Gemäß dem Gesetz bezieht sich der Begriff "Ausländer usw." nicht nur auf Einzelpersonen ohne südkoreanische Staatsbürgerschaft. Er umfasst auch juristische Personen und Organisationen, die gemäß ausländischem Recht gegründet wurden, ausländische Regierungen und bestimmte internationale Organisationen. Auch wenn es sich um eine inländische juristische Person handelt, gilt sie als "Ausländer usw.", wenn mehr als die Hälfte der Mitglieder oder Vorstandsmitglieder, die die Geschäfte abwickeln, Ausländer sind oder wenn Ausländer oder ausländische juristische Personen mehr als die Hälfte des Kapitals oder der Stimmrechte besitzen (Art. 2 Abs. 4).
Es kann vorkommen, dass eine Person, die zuvor die südkoreanische Staatsbürgerschaft besessen hat, diese verliert oder die Beteiligungsstruktur eines inländischen Unternehmens sich ändert, wodurch sie zu einem "Ausländer usw." wird. Um weiterhin ein bereits gehaltenes Grundstück zu besitzen, muss innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum, an dem sie zu einem "Ausländer usw." wird, eine Fortbestandserklärung abgegeben werden (Art. 8 Abs. 3).
## Fristen für die Anmeldung nach Erwerbsgrund: Verkauf 30 Tage, Schenkung 60 Tage, Erbschaft 6 Monate
Die Frist für die Anmeldung hängt davon ab, wie das Grundstück erworben wurde.
- Kaufvertrag: Innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Vertragsabschlusses erfolgt die Anmeldung des Grundstückshandels. Auch Ausländer sind als Vertragsparteien einzubeziehen (Art. 3).
- Schenkung usw. außer Kaufvertrag: Innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum des Vertragsabschlusses erfolgt die Anmeldung des Erwerbs von Grundstücken durch Ausländer (Art. 8 Abs. 1).
- Erbschaft, Zwangsversteigerung, Rückkaufrecht, Rechtskraftfeststellung, Unternehmensfusion, Neubau usw.: Innerhalb von 6 Monaten ab dem Erwerbsdatum ist die Anmeldung vorzunehmen (Art. 8 Abs. 2, Durchführungsverordnung Art. 5).
Dem Antrag sind Dokumente beizufügen, die den Grund für den Erwerb belegen. Bei Schenkung ist es der Schenkungsvertrag, bei Erbschaft Dokumente, die den Status als Erben belegen, bei Zwangsversteigerung das Zuschlagsbeschied, bei Rechtskraftfeststellung das Urteil (Durchführungsverordnung Art. 7). Die Schwerter Auszug wird vom zuständigen Beamten im Rahmen der administrativen Informationsgemeinschaft überprüft. Gemäß der Regierung 24-Anleitung können ausländische Grundstückserwerbsmeldungen online, persönlich oder per Post eingereicht werden und werden innerhalb von 3 Stunden während der Arbeitszeiten ohne Gebühren bearbeitet. Bei Dokumenten über Familienverhältnisse, die im Ausland ausgestellt wurden, ist es oft erforderlich, diese übersetzen und beglaubigen zu lassen, daher ist es ratsam, ausreichend Zeit für die Vorbereitung einzuplanen.
Werden keine Angaben gemacht oder wird eine falsche Aussage gemacht, wird eine Geldbuße erhoben. Bei Erwerb aufgrund von Schenkungen usw. beträgt die Geldbuße bis zu 3 Millionen Won, bei Erwerb außerhalb von Verträgen wie Erbschaften und bei fortlaufender Besitzmeldung bis zu 1 Million Won (Art. 28 Abs. 4, Abs. 5).
## Genehmigung vor Vertragsabschluss für Grundstücke
In einigen Gebieten ist das Land nicht anzeigepflichtig, sondern bedarf einer Genehmigung vor Vertragsabschluss. Ausländer usw. müssen vor Abschluss eines Vertrags eine Genehmigung zum Erwerb von Grundstücken in den unten genannten Gebieten von der Stadt-, Kreis- oder Gemeindebehörde erhalten (Artikel 9 Absatz 1).
- Militärstützpunkte und Militäreinrichtungen, Inselgebiete, die für Verteidigungszwecke bekannt gegeben wurden, Gebiete in der Nähe von Militärstützpunkten usw.
- Designated Kulturdenkmäler und Schutzgebiete, Schutzgebiete für Naturdenkmäler usw.
- Ökosystem- und Landschaftsschutzgebiete, Schutzgebiete für Wildtiere
Dem Antrag sind eine Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien zum Erwerb des Grundstücks beizufügen, und es fallen keine Gebühren an. Die Bearbeitungsdauer beträgt 30 Tage (innerhalb dieses Zeitraums verlängerbar) für Gebiete mit Verteidigungszwecken und 15 Tage für andere Gebiete (Verwaltungsverordnung Artikel 6 Absatz 3). Verträge zum Erwerb von Grundstücken, die ohne Genehmigung abgeschlossen wurden, sind ungültig und können mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder einer Geldstrafe von bis zu 20 Millionen Won bestraft werden (Artikel 9 Absatz 3, Artikel 26 Absatz 2).
## Songdo·Incheon: Ausländisches Grundstücksgeschäfts-Genehmigungsgebiet, gültig bis zum 25. August 2027
Gemäß der Bekanntmachung zur Festlegung von Gebieten mit Genehmigungspflicht für Grundstücksgeschäfte (Art. 10 Abs. 3) können die Genehmigungsempfänger und die Genehmigungszwecke (Nutzungsart und Grundstücksbeschreibung) festgelegt werden, sodass es bestimmte Gebiete gibt, in denen nur Ausländer genehmigungspflichtig sind. Das Ministerium für Landwirtschaft, Verkehr und Infrastruktur hat die Hauptstadtregion als Gebiet mit Genehmigungspflicht für Grundstücksgeschäfte für Ausländer bis zum 26. August 2025 und bis zum 20. August 2026 im gleichen Umfang um ein Jahr verlängert.
- Festlegungsdauer: 26. August 2026 bis 25. August 2027
- Region: Das gesamte Seoul, 9 Bezirke in Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo (ohne das ehemalige Donggu-Gebiet)), 23 Städte und Landkreise in Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong usw.)
- Zielgruppe: Transaktionen von Einzel-, Mehrfamilien-, Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Wohnungen, in denen Ausländer wohnen, wobei Wohngebiete 6 m² überschreiten und Gewerbegebiete 15 m² überschreiten
Gemäß der ursprünglichen Ankündigung bei der Festlegung im Jahr 2025 können Ausländer, die nach dem Erwerb nicht 2 Jahre lang tatsächlich wohnen können, keine Genehmigung erhalten, und sie müssen auch einen Finanzierungsplan, Nachweise, Visumtyp, Auslandsdarlehen und Überweisungsverlauf vorlegen. Wenn Sie eine Wohnung in Songdo als Ausländer kaufen möchten, müssen Sie diese Genehmigung einholen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Im Antrag auf Genehmigung für Grundstücksgeschäfte sind der Grundstücksnutzungsplan und der Plan zur Beschaffung der Erwerbsmittel anzugeben (Art. 11 Abs. 3), und Verträge, die ohne Genehmigung abgeschlossen wurden, sind ungültig (Art. 11 Abs. 6). Mit der Genehmigung für Grundstücksgeschäfte ist keine separate Genehmigung für den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer erforderlich (Art. 9 Abs. 1, Ausn.).
## Meldung bei der Devisenbank, wenn Nichtansässige mit ausländischem Vermögen kaufen
Wenn ein Nichtansässiger, der keine Wohnadresse oder keinen Wohnsitz in Korea hat, eine inländische Immobilie kauft, muss geprüft werden, ob eine Meldung gemäß Artikel 9-42 der Währungsumtauschbestimmungen erforderlich ist.
- Meldung bei einer Währungsumtauschbank: Wenn die Mittel aus dem Ausland überwiesen oder direkt mitgebracht wurden, muss die Immobilientransaktionsmeldung (Bestätigung) zusammen mit Dokumenten, die die Transaktion belegen, bei einer Währungsumtauschbank eingereicht werden.
- Fälle, in denen keine Meldung erforderlich ist: Dies gilt beispielsweise für den Fall, dass ein ausländischer Nichtansässiger die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhält, eine Immobilie für den Eigenbedarf von sich selbst, Verwandten oder Angestellten mietet oder ein inländischer Nichtansässiger die Immobilie erwirbt.
- Meldung bei der Bank of Korea: Die Erwerbung durch Nichtansässige, die nicht unter die obigen beiden Fälle fallen, muss der Gouverneur der Bank of Korea melden.
Es wird empfohlen, sich vor der Überweisung zuerst bei der betreffenden Bank zu erkundigen und sicherzustellen, dass die Dokumente (Immobilienmeldung, Vertrag, Betrag, Datum) übereinstimmen. Das Büro von Verwaltungsagent Hwang Yun-sang unterstützt Sie bei der Erstellung und Einreichung von Anträgen auf Erwerb und fortgesetzten Besitz von Immobilien durch Ausländer, Genehmigungsanträgen für den Erwerb von Grundstücken und Genehmigungsanträgen für Grundstückskaufverträge sowie bei der Vorbereitung der Dokumente für die Währungsumtauschbank. Bei der Vertretung sind eine Vollmacht und eine Kopie des Personalausweises der bevollmächtigten Person erforderlich (Durchführungsbestimmung Artikel 7 Absatz 4), und die Kosten werden Ihnen nach einer Beratung mitgeteilt. Die Genehmigung und das Ergebnis der Bearbeitung hängen vom Ermessen der zuständigen Behörde ab und erfordern eine individuelle Überprüfung für jeden Fall.