인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다.
옥탑방을 올렸거나 베란다를 확장한 집을 사고팔 때, 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 붙어 있어 대출이나 매매가 막히는 경우가 적지 않습니다. 해마다 이행강제금 고지서를 받으면서도 원상복구가 어려워 그대로 두신 분들도 많습니다. 이런 주거용 건축물을 대상으로 한 특별조치법이 올해 12월 17일부터 한시적으로 시행됩니다.
특정건축물 특별조치법, 언제부터 누구에게 적용되나
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 2026년 6월 16일 법률 제21820호로 공포되었고, 부칙에 따라 공포 후 6개월이 지난 2026년 12월 17일부터 시행됩니다. 효력은 시행일부터 18개월간이며, 그 기간 안에 신고가 접수된 건축물은 기간이 끝난 뒤에도 이 법을 적용받습니다.
적용 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다. 특정건축물이란 허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물, 허가는 받았으나 사용승인을 받지 못한 건축물, 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건축물을 말합니다. 연면적의 절반 이상이 주거용이어야 하고, 규모 기준은 다음과 같습니다.
- 다세대주택: 세대당 전용면적 85제곱미터 이하(사용승인을 받지 못한 증축 부분 포함)
- 단독주택: 연면적 165제곱미터 이하. 165제곱미터 초과 330제곱미터 이하는 해당 지방자치단체 조례에 따릅니다.
- 다가구주택: 연면적 660제곱미터 이하
- 위 건축물 중 근린생활시설로 허가받고 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 쓴 건축물
도시·군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지 등은 적용이 제외되고, 개발제한구역·군사시설보호구역은 지정 전에 지은 건축물만 예외로 인정됩니다. 과거 특별조치법으로 사용승인서를 받은 뒤 소유권 변동이 없는 건축물도 제외됩니다.
신고 절차와 사용승인 기준
건축주나 소유자는 설계도서와 현장조사서를 첨부해 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 신고 기간은 대통령령으로 정하도록 되어 있는데, 시행령은 아직 공포되지 않았습니다. 시행령이 나오면 신고 기간부터 다시 확인하셔야 합니다.
신고를 받은 시장·군수·구청장은 건축위원회 심의를 거쳐, 기준에 맞으면 신고받은 날부터 30일 내에 사용승인서를 내주도록 되어 있습니다. 주요 기준은 다음과 같습니다.
- 자기 소유 대지이거나 사용 승낙을 받은 대지일 것. 집합건물 공용부분을 바꾼 경우에는 관리단 결의를 증명해야 합니다.
- 대지와 도로의 관계(도로 최소 너비는 3미터로 봅니다), 건축선 등을 위반하지 않고 구조안전·위생·방화·일조권에 현저한 지장이 없을 것
- 세대·가구 수를 늘린 경우에는 피난·방화 관련 규정과 소방시설 기준까지 지킬 것
- 과태료와 이행강제금 체납이 없을 것. 다만 1년 이내에 모두 내는 조건으로 사용승인서를 받을 수도 있습니다.
과태료와 인천의 이행강제금 기준
비용 면에서 꼭 알아 두실 부분이 있습니다. 이행강제금을 한 번도 부과받지 않은 대상건축물에는 「건축법」 제80조로 산정한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 5회 미만으로 부과받은 경우에는 5회분에서 이미 낸 이행강제금을 뺀 금액이 과태료가 됩니다.
이행강제금은 시정명령을 이행하지 않을 때 먼저 문서로 계고한 뒤 부과합니다(건축법 제79조·제80조). 허가 없이 건축한 경우는 1제곱미터당 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액에 100분의 100, 신고 없이 건축한 경우는 100분의 70의 비율을 적용합니다(시행령 제115조의3). 인천광역시 건축 조례는 여기에 다음 기준을 더 두고 있습니다.
- 연면적 60제곱미터 이하 주거용 건축물 등은 산정된 이행강제금의 2분의 1을 부과합니다.
- 이행강제금 부과 횟수는 1년에 1회입니다.
- 감경을 받으려면 최초 시정명령을 받은 날부터 2년 안에 시정해야 합니다.
감경 사유로는 위반 후 소유권이 바뀐 경우, 임차인이 있어 임대기간 중 시정이 어려운 경우, 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(집합건축물 제외), 사용승인 당시부터 있던 위반이 나중에 확인된 경우 등이 있고, 100분의 75 범위에서 감경할 수 있습니다(건축법 제80조의2, 시행령 제115조의4). 시정하면 새로운 부과는 즉시 멈추지만, 이미 부과된 금액은 징수됩니다.
신청 전에 챙길 서류와 확인할 점
특별조치법 신고에 앞서 다음 자료를 먼저 모아 두시면 대상 여부를 빠르게 가릴 수 있습니다.
- 건축물대장·토지대장(위반 표시와 면적 확인)
- 시정명령서, 이행강제금 계고서나 부과 고지서
- 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서(법정 첨부서류)
- 대지 소유 또는 사용승낙 증빙, 집합건물은 관리단 결의 증빙
- 2023년 12월 31일 이전 완공과 주거 사용을 보여 주는 자료
요건을 갖춰 증축·용도변경 허가를 새로 받는 방식으로 시정할 때는 인천광역시 건축 조례 별표 1의 허가 수수료가 붙습니다. 연면적 합계 200㎡ 미만 단독주택은 4천원, 그 밖의 건축물은 9천4백원이고, 200㎡ 이상 1천㎡ 미만은 단독주택 6천원·그 밖 2만원입니다. 설계변경(용도변경 포함)은 변경하는 부분의 면적으로 계산하고, 수입증지로 냅니다.
특별조치법 대상이 아니거나 요건을 갖추기 어려운 경우에는 원상복구하거나, 요건을 갖춰 증축·용도변경 허가나 신고를 새로 받아 시정하는 방법이 있습니다. 계고를 받았다면 부과 전에 감경 사유와 사실관계를 담아 의견을 내는 것이 첫 순서이고, 부과처분에 다툴 사유가 있으면 행정심판을 검토합니다. 사용승인 여부는 관할 기관 심의로 정해지며, 수임료는 상담 후 안내해 드립니다.
황윤상 행정사 사무소는 특별조치법 대상 여부 사전 점검, 신고서와 첨부서류 준비, 이행강제금 계고 단계의 의견서 작성, 부과처분에 대한 행정심판 청구서 작성과 제출 대행을 맡습니다. 비용은 건물 상황을 확인한 뒤 상담 후 안내해 드립니다.
본 글은 황윤상 행정사 사무소가 공개된 법령과 조례를 토대로 정리한 행정동향 안내입니다. 시행령이 아직 공포되지 않아 신고 기간 등은 바뀔 수 있으며, 사안마다 개별 확인이 필요합니다.