📌 Resumen en 3 líneas
- Es un caso de consulta y asesoramiento administrativo de una pareja de recién casados que recibió una notificación previa de orden de corrección por edificación ilegal tres meses después de comprar una casa antigua.
- En una consulta de una hora ordenamos por separado el plazo para presentar alegaciones, los documentos que había que revisar y el enfoque para cada estructura.
- El trastero de la azotea se demolió voluntariamente y la cocina ampliada se legalizó mediante una declaración de ampliación, con lo que se eliminó la anotación de infracción.
Índice
- El plazo y el contenido de la notificación de orden de corrección
- Por qué las respuestas que encontraron por su cuenta no coincidían
- Cuatro puntos que comprobamos en la consulta
- Por qué se trataron de forma distinta las dos estructuras
- El escrito de alegaciones y lo que pasó después
- Si ha recibido una notificación similar
Empecemos por el resultado: el trastero de la azotea de aquella casa desapareció y la cocina se quedó tal como estaba. Apenas mes y medio antes, la pareja creía que tendría que derribar las dos cosas.
1. El plazo y el contenido de la notificación de orden de corrección
La clienta era una mujer de casi treinta años que trabaja como maestra en una guardería. Su marido se dedica al reparto de paquetería. Coincidiendo con el vencimiento de su alquiler con depósito (jeonse), los dos compraron con un préstamo una vieja casa unifamiliar en el centro antiguo de la ciudad. Vivían en la planta baja y alquilaban el piso de arriba: así hacían frente a los intereses del préstamo.
Al tercer mes de la mudanza, llegó de la oficina del distrito una “notificación previa de orden de corrección por edificación ilegal”. Decía que el trastero de panel sándwich de la azotea y la cocina ampliada hacia la parte trasera de la planta baja eran partes que no figuraban en el registro de edificaciones. La notificación también advertía de que, si no se corregía la situación dentro del plazo, podría imponerse una multa coercitiva.
Lo que preocupaba a la pareja no era tanto la multa. Habían oído que, si en el registro de edificaciones quedaba una anotación de infracción, el inquilino del piso de arriba podría no conseguir el seguro de garantía de su depósito de alquiler. Si el inquilino se marchaba, su plan para pagar los intereses se vendría abajo.
2. Por qué las respuestas que encontraron por su cuenta no coincidían
La clienta llamó primero al vendedor. La respuesta fue: “Eso lleva más de 20 años sin dar ningún problema, ¿por qué me lo reclaman a mí?”. También llamó al departamento responsable de la oficina del distrito, donde le dieron una indicación breve: “Basta con que lo demuelan”.
La respuesta del funcionario no era incorrecta. La tarea del departamento de inspección es comprobar la infracción e indicar cómo restablecer el estado original. Pero en esa llamada no se aclaró si había otra vía aparte de la demolición, hasta cuándo era el plazo ni por dónde había que empezar.
En los foros de internet se mezclaban respuestas como “reclame al vendedor el coste de la demolición”, “basta con aguantar” o “legalícelo sí o sí”. La razón de que todas fueran distintas es sencilla: cada casa tiene un coeficiente de ocupación del suelo, una estructura y una fecha de infracción diferentes.
3. Cuatro puntos que comprobamos en la consulta
El sábado por la mañana, día de la cita, ya habíamos recibido por correo electrónico la foto de la notificación. En la consulta repasamos cuatro puntos por orden.
- ① Comprobación del plazo 📅: La notificación previa es un procedimiento que ofrece la oportunidad de presentar alegaciones antes de que se dicte la resolución (artículos 21 y 22 de la Ley de Procedimiento Administrativo). Quedaban once días hasta el plazo para presentar alegaciones indicado en la notificación. Eso significaba que había tiempo y que no hacía falta demoler de inmediato.
- ② Comprobación de documentos: Decidimos revisar juntos el registro de edificaciones, las cláusulas especiales del contrato de compraventa y fotografías aéreas antiguas.
- ③ Enfoque para cada estructura: Decidimos no tratar las dos estructuras como un todo, sino valorarlas por separado.
- ④ Orden de actuación: Decidimos presentar primero el escrito de alegaciones y, después, llevar a cabo las medidas de cada estructura, como la demolición o la declaración. La Oficina del agente administrativo Hwang Yunsang se encargó de redactar y presentar el escrito de alegaciones y de preparar la documentación de la declaración (artículo 2 de la Ley de Agentes Administrativos).
La clienta nos contó que “pensaba pedir primero presupuestos a empresas de demolición”. Pedir presupuestos una vez decidido el enfoque no es llegar tarde.
4. Por qué se trataron de forma distinta las dos estructuras
Al revisar las fotografías aéreas año por año, vimos que la ampliación de la cocina ya existía cuando la casa era del vendedor, mientras que el trastero de la azotea se había levantado más tarde. Tras someter los planos a revisión, resultó que la parcela tenía margen en el coeficiente de ocupación del suelo, de modo que la parte de la cocina podía inscribirse en el registro mediante una declaración de ampliación si se reforzaba la estructura y se preparaban los planos.
Con el trastero de la azotea la situación era distinta. Al ser de paneles, reforzarlo costaba más que el propio trastero, y apenas servía para guardar cosas. La pareja decidió demoler el trastero y legalizar la cocina.
El día de la demolición ocurrió una pequeña anécdota. Dentro del trastero aparecieron seis tinajas para kimchi que había dejado el antiguo propietario. A la clienta le dio pena tirarlas y las sacó al callejón; en menos de una hora, los vecinos mayores del barrio se las fueron llevando una a una. 🙂
5. El escrito de alegaciones y lo que pasó después
En el escrito de alegaciones incluimos tres cosas: el calendario de demolición voluntaria del trastero de la azotea, el plan para tramitar la declaración de ampliación de la cocina y el calendario de preparación de los planos, y una solicitud de prórroga del plazo de corrección por el tiempo necesario para preparar la declaración. No incluimos ninguna frase que negara la infracción. Reconocer los hechos y mostrar un plan de corrección concreto resulta más convincente.
La oficina del distrito prorrogó el plazo de corrección. Tras la demolición del trastero se presentaron fotografías, y para la cocina se prepararon los planos y se presentó la declaración de ampliación. Una vez aceptada la declaración, se actualizó el registro de edificaciones y se eliminó también la anotación de infracción. Todo llevó mes y medio desde la recepción de la notificación.
El inquilino del piso de arriba renovó su contrato ese invierno.
6. Si ha recibido una notificación similar
- ① Anote primero en el calendario el plazo para presentar alegaciones que figura en la notificación.
- ② Compruebe antes que nada el registro de edificaciones y las cláusulas especiales del contrato de compraventa.
- ③ Si hay varias partes en infracción, valórelas una por una, por separado.
- ④ Compruebe primero si la legalización es posible a partir de los requisitos, como el coeficiente de ocupación del suelo o el uso, y de los planos.
- ⑤ Los requisitos varían en cada caso, por lo que es necesaria una comprobación individual.
La consulta y el asesoramiento administrativos no consisten en tomar la decisión por usted. Ordenamos y le explicamos los plazos de cumplimiento, las medidas posibles y las cuestiones que conviene consultar con el departamento competente. Recibimos consultas similares no solo de Yeonsu-gu, en Incheon, sino de todo Incheon. 🏠
En Cómo solicitar la legalización de edificaciones ilegales y requisitos para acogerse explicamos si es posible legalizar al amparo de la Ley de Medidas Especiales sobre Determinadas Edificaciones, que entra en vigor el 17 de diciembre de 2026.
Esta es una historia organizada para ayudar a la comprensión.
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