인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다.
땅에 창고나 주차장을 만들거나 밭을 대지로 바꾸려는 분들이 가장 많이 묻는 것은 “허가만 받으면 끝나느냐”입니다. 실제로는 허가 뒤에도 준공검사, 토지분할, 지목변경, 개발부담금 절차가 차례로 이어지고, 단계마다 법령에 기간이 정해져 있습니다. 아래는 법령과 인천광역시 도시계획 조례 원문으로 확인한 내용입니다.
개발행위허가 대상과 인천의 허가 규모
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조는 건축물 건축·공작물 설치, 토지 형질 변경, 토석 채취, 토지 분할, 녹지·관리·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위에 개발행위허가를 받도록 정하고 있습니다. 신청서에는 기반시설, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 계획서를 첨부합니다(제57조). 처리기간은 15일이며, 도시계획위원회 심의나 관계 기관 협의 기간은 빠집니다(시행령 제54조).
인천에서는 개발행위허가 사무가 구청장·군수에게 위임돼 있습니다(인천광역시 도시계획 조례 제84조·별표 3). 시장이 직접 처리하는 경우가 아니면 토지가 있는 구청·군청에 신청합니다. 송도 등 연수구 토지는 연수구청이 접수합니다.
한 번에 허가받을 수 있는 형질변경 면적도 정해져 있습니다. 도시지역 중 주거·상업·자연녹지·생산녹지지역은 1만㎡ 미만, 공업지역은 3만㎡ 미만, 보전녹지지역은 5천㎡ 미만입니다(시행령 제55조). 인천광역시 도시계획 조례 제19조는 보전관리지역 1만㎡ 미만, 생산관리지역 2만㎡ 미만, 계획관리지역과 농림지역 3만㎡ 미만으로 정하고 있습니다.
도시계획위원회 심의와 이행보증금
인천 조례 제27조에 따라 주거·상업지역에서 1만㎡ 이상, 공업지역에서 3만㎡ 이상 형질변경을 하거나 3만㎥ 이상 토석을 채취하면 도시계획위원회 심의를 거칩니다. 1천㎡ 이상 형질변경 등은 위원회 자문을 거칠 수 있습니다(제28조). 이행보증금을 예치하게 되면 총공사비의 20퍼센트가 기준이고, 통지를 받은 날부터 30일 이내에 예치해야 하며 한 차례 30일 연장할 수 있습니다(제30조, 제30조의2). 허가 없이 공사하거나 허가 내용과 다르게 하면 원상회복 명령을 받을 수 있습니다(법 제60조).
준공검사 뒤 토지분할·지목변경은 60일 이내
형질변경·토석채취 허가를 받았다면 공사를 마친 뒤 준공검사를 받습니다. 건축물은 건축법상 사용승인으로 갈음합니다(법 제62조). 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 바뀌면 그날부터 60일 이내에 분할을 신청해야 하고(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조), 지목변경은 사유가 생긴 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청합니다(제81조). 형질변경 공사 준공이 대표적인 지목변경 사유입니다(시행령 제67조). 신청 수수료는 분할 후 1필지당 1,400원, 지목변경 1필지당 1,000원입니다(시행규칙 별표 12).
인천 도시지역은 660㎡부터 개발부담금 대상
지목 변경이 수반되는 사업은 개발부담금 대상이 될 수 있습니다(개발이익 환수에 관한 법률 제5조). 광역시 도시지역은 660㎡ 이상, 그 밖의 도시지역은 990㎡ 이상, 도시지역 외는 1,650㎡ 이상이 기준이므로(시행령 제4조), 인천 도시지역이면 660㎡부터 해당합니다. 동일인이 연접한 토지에서 5년 이내에 나누어 시행하면 면적을 합산합니다.
부담금은 종료시점지가에서 개시시점지가, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액이 기준입니다(법 제8조). 개발비용을 인정받으려면 준공인가 등을 받은 날부터 40일 이내에 개발비용 산출명세서와 증명서류를 시장·군수·구청장에게 내야 합니다(시행령 제25조의2). 기한을 넘기면 과태료 100만원, 3개월 안에 내지 않거나 거짓으로 내면 200만원입니다(시행령 제29조). 2,700㎡ 이하 사업은 순공사비·조사비·설계비·일반관리비를 국토교통부 고시 표준비용으로 계산할 수 있고, 인천 자치구는 1㎡당 산지 67,910원, 산지 외 50,390원입니다.
예정 통지 뒤 고지 전 심사와 납부
명세서를 내면 60일 이내에 부과 기준과 예정 금액이 통지됩니다(시행령 제15조). 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 고지 전 심사를 청구할 수 있고, 결과는 15일 이내에 통지됩니다(시행령 제16조). 부담금은 부과일부터 6개월 이내에 납부하며(법 제18조), 부과·징수에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다(법 제26조). 감면 여부와 관할 부서는 사업 내용과 소재지에 따라 달라 사안마다 개별 확인이 필요합니다.
황윤상 행정사 사무소는 개발행위허가 신청서류 검토·작성과 제출 대행, 토지분할·지목변경 신청, 개발비용 산출명세서 작성과 증빙 정리, 고지 전 심사청구서 작성을 맡습니다. 비용은 사안을 확인한 뒤 상담 후 안내해 드립니다.