Das „Sondergesetz zur Regelung bestimmter Bauwerke“ wurde am 16. Juni 2026 als Gesetz Nr. 21820 bekannt gemacht und gemäß den Einführungsbestimmungen am 17. Dezember 2026, sechs Monate nach der Bekanntmachung, in Kraft gesetzt. Die Wirksamkeit erstreckt sich 18 Monate ab dem Inkrafttreten, und Bauwerke, für die innerhalb dieses Zeitraums eine Anmeldung eingegangen ist, unterliegen auch nach Ablauf der Frist diesem Gesetz.
Die Anwendung richtet sich auf Wohnbauwerke, die zum 31. Dezember 2023 faktisch fertiggestellt wurden. Ein bestimmtes Bauwerk ist ein Bauwerk, das ohne Genehmigung oder Anmeldung errichtet oder umfassend renoviert wurde, ein Bauwerk, für das eine Genehmigung vorliegt, aber keine Nutzungsfreigabe erhalten wurde, oder ein Bauwerk, dessen Nutzung ohne Genehmigung oder Anmeldung geändert wurde. Mehr als die Hälfte der Bruttogrundfläche muss Wohnraum sein, und die Größenkriterien sind wie folgt:
- Mehrfamilienhäuser: 85 Quadratmeter oder weniger pro Wohneinheit (einschließlich ungenehmigter Anbauten)
- Einfamilienhäuser: Bruttogrundfläche von 165 Quadratmetern oder weniger. 165 Quadratmeter über 330 Quadratmeter unterliegen der jeweiligen lokalen Verordnung.
- Mehrfamilienhäuser: Bruttogrundfläche von 660 Quadratmetern oder weniger
- Von den oben genannten Gebäuden, die eine Genehmigung als Gemeinwohldienstleistung erhalten haben und vor dem 31. Dezember 2023 als Wohnraum genutzt wurden
Standorte für städtische und militärische Einrichtungen, Zufahrtszonen und Schutzgebiete sind von der Anwendung ausgenommen, und Gebäude, die vor der Festlegung gebaut wurden, werden in Entwicklungsbeschränkungszonen und militärischen Schutzgebieten ausnahmsweise anerkannt. Gebäude, die zuvor eine Nutzungsfreigabe gemäß dem Sondergesetz erhalten haben und deren Eigentumsverhältnisse sich nicht geändert haben, sind ebenfalls ausgenommen.
## Anzeigeverfahren und Nutzungsfreigabebedingungen
Bauherren oder Eigentümer müssen die Baupläne und die Ergebnisse der Vor-Ort-Untersuchung der Markt-, Stadt- oder Kreisverwaltung vorlegen. Die Frist für die Anmeldung ist per Präsidentenverordnung festgelegt, aber die Durchführungsverordnung wurde noch nicht erlassen. Sobald die Durchführungsverordnung vorliegt, müssen Sie die Frist erneut überprüfen.
Die Markt-, Stadt- oder Kreisverwaltung, die die Anmeldung erhalten hat, muss die Prüfung durch den Bauausschuss durchführen und, wenn die Kriterien erfüllt sind, innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Eingangs der Anmeldung eine Nutzungsfreigabe ausstellen. Die Hauptkriterien sind wie folgt:
- Es muss sich um ein Grundstück des Eigentümers oder ein Grundstück handeln, für das eine Nutzungsgenehmigung vorliegt. Im Falle einer Änderung des Gemeinschaftsbesitzes eines Wohnungskomplexes muss eine Verwaltungsentscheidung des Verwaltervereins vorgelegt werden.
- Es dürfen keine Verstöße gegen das Verhältnis von Grundstück und Straße (die Mindestbreite der Straße beträgt 3 Meter), Baulinien usw. vorliegen und es dürfen keine erheblichen Beeinträchtigungen der Bauwerksicherheit, Hygiene, Brandschutz oder des Lichteinfallrechts bestehen.
- Wenn die Anzahl der Haushalte/Wohnungen erhöht wurde, müssen die Vorschriften für Fluchtwege, Brandschutz und die Standards für Feuerlöschanlagen eingehalten werden.
- Es dürfen keine Bußgelder und Zwangsvollstreckungsgebühren ausstehend sein. Es ist jedoch möglich, eine Nutzungsfreigabe zu erhalten, wenn diese innerhalb eines Jahres vollständig beglichen werden.
## Bußgelder und Zwangsvollstreckungsgebühren in Incheon
Es gibt einige wichtige Punkte, die Sie bezüglich der Kosten beachten sollten. Bei Bauwerken, die noch nie eine Zwangsvollstreckung erhalten haben, wird eine Bußgeldzahlung in Höhe des Fünffachen der gemäß Artikel 80 des „Baugesetzes“ berechneten Zwangsvollstreckung erhoben. Wenn weniger als fünfmal eine Zwangsvollstreckung erfolgt ist, entspricht das Bußgeld dem Betrag, der sich aus dem Fünffachen der Zwangsvollstreckung abzüglich der bereits geleisteten Zwangsvollstreckung ergibt.
Die Zwangsvollstreckung wird erst nach schriftlicher Mahnung (Baugesetz Artikel 79 und 80) erteilt. Bei illegal gebauter Bebauung wird der Marktwert pro Quadratmeter mit 50 Prozent multipliziert und mit der Verstoßfläche multipliziert (Artikel 115 Absatz 3 der Durchführungsverordnung). Die Bauordnung von Incheon fügt hier noch folgende Kriterien hinzu:
- Bei Wohngebäuden mit einer Bruttogrundfläche von 60 Quadratmetern oder weniger wird die Zwangsvollstreckung um die Hälfte reduziert.
- Die Anzahl der Zwangsvollstreckungserhebungen ist einmal jährlich.
- Um eine Reduzierung zu erhalten, muss die Korrektur innerhalb von 2 Jahren ab dem Datum der ersten Aufforderung zur Korrektur erfolgen.
Zu den Gründen für eine Reduzierung gehören der Fall, dass sich das Eigentum nach dem Verstoß geändert hat, dass ein Mieter vorhanden ist und eine Korrektur während der Mietdauer schwierig ist, dass die Verstoßfläche 30 Quadratmeter oder weniger beträgt (mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern) und dass ein Verstoß, der bereits bei der Inbetriebnahme bestand, später entdeckt wurde. Eine Reduzierung kann innerhalb eines Rahmens von 75 Prozent erfolgen (Baugesetz Artikel 80 Absatz 2, Artikel 115 Absatz 4 der Durchführungsverordnung). Wenn die Korrektur erfolgt, wird die neue Erhebung sofort gestoppt, aber die bereits erhobenen Beträge werden eingezogen.
## Dokumente und Punkte, die vor der Bewerbung zu beachten sind
Vor der Meldung gemäß dem Sondermaßnahmengesetz sollten Sie zunächst die folgenden Unterlagen sammeln, um Ihre Anspruchsberechtigung schnell feststellen zu können.
- Bauakte und Grundbuchauszug (Überprüfung von Verstößen und Flächen)
- Bescheid über die Anordnung zur Beseitigung, Zahlungsaufforderung für die Erzwingungsgebühr oder die Steuerbescheide
- Baupläne und Ergebnisberichte der Baubewertung, erstellt von einem Architekten (gesetzlich vorgeschriebene Anlagen)
- Nachweis des Eigentums oder der Nutzungsgenehmigung des Grundstücks, bei Wohnungseigentümergemeinschaften der Beschluss der Verwaltungsgemeinschaft
- Unterlagen, die den Abschluss vor dem 31. Dezember 2023 und die Wohnnutzung belegen
Die Korrektur erfolgt durch Erlangung einer neuen Baugenehmigung für Anbauten und Nutzungsänderungen, wobei die Gebühren gemäß Anhang 1 der Bauordnung von Incheon gelten. Für Einfamilienhäuser mit einer Gesamtfläche von weniger als 200 m² betragen die Gebühren 4.000 Won, für andere Bauwerke 9.400 Won, und für Einfamilienhäuser zwischen 200 m² und 1.000 m² 6.000 Won bzw. für andere Bauwerke 20.000 Won. Änderungen des Entwurfs (einschließlich Nutzungsänderungen) werden anhand der Fläche des geänderten Bereichs berechnet und per Einzahlungsbeleg bezahlt.
Wenn ein Gebäude nicht den Kriterien des Sondergesetzes entspricht oder es schwierig ist, die Kriterien zu erfüllen, kann es entweder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt oder durch Erlangung einer neuen Baugenehmigung oder Anmeldung für Anbauten und Nutzungsänderungen korrigiert werden. Wenn Sie eine Mahnung erhalten haben, ist es wichtig, zuerst eine Stellungnahme mit den mildern Gründen und den Fakten einzureichen, und wenn Sie Einwände gegen die Festlegung haben, sollten Sie ein Verwaltungsverfahren prüfen. Die Genehmigung zur Nutzung wird durch die Prüfung der zuständigen Behörde festgelegt, und die Bearbeitungsgebühren werden Ihnen nach Rücksprache mitgeteilt.
Das Büro von Verwaltungsagent Hwang Yun-sang übernimmt die Vorabprüfung, ob ein Gebäude den Kriterien des Sondergesetzes entspricht, die Vorbereitung von Anträgen und Anhängen, die Erstellung und Einreichung von Stellungnahmen in der Phase der Mahnung und die Erstellung und Einreichung von Anträgen für Verwaltungsverfahren gegen Festlegungen. Die Kosten werden Ihnen nach Rücksprache mitgeteilt, nachdem der Zustand des Gebäudes überprüft wurde.
*Dieser Artikel ist eine Übersicht über die Verwaltungstrends, die vom Büro von Verwaltungsagent Hwang Yun-sang auf der Grundlage öffentlich zugänglicher Gesetze und Verordnungen zusammengestellt wurden. Da die Durchführungsverordnung noch nicht erlassen wurde, können Fristen usw. geändert werden, und eine individuelle Überprüfung für jeden Fall ist erforderlich.*