Tài sản công được chia thành tài sản hành chính và tài sản thông thường (Điều 6 của Luật Tài sản Công). Đất được sử dụng cho mục đích công cộng như đường sá, kênh mương là tài sản hành chính và không thể xử lý (Điều 27). Tài sản công thuộc loại tài sản hành chính cũng không thuộc đối tượng cho thuê hoặc bán (Điều 19 của Luật Quản lý Tài sản Công và Vật phẩm). Việc mua cũng phải là tài sản thông thường.
Xem xét chủ sở hữu (Nhà nước, thành phố, quận) thông qua sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sở hữu, xác định phân loại tài sản và cơ quan quản lý. Ngay cả khi là đất ở cùng khu vực, người phụ trách có thể khác nhau, ví dụ như cơ quan quản lý đường sá, người quản lý kênh mương, Tổng công ty Quản lý tài sản Hàn Quốc.
## Yêu cầu hủy bỏ mục đích sử dụng đối với đường sá và kênh mương không được sử dụng
Bất động sản hành chính nhà nước phải bị loại bỏ nếu không được sử dụng cho mục đích hành chính hoặc đã được quyết định không sử dụng trong vòng 5 năm, thì phải loại bỏ ngay lập tức (Điều 40 của Luật Bất động sản nhà nước). Tài sản công cũng có thể bị thị trấn/thành phố/quận loại bỏ nếu thực tế không được sử dụng cho mục đích hành chính (Điều 11 của Luật Quản lý Tài sản công và Vật phẩm).
Theo Luật Đường bộ, nếu là đường bộ theo quy định, sau khi thông báo hủy tuyến, cơ quan quản lý đường bộ phải hủy khu vực đường bộ và công bố trước để lắng nghe ý kiến của người dân (Điều 25 và Điều 26 của Luật Đường bộ). Đối với kênh tưới tiêu nông nghiệp đã đăng ký, người quản lý phải được thị trấn/quận/thành phố phê duyệt để hủy bỏ, và lý do có thể là đất nông nghiệp đã thay đổi mục đích sử dụng hoặc có các cơ sở thay thế (Điều 24 của Luật Nông thôn và Điều chỉnh nông nghiệp). Đơn xin phải đính kèm ảnh hiện trường, tình trạng không có chức năng giao thông/thoát nước, và tình hình sử dụng đất xung quanh. Bất động sản hành chính nhà nước đã bị loại bỏ nguyên tắc là phải bàn giao cho cơ quan tổng thể và việc quản lý/xử lý được ủy thác cho Korea Asset Management Corporation (Điều 40 khoản 2, Điều 38 khoản 3 của Luật Bất động sản nhà nước).
## Đất công có nhà cửa sẽ xem xét mua bán theo hợp đồng thương lượng
Việc bán tài sản công thường là đấu giá cạnh tranh, chỉ áp dụng hợp đồng chỉ định trong các trường hợp cụ thể (Điều 43 của Luật Tài sản Công). Các lý do thường gặp liên quan đến các lô đất có công trình không có giấy phép xây dựng như sau (Điều 3, Khoản 3, Thông tư Thi hành):
- Bán đất công không có giá trị sử dụng đang bị chiếm hữu bởi công trình thuộc sở hữu của người không phải là nhà nước từ trước ngày 31 tháng 12 năm 2012, trong phạm vi không quá gấp đôi diện tích sàn xây dựng cho chủ sở hữu công trình (Mục 14)
- Bán tài sản chung cho chủ sở hữu quyền sử dụng chung (Mục 13)
- Trong trường hợp không thể đấu giá do vị trí, hình thức, mục đích sử dụng (Mục 27)
Tài sản có khả năng xảy ra tranh chấp sẽ được xử lý bằng đấu giá cạnh tranh (Điều 6, Khoản 6). Giá dự kiến là từ 30 triệu đồng trở lên so với giá trong sổ sách, là trung bình cộng của hai kết quả thẩm định giá, dưới 30 triệu đồng là giá trị thẩm định của một kết quả, và nếu hủy bỏ kết quả thẩm định giá mà không có lý do chính đáng, người nộp đơn có thể phải chịu chi phí thẩm định giá và khảo sát (Điều 42 của Thông tư Thi hành). Giá trị bán tài sản có thể chia thành nhiều đợt với lãi suất từ 3 đến 5 năm, vượt quá 30 triệu đồng (Điều 55 của Thông tư Thi hành).
## Đất thành phố Incheon và quận Yeonsu tuân theo tiêu chuẩn của quy định
Một số trường hợp có thể thực hiện hợp đồng theo giá trị tài sản công được quy định trong phạm vi của quy định của chính quyền địa phương (Điều 1 khoản 23 Điều 38 của Thông tư Thi hành Nghị định về Quản lý Tài sản Công và Vật phẩm). Điều 40 của Quy định Quản lý Tài sản Công thành phố Incheon và Điều 39 của Quy định Quản lý Tài sản Công quận Yeonsu quy định như sau:
- Trường hợp các kênh, cống, đê điều bỏ hoang hẹp và dài nằm giữa hoặc bao quanh đất của một người, khi hơn một nửa ranh giới tiếp xúc với đất của người đó.
- Đối với các khu đất dưới 1.000m² tại khu vực thành phố, thị trấn, đã được chiếm dụng bởi công trình tư nhân từ ngày trước, có thể bán cho chủ sở hữu công trình trong phạm vi gấp đôi diện tích sàn (giới hạn 200m² đối với nhà ở đơn lập). Ngày tham chiếu là ngày 31 tháng 12 năm 2012 của thành phố Incheon và ngày 24 tháng 1 năm 1989 của quận Yeonsu, và quy định của thành phố Incheon quy định các công trình đối tượng là công trình theo Đạo luật Đặc biệt về việc sắp xếp các công trình cụ thể.
Ngay cả ở Incheon, tiêu chí có thể khác nhau tùy thuộc vào việc đó là đất của thành phố hay đất của quận.
## Nếu hiện tại khó mua, hãy nhận quyền sử dụng trước.
Việc sử dụng trái phép sẽ bị áp dụng phí bồi thường là 120% giá trị sử dụng hoặc cho thuê (Điều 72 của Luật Tài sản Nhà nước, Điều 81 của Luật Quản lý Tài sản Công và Vật tư). Đất công có thể được cho thuê theo phương thức chỉ định nếu là đất ở hoặc dùng để canh tác của người trực tiếp canh tác (Điều 3 khoản 3, Điều 51 của Thông tư hướng dẫn Luật Tài sản Nhà nước). Thời hạn cho thuê đất là không quá 5 năm và phải đăng ký gia hạn trước 1 tháng khi hết hạn (Điều 46 của Luật Tài sản Nhà nước). Phí cho thuê là bội số của giá trị tài sản dựa trên giá trị công khai cá biệt hàng năm, từ 50/1000 trở lên, với các tỷ lệ thấp hơn đối với đất ở là 20/1000 và đất canh tác là 10/1000 (Điều 29 của Thông tư hướng dẫn). Đất công do Nhà nước quản lý có thể được cho thuê theo phương thức chỉ định nếu là khu đất bao quanh đất tư nhân của cùng một người (Điều 29 của Thông tư hướng dẫn Luật Quản lý Tài sản Công và Vật tư), và thời hạn cho thuê đất không quá 5 năm (Điều 31 của Thông tư hướng dẫn).
Nếu bạn đã nhận được thông báo về tiền bồi thường, bạn cần phân biệt giữa vấn đề tranh chấp thông báo và vấn đề mua bán/thuê. Khiếu nại tiền bồi thường được đề cập trong hướng dẫn "Khiếu nại tiền bồi thường do chiếm hữu trái phép đất công/đất chung". Tính khả thi và giá cả của việc mua bán/thuê được xác định bởi cơ quan quản lý và có thể thay đổi tùy thuộc vào thời điểm chiếm hữu và tình trạng của công trình, do đó cần xác minh riêng cho từng trường hợp.
Văn phòng Đại lý hành chính Hwang Yun-sang đảm nhận việc xác minh xem đất đang chiếm hữu có phải là đất công hay đất chung, xác định cơ quan quản lý, xem xét tính khả thi của việc mua bán/thuê, soạn thảo đơn xin hủy mục đích sử dụng và đơn xin mua bán/thuê, sắp xếp các tài liệu chứng minh thời gian chiếm hữu, nộp cho cơ quan quản lý và phản hồi bổ sung. Chi phí sẽ được thông báo sau khi tư vấn.