Incheon, Yeongu-gu, Songdo – Hier befindet sich ein Verwaltungsagent. Hier ist eine Anekdote, die ich bei der Arbeit erlebt habe.
## Zwei Grundbücher nebeneinander
An diesem Tag hatte ich zwei Grundbücher nebeneinander auf einem Tisch im Minwon-Büro der Stadtverwaltung liegen.
Das eine war eine Kopie, die 2019 ausgestellt wurde. Das war das Dokument, das die Antragsteller im Rahmen eines Übergabegeldvertrags vom vorherigen Mieter erhalten hatten. Das andere war das aktuellste Exemplar, das ich am vorherigen Montag selbst beantragt hatte.
Die Gliederung des Titelseitens war gleich. Geschossfläche, Struktur, Nutzung. Auch die Zahlen waren fast identisch. Es gab nur einen Unterschied. In der oberen rechten Ecke des aktuellen Exemplars waren vier Wörter in einer etwas kleineren Schriftart gedruckt.
Ordnungswidriges Bauwerk.
Diese Wörter standen nicht in der Kopie von 2019. Das gleiche Gebäude, die gleiche Wohnung, die gleiche Fläche. Aber auf einem Exemplar stehen sie, auf dem anderen nicht.
Diese eine Zeile verzögerte die Eröffnung einer Familie um fast fünf Monate.
## Den Stempel zuerst
Die Antragsteller waren ein Ehepaar in den Dreißigern. Der Mann hatte die Beratungsanfrage per E-Mail eingereicht und fügte eine Kopie der Ablehnung und des Mietvertrags bei. Bevor wir uns trafen, war die Prüfung bereits zu etwa zwei Dritteln abgeschlossen.
Der Hintergrund war folgender:
Der Mann hatte das Unternehmen, in dem er zwölf Jahre lang gearbeitet hatte, im Frühjahr des Jahres durch eine freiwillige Kündigung verlassen. Mit dem Abfindungsgeld und dem Darlehen finanzierte er zusammen mit seiner Frau die Eröffnung eines Nudelrestaurants. Seine Frau hatte ein jahrzehntelang erprobtes Brühe-Rezept, und das Paar wollte daraus ein Restaurant machen. Sie hatten zwei schulpflichtige Kinder.
Der Standort war im Innenbereich einer Nebenstraße im Erdgeschoss, 82 Quadratmeter groß. Zuvor hatte dort ein Imbissrestaurant etwa fünf Jahre lang betrieben, bevor es aufgelöst wurde. Das Übergabegeld betrug 48 Millionen Won. Eine separate Anzahlung von 10 Millionen Won für den Innenausbau war fällig, und die Miete betrug 2,6 Millionen Won pro Monat mit zwei kostenlosen Monaten.
Das Paar ging wie folgt vor: Sie besichtigten den Standort, trafen den vorherigen Inhaber, unterzeichnete den Übergabegeldvertrag, schloss einen Mietvertrag ab, beauftragte ein Innenausbaubüro, ging zum Finanzamt, um sich als Gewerbetreibende zu registrieren, und reichte schließlich den Antragsunterlagen bei der Stadtverwaltung im Bereich Hygiene ein.
Dieser Antrag, der zuletzt eingereicht wurde, wurde abgelehnt.
Es gab nur eine Sache, die das Paar nicht überprüft hatte: die Beantragung eines Grundbuchs vor dem Vertragsabschluss. Dies kann kostenlos über das Government 24-Portal in drei Minuten erledigt werden.
## Der Ablehnungsgrund war eine Zeile
Der Grund für die erste Ablehnung war kurz.
"Das betreffende Gebäude ist als ordnungswidriges Bauwerk im Grundbuch eingetragen, daher kann der Betrieb nicht genehmigt werden."
Das Paar fragte den zuständigen Beamten vor Ort. Sie fragten, warum sie nicht in dem gleichen Lokal arbeiten dürfen, wie der vorherige Inhaber, der fünf Jahre lang dort ein Restaurant betrieben hatte. Der Beamte empfahl, sich an die Bauabteilung zu wenden.
Sie gingen zur Bauabteilung. Dort wurde ihnen mitgeteilt, dass der Verstoß behoben werden muss, bevor die Kennzeichnung entfernt werden kann. Sie fragten, wie der Verstoß behoben werden soll, woraufhin sie antworteten, dass der Eigentümer dies selbstständig abbauen und einen Antrag stellen muss. Der Eigentümer war der Vermieter. Sie riefen den Vermieter an. Der Vermieter sagte, er habe es nicht gebaut, sondern der vorherige Mieter.
Das Paar hatte drei Tage lang drei Stellen aufgesucht, und jede Antwort war im Grunde falsch. Aber keine der Antworten brachte das Paar voran.
Dies ist eine typische Situation in Verwaltungsverfahren. Jede Stelle gibt die genaue Antwort innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs. Es ist keine Aufgabe einer Stelle, diese Antworten in eine Reihenfolge zu bringen.
Das Paar hatte einen Termin in der Kanzlei für den darauffolgenden Dienstag vereinbart.
## Warum hat der vorherige Inhaber durchgekommen?
Die erste Frage, die es zu lösen galt, war diese. Der vorherige Inhaber hatte fünf Jahre lang in dem gleichen Lokal gewirtschaftet. Warum wird der neue Antrag abgelehnt?
Das Paar vermutete, dass der Beamte ihnen gegenüber besonders streng sei. Um diese Vermutung auszuräumen, überprüften sie dies zuerst.
Das Datum der Genehmigung des Betriebs des vorherigen Inhabers war April 2019. Der Zeitpunkt, an dem die Kennzeichnung „Ordnungswidriges Bauwerk“ im Grundbuch eingetragen wurde, war im zweiten Halbjahr 2024. Dies erfolgte, nachdem die Stadtverwaltung durch die Auswertung von Luftbildern eine unbefugte Aufstockung festgestellt hatte.
Mit anderen Worten, der vorherige Inhaber hatte die Genehmigung erhalten, bevor die Kennzeichnung angebracht wurde. Einmal genehmigt, verschwindet die Kennzeichnung nicht automatisch, selbst wenn sie später im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegensatz dazu werden neue Anträge anhand des Grundbuchs bewertet, der zum Zeitpunkt der Einreichung vorliegt. Das war der Grund für die unterschiedlichen Ergebnisse, obwohl es sich um den gleichen Standort handelte.
Der Beamte war den Antragstellern nicht anders behandelt als sie. Es war nur der Zeitpunkt, der den Unterschied ausmachte.
Nachdem er diese Erklärung gehört hatte, fragte der Mann: „Wusste der vorherige Inhaber das dann?“
Ich konnte es nicht sagen. Tatsächlich gibt es viele Fälle, in denen dies nicht der Fall ist. Wenn eine Kennzeichnung durch die Auswertung von Luftbildern angebracht wird, wird nur der Eigentümer mit einem Räumungsbescheid befasst, nicht der Mieter. Es ist durchaus möglich, dass der vorherige Inhaber nichts davon wusste.
## Wichtig ist etwas anderes. Es ging darum, ob sich die Tür öffnen lässt und, falls ja, wann.
## Empfangsgründe schriftlich erhalten
Das erste, was getan wurde, war, die Empfangsgründe schriftlich erneut zu erhalten.
Man könnte sich fragen, warum man das tun sollte, wenn bereits eine Ablehnung benachrichtigt wurde. Dafür gibt es einen Grund. Der Satz in der Benachrichtigung „als Verstoßbau eingetragen“ lässt sich auf zwei Arten interpretieren.
Entweder bedeutet das, dass wenn das Gebäude eine Verstoßmarkierung hat, keine Anmeldung für irgendeinen Raum in diesem Gebäude möglich ist. Oder es bedeutet, dass der Verstoßteil in den gemeldeten Geschäftsbetrieb hineinragt und deshalb keine Anmeldung möglich ist.
Diese beiden Optionen erfordern völlig unterschiedliche Maßnahmen. Wenn es sich um den vorderen Bereich handelt, handelt es sich um ein Problem des gesamten Gebäudes, und es gibt fast nichts, was wir dagegen tun können. Wenn es sich um den hinteren Bereich handelt, kann es ausreichen, den Geschäftsbereich neu zu definieren.
Deshalb haben wir eine schriftliche Anfrage an die Hygienebehörde im Namen des Antragstellers gestellt. Wir haben gefragt, ob der Grund für die Ablehnung gebäudebezogen oder geschäftsbereichsbezogen ist und ob eine Genehmigung möglich ist, wenn der Verstoßteil vom Geschäftsbereich ausgeschlossen wird.
Wenn man schriftlich fragt, erhält man auch eine schriftliche Antwort. Schriftliche Antworten sind für jeden Ansprechpartner gleich. Das ist nicht dazu gedacht, den Sachbearbeiter unter Druck zu setzen, sondern eine Grundlage zu schaffen, auf der der gesamte nachfolgende Prozess aufbauen kann.
Eine Woche später kam die Antwort. Der Kern war die zweite Option. Es wurde festgestellt, dass der als Verstoß eingetragene Teil in die im Anmeldeformular angegebene Geschäftsfläche einbezogen ist und dass eine Prüfung möglich ist, wenn dieser Teil ausgeschlossen und die Einrichtungskriterien erfüllt sind.
Die Tür war nicht vollständig geschlossen.
## Die Identität von 8,4 Quadratmetern
Nachdem wir die Antwort erhalten hatten, sind wir erneut vor Ort gegangen. Diesmal haben wir ein Maßband mitgenommen.
Der problematische Bereich war eine 8,4 Quadratmeter große Paneelstruktur, die an der Rückseite des Gebäudes angebracht war. Der vorherige Mieter hatte sie vor Jahren angebaut, um die Küche zu vergrößern. Von außen sieht sie aus wie ein Lagerraum, im Inneren ist sie jedoch ohne Trennwände mit dem Gastraum und der Küche verbunden.
Es kommt darauf an, was sich darin befindet. Bei der Untersuchung stellte sich heraus, dass sich darin zwei Gasherde, zwei Gewerbekühlschränke und ein Spülbecken befinden. Mit anderen Worten, ein beträchtlicher Teil der Küche befand sich in den 8,4 Quadratmetern.
Wir haben berechnet, ob dieser Bereich vom Geschäftsbereich ausgeschlossen und angemeldet werden kann, wie in der Antwort angegeben. Die verbleibende Fläche war nur ein Teil der Kochzeile im Gastraum. Für ein Lebensmittelgeschäft ist eine Küche erforderlich, und die Küche muss vom Gastraum getrennt sein. Es war nicht möglich, diese Anforderungen mit der verbleibenden Fläche zu erfüllen.
Deshalb haben wir diese Option aufgegeben. Wir haben dem Ehepaar den Grund für die Aufgabe erklärt: "Wenn wir ihn ausschließen, kann die Anmeldung erfolgen, aber dann gibt es keinen Platz, um Nudeln zu kochen."
Es gab nur noch eine Option: den Verstoß tatsächlich zu beseitigen, die Eintragung im Grundbuch löschen zu lassen und dann erneut zu melden.
Das Problem war, dass niemand, der diese Arbeit ausführen konnte, das Ehepaar war. Gemäß dem Baugesetzbuch liegt die Verpflichtung zur Beseitigung in der Verantwortung des Eigentümers des Gebäudes. Mieter dürfen nicht an fremden Gebäuden herumbauen.
## Ich fragte, ob es besser wäre, einen anderen Platz zu suchen
Nachdem wir dies alles geklärt hatten, fragte der Ehemann, ob es nicht schneller wäre, diesen Platz aufzugeben und sich nach einem anderen umzusehen.
Das war eine durchaus berechtigte Frage. Und es wäre unverantwortlich, darauf mit "Versuchen wir es erst einmal" zu antworten. Es gibt auch Fälle, in denen es besser ist, aufzugeben.
Deshalb haben wir an diesem Tag zwei Optionen parallel berechnet.
Wenn man diesen Platz aufgibt und einen neuen sucht. Die Treuegebühr von 4,8 Millionen Won ist ungewiss, ob sie zurückerstattet werden kann. Treuegebühren sind ein Problem zwischen den Mietern, und die Behörden greifen nicht ein. Wenn man sie zurückfordern will, muss man dafür kämpfen. Hinzu kommen die bereits geleisteten Vorauszahlungen für die Inneneinrichtung von 1 Million Won und die zusätzlichen Treuegebühren und Inneneinrichtungskosten, die in einem neuen Lokal entstehen würden.
Wenn man diesen Platz behält. Die verbleibenden Variablen waren drei: Willigt der Eigentümer eine Abrissgenehmigung, die tatsächliche Löschung der Eintragung im Grundbuch nach dem Abriss und die Dauer dieses Prozesses. Die Kosten beliefen sich ausschließlich auf 3,4 Millionen Won für den Abriss, wobei die Frage, wer die Kosten trägt, noch offen war. Der Rest war Zeit.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Option, den Platz aufzugeben, die bereits ausgegebenen Gelder als festen Verlust zu betrachten und neue Kosten hinzuzufügen, bedeutet. Die Option, den Platz zu behalten, bedeutet, fast keine Kosten zu verursachen, sondern nur Zeit zu investieren.
Es gab jedoch eine Bedingung. Wenn der Eigentümer sich weigert, den Abriss durchzuführen, ist die Option, den Platz zu behalten, ungültig. Deshalb schlugen wir vor, sich zuerst mit dem Eigentümer in Verbindung zu setzen und die Entscheidung auf der Grundlage des Ergebnisses zu treffen. Wir haben zwei Wochen für die Verhandlungen eingeplant.
## Wenn man keine Frist setzt, wiederholt sich "Warte doch noch ein bisschen". Dann vergehen sechs Monate, ohne dass eine Entscheidung getroffen wurde. Das Aufschieben einer Entscheidung ist selbst eine Entscheidung, und in diesem Fall die teuerste.
## Eine Fehlinformation des Eigentümers
Der Vermieter war ein Mann mittleren Alters, Anfang 60. Sein erster Satz im Gespräch war bestimmt: Er sagte, er könne es nicht tun, da er es selbst nicht gebaut habe und es schwierig wäre, einen neuen Mieter zu finden, wenn er es abreißen würde.
Diese Reaktion lag im erwarteten Rahmen. Aus Sicht des Eigentümers scheinen Abrissarbeiten nur Kosten zu verursachen, ohne einen Nutzen zu bringen. Wenn man hier mit Emotionen drängt, kommt man nicht weiter.
Stattdessen habe ich eine Sache überprüft: Wie oft Zwangsmaßnahmen auf dieses Gebäude erhoben wurden.
Nachdem ich mit Zustimmung des Vermieters die Historie der Erhebung überprüft hatte, stellte sich heraus, dass sie 2024 und 2025 jeweils einmal erhoben worden waren. Insgesamt beliefen sich die beiden Fälle auf rund 4,8 Millionen Won, und die Summe für 2025 war noch offen.
Der Vermieter sagte im Gespräch: "Das habe ich letztes Jahr schon einmal bezahlt. Ist damit erledigt."
Das war die Abzweigung.
Gemäß § 79 des Gebäudegesetzes wird bei Nichtbeachtung der Anordnung zur Beseitigung eine Zwangsmaßnahme gemäß § 80 desselben Gesetzes erhoben. Und diese Zwangsmaßnahme ist nicht mit einer Geldbuße vergleichbar. Eine Geldbuße wird einmal pro Verstoß erhoben und ist damit abgeschlossen, während eine Zwangsmaßnahme so lange wiederholt erhoben wird, bis die Mängel beseitigt sind. Es ist kein Geld, das einmal bezahlt und dann abgeschlossen ist, sondern ein Geld, das weiterhin anfällt, solange die Mängel bestehen.
Einfach ausgedrückt: Der Vermieter hat bereits 4,8 Millionen Won bezahlt und wird voraussichtlich jedes Jahr ähnliche Beträge zahlen, solange der Verstoß andauert. Ein Kostenvoranschlag für die Abrissarbeiten betrug 3,4 Millionen Won.
Ich habe diese Berechnung auf einem A4-Blatt zusammengefasst und Ihnen geschickt. Die beiden Erhebungsfälle, die Struktur wiederholter Erhebungen in der Zukunft, der Kostenvoranschlag für die Abrissarbeiten und der Punkt, dass die Erhebung eingestellt wird, wenn die Kennzeichnung nach der Sanierung gelöscht wird.
Fünf Tage später erhielt ich einen Anruf vom Vermieter. Er wollte die Abrissarbeiten durchführen lassen.
Es gibt einen Grund, warum die Haltung von Behörden oder Gegenparteien sich ändert. Der Grund hier war nicht Überzeugung, sondern Arithmetik. Der Vermieter wusste nicht von der Struktur wiederholter Erhebungen, und nachdem er es wusste, erschien ihm der Abriss als die günstigere Option.
Zwischen dem Ehepaar und dem Vermieter musste eine Vereinbarung über den Umfang der Abrissarbeiten, die Kostenbeteiligung und wer die Küchenrenovierung nach den Abrissarbeiten durchführt, getroffen werden. Ich habe empfohlen, diese Vereinbarung unbedingt schriftlich festzuhalten. Mündlich vereinbarte Bedingungen werden zwei Monate später unterschiedlich in Erinnerung gerufen.
## Rückwärtsplanung
Am Tag nach der Zustimmung zum Abriss habe ich den gesamten Zeitplan neu erstellt.
Der ursprüngliche Zeitplan des Ehepaares war ein sequenzieller Ansatz. Sie wollten einen Vertrag abschließen, eine Renovierung durchführen, eine Anmeldung vornehmen und dann eröffnen. Die meisten planen so. Wenn jedoch eine Genehmigung erforderlich ist, verzögert sich dies fast immer. Wenn eine Phase um einen Tag verschoben wird, wird die gesamte nachfolgende Phase verschoben, und da die Bearbeitungszeit der Behörden dazwischenliegt, kann diese Zeit nicht verkürzt werden.
Deshalb habe ich es umgekehrt geplant. Ich habe das Eröffnungsdatum an das Ende gesetzt und bin dann rückwärts hochgegangen, wobei ich die für jede Phase erforderliche Zeit addiert habe.
Wenn man es rückwärts betrachtet, erhält man Folgendes: Um ein Gewerbe zu eröffnen, benötigt man einen Gewerbeschein. Um den Schein zu erhalten, sind einige Tage erforderlich. Um den Schein zu erhalten, muss das Register ohne Kennzeichnung von Verstößen sein. Um die Kennzeichnung zu löschen, muss eine Vor-Ort-Überprüfung abgeschlossen sein. Um die Vor-Ort-Überprüfung zu vereinbaren, muss eine Anmeldung zur Eigeninstandsetzung vorliegen. Um die Anmeldung vorzunehmen, müssen die Abrissarbeiten abgeschlossen sein. Um die Abrissarbeiten durchzuführen, sind die Zustimmung des Eigentümers und der Zeitplan eines Abbruchunternehmens erforderlich.
So wurde deutlich, welcher Abschnitt am längsten dauert. Die Abrissarbeiten selbst dauern einen Tag, die Erstellung der Dokumente zwei Tage. Aber die Wartezeit für die Vor-Ort-Überprüfung nach der Anmeldung zur Eigeninstandsetzung und die Bearbeitungszeit für die Löschung der Kennzeichnung sind Abschnitte, in denen wir nichts unternehmen können. Hier sind mehrere Wochen involviert.
Was wir verkürzen können, ist nicht diese beiden Abschnitte, sondern die Ausführung anderer Arbeiten parallel während dieser Abschnitte.
Deshalb habe ich es so angeordnet. Während wir auf die Vor-Ort-Überprüfung warten, haben wir die Anträge für die Gewerbeanmeldung und die Raumaufstellung fertiggestellt, die Ergebnisse der Gesundheitsuntersuchung der Ehefrau erhalten, die Antwort auf die Frage der Brandschutzbestimmungen erhalten und die verbleibenden Renovierungsarbeiten, wie z. B. die Sanitärinstallationen in der Küche, die nichts mit den Abrissarbeiten zu tun haben, abgeschlossen. So dass wir den Tag, an dem die Kennzeichnung gelöscht wird, sofort nachmittags anmelden können.
Ich habe auch den Renovierungsfirmen diesen Zeitplan mitgeteilt. Für die Firma ist es schwierig, die Personalstärke zu planen, wenn nicht klar ist, wann sie wieder anfangen müssen. Wenn wir ein Datum nennen, können sie es sich merken. Tatsächlich wurden nur zwei Anpassungen des Zeitplans vorgenommen.
Ich bin ein Verwaltungsagent, der Dokumente im Namen meiner Kunden vorbereitet und einreicht.
## Die häufigste Aussage in der Beratung: "Ich habe bereits einen Termin vereinbart"
Was ich dann tue, ist nicht, den Termin einzuhalten, sondern zu berechnen, ob dieser Termin überhaupt möglich ist, ausgehend vom Ende. Es ist viel kostengünstiger, den Termin auf einen möglichen Termin zu verschieben, als in einen ungemeldeten Betrieb zu geraten.
## Brandschutz ist nicht erforderlich
Während ich den Abbruchplan festlegte, überprüfte ich den überarbeiteten Kostenvoranschlag vom Innenausbauunternehmen.
Darin war ein neuer Punkt hinzugekommen. Brandschutzanlagen und Fertigstellungsbescheinigung, 3,8 Millionen Won. Der Mitarbeiter des Unternehmens sagte, dass dies heutzutage bei Restaurants Standard sei.
Für Betriebe mit vielen Besuchern ist eine Fertigstellungsbescheinigung für Brandschutzanlagen erforderlich, um eine Betriebsgenehmigung zu erhalten. Das stimmt. Aber nicht alle Restaurants sind Betriebe mit vielen Besuchern. Ein allgemeines Restaurant gilt als Betrieb mit vielen Besuchern, wenn die Gesamtfläche des Geschäftsraums einen bestimmten Grenzwert überschreitet, und der Grenzwert ist je nach Lage im Erdgeschoss oder im Obergeschoss unterschiedlich.
Dieses Geschäft befindet sich im Erdgeschoss und die Geschäftsfläche ohne die Verstöße beträgt etwa 74 Quadratmeter. Es lag unterhalb der Grenze.
Ich habe eine Anfrage an das zuständige Brandschutzamt gestellt, um festzustellen, ob es sich um einen Betrieb mit vielen Besuchern handelt, und eine Antwort erhalten, dass dies nicht der Fall ist. Mit diesem einen Dokument entfiel der Posten von 3,8 Millionen Won im Kostenvoranschlag.
Hier ist ein Punkt, den es zu beachten gilt. Das Innenausbauunternehmen hat nicht falsch gehandelt. Das Unternehmen führt die Arbeiten aus, es trifft keine Genehmigungsentscheidungen, und wenn es unklar ist, ist es sicherer, es einzubeziehen. Allerdings trägt der Eigentümer die Kosten für diese Entscheidung.
Ein großer Teil dessen, was wir in diesem Bereich tun, ist genau das. Wir beurteilen, was benötigt wird und was nicht, und in welcher Reihenfolge es erledigt werden muss, und übernehmen die Verantwortung für die Dokumente.
Ich sagte dem Ehepaar: "Das Geld, das Sie bisher ausgegeben haben, ist nicht zurückzugewinnen, aber Sie können die zukünftigen Ausgaben reduzieren."
## Keine Verkostung
Nachdem der Abbruchplan feststand, fragte der Ehemann vorsichtig:
Die Küchengeräte sind bereits installiert und der Innenausbau der Halle ist fast abgeschlossen. Die Miete wird monatlich fällig. Es ist kein offizieller Start, aber wäre es nicht in Ordnung, eine Art Verkostung mit Freunden zu veranstalten?
Es war eine verzweifelte Frage. Die zwei Monate kostenlose Miete waren bereits abgelaufen, und die bis dahin gezahlte Miete betrug drei Monate.
Ich habe es abgelehnt. Nachdrücklich abgelehnt.
Wenn Essen hergestellt und angeboten wird, bevor die Betriebsgenehmigung erteilt wurde, kann dies als ungemeldeter Betrieb gelten. Es ist nicht immer ein Schutzschild, dass kein Geld eingenommen wurde. Und die gesetzliche Strafe für ungemeldeten Betrieb beträgt bis zu drei Jahren Freiheitsstrafe oder bis zu 30 Millionen Won Bußgeld. Dazu kommen administrative Maßnahmen wie das Entfernen von Schildern, das Anbringen von Hinweisen auf Nicht-Eignung für den Betrieb und das Versiegeln von Betriebseinrichtungen.
Auch der Oberste Gerichtshof hat in ähnlicher Weise entschieden. Selbst wenn eine Person alle Voraussetzungen für eine Betriebsgenehmigung erfüllt, kann sie keine ordnungsgemäße Anmeldung vorlegen, wenn das Gebäude, in dem sie betreibt, ein ungenehmigtes Gebäude gemäß dem Baugesetzbuch ist, und der Betrieb in diesem Zustand weitergeführt wird, was als ungemeldeter Betrieb gilt (Oberster Gerichtshof, Urteil vom 23. April 2009, Aktenzeichen 2008do6829).
Noch schwerwiegender ist die Reihenfolge. Das Ehepaar hatte bereits die Gewerbeanmeldung vorgenommen. Sie waren zur Erlangung einer Rechnung in das Finanzamt gegangen und hatten gleichzeitig den Innenausbauvertrag abgeschlossen. Bei Branchen, für die eine Genehmigung erforderlich ist, sollte zuerst die Genehmigung eingeholt und dann die Gewerbeanmeldung erfolgen. Wenn man den Gewerbeanmeldeausweis in der Hand hat, hat man das Gefühl, dass man "jetzt mit dem Geschäft beginnen kann", und dieses Gefühl führt in diesem Fall zu einem Unfall.
Der Gewerbeanmeldeausweis ist ein Dokument für steuerliche Angelegenheiten, und die Berechtigung zum Betrieb ergibt sich aus der Betriebsgenehmigung. Die beiden Dokumente sind unterschiedlich.
Das Ehepaar hat keine Verkostung veranstaltet. Es war wahrscheinlich die schwierigste Zeit, als sie sich im vierten Monat befanden.
## Wie man nicht auf Luftbilder wartet
Der Abbruch selbst war eine Sache von einem Tag. Der eigentliche Engpass war das, was danach kam.
Die Kennzeichnung des Gebäudes als illegales Bauwerk im Bauordnungsregister wird nicht automatisch gelöscht. Es muss eine Bestätigung der Sanierung erfolgen. Und die Art der Bestätigung war das Problem.
Als ich die zuständige Abteilung fragte, sagte sie, dass illegale Bauvorfälle in der Regel in einem Rutsch anhand der Ergebnisse der Luftbildauswertung bereinigt würden. Die Auswertung erfolgt in jährlichen Zyklen. Wenn man bis zum nächsten Zyklus wartet, würden mehr als sechs Monate vergehen. Wenn man so lange wartet, zahlt das Ehepaar weitere sechs Monate Miete und das Geschäft ist faktisch gescheitert.
Also entschied ich mich für einen anderen Weg, als auf die Luftaufnahmen zu warten. Ich habe einen Bericht über die freiwillige Behebung von Verstößen eingereicht und die Tatsache, dass die Reparatur durchgeführt wurde, durch die Inspektion des zuständigen Mitarbeiters bestätigt bekommen. Dieser Weg ist an sich nichts Besonderes. Es dauert jedoch eine Weile, bis ein Termin für die Inspektion vereinbart werden kann, und wenn die Unterlagen unvollständig sind, kommt es zu einem erneuten Besuch.
Um den Zeitplan zu beschleunigen, muss man dem Mitarbeiter alle Materialien zur Verfügung stellen, die er vor Ort benötigt, um eine Entscheidung zu treffen. Deshalb habe ich Folgendes vorbereitet:
Erstens habe ich am Morgen der Abrissarbeiten ein Foto des Gebäudes vor dem Abriss gemacht. Die alten Fotos stammten von vor einigen Monaten und konnten nicht als Referenz für den aktuellen Zustand dienen.
Zweitens habe ich den Abbruchprozess in einzelnen Schritten dokumentiert: Demontage der Paneele, Entfernung des Gerüsts, Reinigung des Bodens. Wenn man nur Fotos nach dem Abbruch hat, stellt sich die Frage: "War es schon immer so?"
Drittens habe ich von der Abbruchfirma ein Entsorgungsbestätigungsschreiben erhalten. Dies ist ein objektives Dokument, das beweist, dass Bauschutt tatsächlich abtransportiert wurde. Fotos können hinsichtlich des Blickwinkels manipuliert werden, ein Entsorgungsbestätigungsschreiben jedoch nicht.
Viertens habe ich eine aktuelle Zeichnung des Gebäudes erstellt, die den Zustand nach dem Abbruch widerspiegelt. Die Grundrisszeichnung und die Fläche, die später für den Antrag auf Betriebsgenehmigung beigefügt werden, werden hier festgelegt. Um nicht zweimal dieselbe Zeichnung erstellen zu müssen, habe ich sie zu diesem Zeitpunkt fertiggestellt.
Fünftens habe ich im Antrag die Kontaktzeiten des Eigentümers und des Mieters angegeben und darauf hingewiesen, dass bei einer Inspektion vor Ort sofort geöffnet werden kann. Das mag unwichtig erscheinen, beeinflusst aber tatsächlich die Terminplanung des Mitarbeiters.
Die Einreichung des freiwilligen Berichts über die Behebung von Mängeln erfolgte zwei Tage nach dem Abbruch. Die Inspektion fand elf Tage später statt und konnte ohne erneuten Besuch direkt abgeschlossen werden.
## Was hinter den Paneelen gefunden wurde
Bei den Abrissarbeiten kam es an einem Tag zu einer kleinen Überraschung.
Als die Paneelwand abgerissen wurde, kam ein altes Holzschild aus dem dahinterliegenden Raum zum Vorschein. Es war ein Schild mit dem Namen eines ehemaligen Mieters, einer Imbissbude, mit abblätternder Farbe. Wahrscheinlich wurde es entfernt, als ein neues Schild angebracht wurde, und aus Kostengründen wurde es hinter der Wand gelagert und dort vergessen.
Das Ehepaar wusch es mit Wasser und trocknete es. Anschließend wurde es nach der Eröffnung an der Wand im Innenbereich des Restaurants aufgehängt. Die Ehefrau sagte, es sei seltsam beruhigend zu wissen, dass jemand vor ihnen fünf Jahre lang an diesem Ort gewirkt hatte.
Ein Gegenstand, der beim Abbruch gefunden wurde, ist zu einem Dekorationselement geworden. Es war eine Wand, die eigentlich abgebaut werden sollte.
## Der Tag, an dem die Kennzeichnung entfernt wurde
Acht Tage nach Abschluss der Inspektion wurde die Kennzeichnung für illegale Bauten aus dem Grundbuch gelöscht.
Am Nachmittag, als die Löschung bestätigt wurde, habe ich den Antrag auf Betriebsgenehmigung erneut eingereicht. Die erforderlichen Unterlagen waren bereits vorbereitet. Wenn man die Unterlagen erst nach der Löschung der Kennzeichnung erstellt, dauert es noch ein paar Tage.
Hier sind die Dinge, die ich zu diesem Zeitpunkt notiert habe:
Wiederbestimmung der Geschäftsfläche. Die Fläche wurde erneut mit 74,3 Quadratmetern gemäß der Abbruchzeichnung angegeben. Wenn ich die Fläche der ersten Anmeldung von 82 Quadratmetern übernommen hätte, wäre dies nicht mit der Fläche im Grundbuch übereingestimmt und es hätte zu einer Ablehnung kommen können.
Nachweis der Hygieneunterweisung und Gesundheitsuntersuchung. Grundsätzlich muss die Unterweisung vor der Anmeldung erfolgen. Mein Mann hatte dies bereits bei der Vorbereitung der ersten Anmeldung erledigt, seine Frau jedoch noch nicht. Obwohl der Name des Unternehmers mein Mann war und es somit keine Probleme bei der Anmeldung gab, war ein Gesundheitsuntersuchungsgutachten meiner Frau, die tatsächlich im Betrieb arbeitet, separat erforderlich. Dieser Punkt wurde vor der Einreichung geklärt.
Beifügung einer Kopie des neuen Grundbuchauszugs. Ich habe eine aktuelle Kopie des Grundbuchauszugs mit der gelöschten Kennzeichnung beigefügt. Obwohl der Mitarbeiter die Informationen im System abrufen kann, beschleunigt es den Prüfungsprozess, wenn sie beigefügt sind.
Anmeldegebühr: 28.000 Won.
Und dem Ehepaar wurde noch ein weiterer Hinweis gegeben: Die Erteilung der Betriebsgenehmigung ist nicht das Ende der Geschichte. Die Behörde kommt nach Erteilung der Betriebsgenehmigung innerhalb einer bestimmten Frist zu einer Inspektion der Anlage. Die Anlage muss in dem Zustand erhalten bleiben, der im Antrag angegeben wurde. Wenn man kurz nach der Eröffnung die Küchenaufteilung ändert oder Sitzplätze hinzufügt, wird man abgelehnt.
Die Betriebsgenehmigung wurde vier Tage nach der Einreichung ausgestellt. Es waren 4 Monate und 10 Tage seit der ersten Ablehnung vergangen.
## Drei Tage vor der Eröffnung, die Preisangaben
Nachdem die Betriebsgenehmigung vorlag und das Eröffnungsdatum festgelegt wurde, trafen wir das Ehepaar erneut. Diesmal ging es nicht um eine Verfügung, sondern um eine Präventivberatung.
Ab dem 1. September 2026 ändert sich die Verwaltungspraxis in Bezug auf die Preisangaben. Bisher war die erste Maßnahme bei Nichtanzeige oder Anzeige eines höheren Preises als angegeben eine Aufforderung zur Korrektur. Nach der Änderung ist die erste Maßnahme eine Sperrung des Betriebs für 5 Tage. Die zweite Maßnahme beträgt 10 Tage, die dritte 20 Tage. Es gibt keine Stufe mehr, in der man eine Warnung erhält.
Neue Geschäfte können an verschiedenen Standorten eröffnet werden, wie sich herausstellt. Es kommt vor, dass die Preise an der Wand hängen bleiben, obwohl die Materialkosten gestiegen sind und die Preise angepasst werden müssen, oder dass die Preise in der Liefer-App und im Geschäft nicht übereinstimmen. Obwohl dies nicht böswillig geschieht, führt es dazu, dass Geschäfte schließen.
Gleichzeitig wurden Änderungen in Kraft gesetzt, die dem Inhaber zugutekommen. Die Pflicht, den Gewerbeschein im Geschäft aufzubewahren und die damit verbundenen Bußgelder zu zahlen, wurde aufgehoben. Die Aussage, dass eine Bußgeldzahlung erfolgt, wenn der Gewerbeschein verloren geht, ist veraltet. Da der zuständige Beamte dies im System überprüfen kann, wäre eine Sanktion aufgrund von Verlust übertrieben. Die Frist von 7 Tagen für die Änderungsanmeldung gilt jedoch weiterhin. Bei einer Änderung des Firmennamens oder der Geschäftsfläche muss diese innerhalb von 7 Tagen angemeldet werden.
Ehepaaren wurde geraten, die Preislisten nicht zu laminieren. Es ist besser, sie bei jeder Preisänderung neu auszudrucken und auszutauschen. Laminierte Preislisten werden nicht so leicht geändert.
Verwaltungsfehler entstehen meist nicht aus böser Absicht, sondern aus Bequemlichkeit.
Da die Anforderungen und Kriterien für die Entscheidung von Fall zu Fall unterschiedlich sind, ist eine individuelle Überprüfung durch die zuständige Behörde erforderlich.
## Fünf Monate
Das Geschäft wurde im Herbst dieses Jahres eröffnet.
Von der ersten Beratung bis zur Eröffnung vergingen acht Monate und halb, und von dem Tag an, an dem das Ehepaar den Mietvertrag unterschrieb, vergingen etwas mehr als fünf Monate. In dieser Zeit wurden sechs Monatsmieten bezahlt und der Zeitplan der Inneneinrichtungsfirma zweimal geändert.
Rückblickend war das Schwierige an dieser Angelegenheit nicht die Rechtsgrundlage. Es handelte sich nicht um einen Fall mit komplexen Paragraphen. Das Schwierige war, dass es drei verschiedene Antworten gab und niemand wusste, in welcher Reihenfolge diese drei Antworten befolgt werden mussten.
Die Hygienebehörde sagte, sie müsse von der Hygieneabteilung geklärt werden, die Bauabteilung sagte, der Eigentümer müsse sich darum kümmern, und der Eigentümer sagte, er habe es nicht gebaut. In der Zwischenzeit blieb die Aufgabe, die Reihenfolge zu bestimmen, zurück.
Und all diese Prozesse hätten nicht stattgefunden, wenn man vor dem Abschluss des Vertrags einfach einmal den Grundbuchauszug eingesehen hätte. Dies ist kostenlos und dauert nur drei Minuten über das Portal „Regierung24“. Wenn man sich beeilt, weil einem der Standort gefällt, wird diese drei Minuten oft weggelassen.
Kurz nach der Eröffnung besuchte die Ehefrau das Büro. Sie brachte einen Behälter mit Brühe mit, und das Büro roch den ganzen Nachmittag nach Nudeln.
Verwaltungsabläufe verzögern den Beginn einer Tätigkeit oft um mehrere Monate. Es ist eine unserer Aufgaben, diese Zeit so kurz wie möglich zu halten.
## In dieser Situation
① Legen Sie vor dem Vertragsabschluss den Grundbuchauszug ein. Dieser kann kostenlos über das Portal „Regierung24“ eingesehen werden. Überprüfen Sie den Titel auf die Kennzeichnung als illegales Bauwerk und ob der Verwendungszweck des Gebäudes mit der geplanten Branche übereinstimmt. Dies sollte vor der Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen.
② Wenn der Ablehnungsgrund unklar ist, stellen Sie schriftlich erneut eine Frage. Je nachdem, ob es sich um ein Problem des Gebäudes oder des Geschäftsbereichs handelt, sind unterschiedliche Maßnahmen erforderlich.
③ Die Baumaßnahmen sind kein einmaliges Geld. Sie werden wiederholt erhoben, bis die Mängel behoben sind. Wenn Sie dies beim Gespräch mit dem Eigentümer erwähnen, ändert sich die Richtung des Gesprächs.
④ Betreiben Sie kein Lebensmittelgeschäft, bevor der Gewerbeschein vorliegt. Verkostungen, Einladungen an Freunde und kostenlose Angebote sind riskant. Das Gewerbezentralregister ist kein Dokument, das die Berechtigung zum Betrieb gewährt.
⑤ Bei Branchen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist die Reihenfolge: Baugenehmigung → Gewerbeanmeldung. Wenn Sie zuerst zum Finanzamt gehen, wird die Reihenfolge durcheinandergebracht.
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Dieser Artikel basiert auf rekonstruierten Beratungsfällen und steht in keinem Zusammenhang mit bestimmten Personen, Firmennamen oder Ortsnamen. Die hier dargestellte Geschichte ist eine fiktive Erzählung zur Veranschaulichung.
Das Verwaltungsbüro befindet sich in Songdo, Incheon (Posco Tower Songdo). Es werden Verwaltungsgerichtsbeschwerden, Baugenehmigungen und Gewerbeanmeldungen, Ein- und Ausreisebestimmungen für Ausländer (Visa und Aufenthaltserlaubnis) und regelmäßige Verwaltungsverwaltungen bearbeitet. Bei Branchen, die eine Anmeldung und Registrierung erfordern, wie z. B. Restaurants, Schönheitsstudios und Akademien, gibt es eine festgelegte Reihenfolge, was vor dem Abschluss des Vertrags und was danach zu prüfen ist, und eine Abweichung von dieser Reihenfolge führt zu Kosten. Unser Büro ordnet diese Reihenfolge und übernimmt die Dokumente. Wenn Sie ähnliche Situationen haben, zögern Sie nicht, sich zu melden.
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