núi, v.v. được loại trừ khỏi phạm vi áp dụng, và các khu vực hạn chế phát triển và khu vực bảo vệ công trình quân sự chỉ được miễn trừ đối với các công trình được xây dựng trước khi được chỉ định. Các công trình đã được cấp giấy phép sử dụng theo Luật Đặc biệt trước đây và không có thay đổi quyền sở hữu cũng được loại trừ.
## Thủ tục báo cáo và Tiêu chuẩn phê duyệt sử dụng
Kiến trúc sư hoặc chủ sở hữu phải báo cáo với thị trưởng, quân hoặc quan thanh tra, đính kèm bản vẽ thiết kế và báo cáo khảo sát hiện trường. Thời gian báo cáo được quy định bằng sắc lệnh của Tổng thống, nhưng sắc lệnh chi tiết vẫn chưa được ban hành. Sau khi sắc lệnh chi tiết được ban hành, bạn cần kiểm tra lại thời gian báo cáo.
Thị trưởng, quân hoặc quan thanh tra nhận được báo cáo, sau khi xem xét bởi Ủy ban Kiến trúc, nếu đáp ứng các tiêu chuẩn, phải cấp giấy phép sử dụng trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo. Các tiêu chuẩn chính như sau:
- Phải là đất tự sở hữu hoặc đất được sử dụng đồng ý. Trong trường hợp thay đổi phần công cộng của tòa nhà chung, phải chứng minh nghị quyết của hội đồng quản trị.
- Không vi phạm mối quan hệ giữa đất và đường (độ rộng đường tối thiểu được tính là 3 mét), đường kiến trúc, an toàn kết cấu, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy và quyền chiếu sáng không gây cản trở đáng kể.
- Trong trường hợp tăng số hộ gia đình, phải tuân thủ các quy định về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và tiêu chuẩn về thiết bị phòng cháy chữa cháy.
- Không có tình trạng nợ tiền phạt và tiền cưỡng chế thi hành. Tuy nhiên, có thể được cấp giấy phép sử dụng nếu thanh toán tất cả trong vòng 1 năm.
## Tiêu chuẩn về tiền phạt và tiền cưỡng chế thi hành tại Incheon
Có một vài điểm quan trọng cần lưu ý về chi phí. Đối với các công trình chưa từng bị áp dụng khoản tiền cưỡng chế thi hành, phí xử phạt tương ứng với 5 lần khoản tiền cưỡng chế thi hành được tính theo Điều 80 của Luật Xây dựng sẽ được áp dụng. Nếu bị áp dụng dưới 5 lần, phí xử phạt sẽ là số tiền còn lại sau khi trừ đi khoản tiền cưỡng chế thi hành đã nộp từ 5 lần đó.
Khoản tiền cưỡng chế thi hành được áp dụng sau khi đã thông báo bằng văn bản (Điều 79 và Điều 80 của Luật Xây dựng) về việc không tuân thủ lệnh khắc phục. Đối với trường hợp xây dựng mà không có giấy phép, sẽ áp dụng tỷ lệ là 50% giá trị tiêu chuẩn trên mỗi mét vuông nhân với diện tích vi phạm; đối với trường hợp xây dựng mà không có báo cáo, sẽ áp dụng tỷ lệ là 70% (Điều 115 khoản 3 của Nghị định). Luật Quy định Xây dựng thành phố Incheon còn quy định thêm các tiêu chuẩn sau:
- Đối với các công trình ở, có diện tích dưới 60 mét vuông trở xuống, phí xử phạt sẽ là một nửa số tiền cưỡng chế thi hành đã được tính.
- Số lần áp dụng khoản tiền cưỡng chế thi hành là 1 lần mỗi năm.
- Để được giảm nhẹ, cần khắc phục trong vòng 2 năm kể từ ngày nhận lệnh khắc phục đầu tiên.
Các trường hợp được giảm nhẹ bao gồm: quyền sở hữu thay đổi sau khi vi phạm, người thuê nhà nên thời gian thuê không thể khắc phục, diện tích vi phạm dưới 30 mét vuông (loại trừ các công trình tập thể), các vi phạm đã tồn tại từ khi được cấp phép sử dụng nhưng sau đó mới được phát hiện, v.v., và có thể được giảm nhẹ trong phạm vi 75% (Điều 80 khoản 2 của Luật Xây dựng, Điều 115 khoản 4 của Nghị định). Khi khắc phục xong, việc áp dụng mới sẽ dừng ngay lập tức, nhưng số tiền đã áp dụng sẽ được thu hồi.
## Các giấy tờ cần chuẩn bị và những điều cần kiểm tra trước khi nộp đơn
Trước khi nộp báo cáo về Luật Biện pháp Đặc biệt, hãy chuẩn bị sẵn các tài liệu sau để nhanh chóng xác định được đối tượng áp dụng:
- Sổ đăng ký nhà đất và sổ địa chính (xác minh dấu hiệu vi phạm và diện tích)
- Quyết định khắc phục, thông báo cưỡng chế thi hành hành chính hoặc thông báo nộp tiền
- Hồ sơ thiết kế và biên bản khảo sát thực tế do kiến trúc sư lập (tài liệu đính kèm theo quy định)
- Chứng minh quyền sở hữu hoặc cho phép sử dụng đất, đối với nhà chung cư là chứng minh nghị quyết của Ban quản lý
- Tài liệu chứng minh hoàn thành xây dựng trước ngày 31 tháng 12 năm 2023 và được sử dụng cho mục đích ở tại.
Yêu cầu được đầy đủ để nhận giấy phép mở rộng và thay đổi mục đích sử dụng mới thì phải chịu phí cấp phép theo Phụ lục 1 của Điều lệ Xây dựng thành phố Incheon. Đối với nhà ở độc lập có tổng diện tích dưới 200m², phí là 4.000 won, đối với các công trình khác là 9.400 won, và đối với nhà ở độc lập từ 200m² đến dưới 1.000m² là 6.000 won, đối với các công trình khác là 20.000 won. Việc thay đổi thiết kế (bao gồm thay đổi mục đích sử dụng) được tính theo diện tích phần thay đổi và phải nộp bằng tem thu phí.
Trong trường hợp không thuộc đối tượng của Luật Biện pháp Đặc biệt hoặc khó đáp ứng yêu cầu, có thể khôi phục lại hiện trạng hoặc nhận giấy phép mở rộng và thay đổi mục đích sử dụng mới hoặc báo cáo để khắc phục. Nếu nhận được thông báo, việc đầu tiên là đưa ra ý kiến về lý do giảm trừ và tình trạng thực tế, và nếu có lý do tranh chấp quyết định cưỡng chế, hãy xem xét khiếu nại hành chính. Việc có được giấy chứng nhận sử dụng hay không sẽ được quyết định bởi đánh giá của cơ quan có thẩm quyền, và phí dịch vụ sẽ được thông báo sau khi tư vấn.
Văn phòng Đại lý Hành chính Hwang Yun-sang chịu trách nhiệm kiểm tra trước đối tượng áp dụng Luật Biện pháp Đặc biệt, chuẩn bị đơn báo cáo và tài liệu đính kèm, soạn thảo và nộp đơn khiếu nại tại giai đoạn thông báo cưỡng chế, và soạn thảo và nộp đơn khiếu nại hành chính đối với quyết định cưỡng chế. Chi phí sẽ được thông báo sau khi kiểm tra tình trạng tòa nhà và tư vấn.
*Bài viết này là hướng dẫn xu hướng hành chính được Văn phòng Đại lý Hành chính Hwang Yun-sang tổng hợp dựa trên các văn bản và quy định pháp luật đã được công khai. Vì sắc lệnh vẫn chưa được ban hành, thời gian báo cáo có thể thay đổi và cần xác minh riêng cho từng trường hợp.*