Luật Kế hoạch và Sử dụng đất Điều 56 quy định việc xây dựng công trình, lắp đặt công trình, thay đổi hiện trạng đất, khai thác đá, phân chia đất, chất đống vật liệu trong thời gian hơn 1 tháng tại khu vực xanh, quản lý, bảo tồn thiên nhiên phải được cấp phép hành vi phát triển. Hồ sơ đăng ký phải kèm theo kế hoạch cơ sở hạ tầng, phòng ngừa nguy cơ, phòng ngừa ô nhiễm môi trường, cảnh quan, thiết kế cảnh quan (Điều 57). Thời gian xử lý là 15 ngày, thời gian thẩm tra của Ủy ban Quy hoạch đô thị hoặc thỏa thuận với các cơ quan liên quan được rút ngắn (Thông tư số 54).
Tại Incheon, thẩm quyền cấp phép hành vi phát triển được ủy quyền cho Chủ tịch quận/huyện (Điều khoản 84, Phụ lục 3 của Quy định Quy hoạch đô thị thành phố Incheon). Trừ trường hợp Thị trưởng trực tiếp xử lý, đơn đăng ký được nộp tại UBND quận/huyện nơi có đất. Đất thuộc quận Yeongsu như Songdo được tiếp nhận tại UBND quận Yeongsu.
Diện tích thay đổi hiện trạng có thể được cấp phép một lần cũng được quy định. Đối với các khu vực dân cư, thương mại, xanh tự nhiên, xanh sản xuất trong khu vực đô thị là dưới 10.000m², khu vực công nghiệp là dưới 30.000m², khu vực xanh bảo tồn là dưới 5.000m² (Thông tư số 55). Điều khoản 19 của Quy định Quy hoạch đô thị thành phố Incheon quy định khu vực quản lý bảo tồn dưới 10.000m², khu vực quản lý sản xuất dưới 20.000m², khu vực quản lý quy hoạch và khu vực nông nghiệp dưới 30.000m².
## Thẩm tra của Ủy ban Quy hoạch đô thị và tiền bảo lãnh thực hiện
Theo Điều 27 của quy định thành phố Incheon, việc thay đổi hiện trạng đất hoặc khai thác đá với khối lượng từ 10.000m² trở lên ở khu vực dân cư và thương mại, hoặc từ 30.000m² trở lên ở khu vực công nghiệp, phải trải qua thẩm định của Ủy ban Quy hoạch Đô thị. Việc thay đổi hiện trạng đất từ 1.000m² trở lên có thể được tư vấn bởi ủy ban (Điều 28). Khi phải ký quỹ bảo lãnh thực hiện, tiêu chuẩn là 20% tổng chi phí xây dựng, phải ký quỹ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo và có thể gia hạn một lần 30 ngày (Điều 30, Điều 30 khoản 2). Nếu thi công mà không được phép hoặc thi công khác với nội dung được phép, có thể nhận được lệnh khôi phục lại hiện trạng (Điều 60 của Luật).
## Sau kiểm tra nghiệm thu công trình, việc phân chia đất và thay đổi mục đích sử dụng phải được thực hiện trong vòng 60 ngày
Sau khi hoàn thành công trình, bạn sẽ phải trải qua kiểm tra nghiệm thu. Đối với công trình xây dựng, việc này được thay thế bằng thủ tục nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của Luật Xây dựng (Điều 62). Nếu một phần của một thửa đất thay đổi mục đích sử dụng do thay đổi kết cấu đất, khai thác đá, v.v., bạn phải nộp đơn phân chia trong vòng 60 ngày kể từ ngày đó (Điều 79 của Luật Xây dựng và Quản lý Thông tin Địa lý), và thay đổi chỉ mục đất phải được nộp cho cơ quan quản lý địa chính trong vòng 60 ngày kể từ ngày phát sinh lý do (Điều 81). Hoàn thành công trình thay đổi kết cấu đất là một lý do điển hình để thay đổi chỉ mục đất (Điều 67 của Thông tư hướng dẫn). Phí nộp đơn là 1.400 won mỗi thửa đất sau khi phân chia và 1.000 won mỗi thửa đất khi thay đổi chỉ mục đất (Phụ lục 12 của Thông tư hướng dẫn).
## Khu vực đô thị Incheon là đối tượng chịu phí đền bù phát triển từ 660㎡ trở lên
Việc thay đổi mục đích sử dụng có thể khiến dự án phải chịu phí đền bù phát triển (Điều 5 của Luật Thu hồi lợi nhuận phát triển). Diện tích tiêu chuẩn cho khu vực đô thị đặc biệt là 660m², khu vực đô thị khác là 990m², và khu vực ngoài đô thị là 1.650m² (Điều 4 của nghị định), do đó, đối với khu vực đô thị Incheon là 660m². Nếu cùng một người thực hiện chia nhỏ trong vòng 5 năm trên các lô đất liền kề, diện tích sẽ được cộng lại.
Mức phí dựa trên giá trị tại thời điểm kết thúc trừ đi giá trị tại thời điểm khởi đầu, sự gia tăng giá trị hợp lý và chi phí phát triển (Điều 8 của luật). Để được công nhận chi phí phát triển, bạn phải nộp bảng kê chi phí phát triển và giấy tờ chứng minh cho thị trưởng, quân trưởng hoặc chủ tịch quận trong vòng 40 ngày kể từ ngày được cấp phép hoàn thành (Điều 25.2 của nghị định). Nếu quá thời hạn, bạn sẽ bị phạt 1 triệu won, và nếu không nộp hoặc nộp sai sự thật trong vòng 3 tháng, bạn sẽ bị phạt 2 triệu won (Điều 29 của nghị định). Đối với các dự án dưới 2.700m², chi phí thi công, chi phí khảo sát, chi phí thiết kế và chi phí quản lý chung có thể được tính theo chi phí tiêu chuẩn do Bộ Đất đai và Giao thông Vận tải công bố, và đối với các quận tự trị của Incheon, là 67.910 won/m² cho đất đồi và 50.390 won/m² cho các khu vực khác.
## Đánh giá và thanh toán sau thông báo trước
Khi nộp bảng kê khai, thông báo về tiêu chuẩn áp dụng và số tiền dự kiến sẽ được gửi trong vòng 60 ngày (Điều 15 của nghị định). Nếu có ý kiến phản đối, có thể yêu cầu xem xét lại trước khi thông báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, và kết quả sẽ được thông báo trong vòng 15 ngày (Điều 16 của nghị định). Phí phải được nộp trong vòng 6 tháng kể từ ngày thông báo (Điều 18 của luật), và nếu có ý kiến phản đối về việc thông báo và thu phí, có thể yêu cầu xem xét hành chính tại Ủy ban Bồi thường Giải phóng Mặt bằng Trung ương (Điều 26 của luật). Về việc miễn giảm và phòng ban có thẩm quyền phụ thuộc vào nội dung và địa điểm dự án, do đó cần xác minh riêng cho từng trường hợp.
Văn phòng Đại lý Hành chính Hwang Yun-sang đảm nhận việc xem xét, soạn thảo và nộp hồ sơ xin phép hành vi phát triển, thủ tục phân chia đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, lập và sắp xếp chứng từ bảng kê khai chi phí phát triển, soạn thảo đơn yêu cầu xem xét lại trước khi thông báo. Chi phí sẽ được thông báo sau khi xem xét trường hợp và tư vấn.