인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다. 송도에는 외국 국적으로 거주하거나 일하는 분이 많아, 집이나 토지를 사고 물려받을 때 어떤 신고를 언제 해야 하는지 묻는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 원문과 국토교통부 발표를 기준으로 외국인 부동산 취득신고 기한과 허가 절차를 차례로 봅니다.
외국인등에 해당하는지 확인합니다
법에서 말하는 ‘외국인등’은 대한민국 국적이 없는 개인만이 아닙니다. 외국 법령에 따라 설립된 법인·단체, 외국 정부와 일정한 국제기구도 포함됩니다. 국내 법인이라도 사원·구성원이나 업무를 집행하는 임원의 2분의 1 이상이 외국인이거나, 외국인·외국 법인이 자본금 또는 의결권의 2분의 1 이상을 가진 경우에는 외국인등으로 봅니다(제2조 제4호).
한국 국민이던 분이 국적을 잃거나 국내 법인의 지분 구조가 바뀌어 외국인등이 되는 경우도 있습니다. 가지고 있던 부동산을 계속 보유하려면 외국인등으로 바뀐 날부터 6개월 안에 계속보유 신고를 해야 합니다(제8조 제3항).
취득 원인별 신고 기한: 매매 30일, 증여 60일, 상속 6개월
신고 기한은 부동산을 어떻게 취득했는지에 따라 다릅니다.
- 매매계약: 계약 체결일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 합니다. 외국인도 거래당사자에 포함됩니다(제3조).
- 증여 등 매매 외의 계약: 계약 체결일부터 60일 안에 외국인 부동산 취득신고를 합니다(제8조 제1항).
- 상속·경매·환매권 행사·확정판결·법인 합병·건축물 신축 등: 취득한 날부터 6개월 안에 신고합니다(제8조 제2항, 시행령 제5조).
신고서에는 취득 원인을 보여 주는 서류를 붙입니다. 증여는 증여계약서, 상속은 상속인임을 증명하는 서류, 경매는 경락결정서, 확정판결은 판결문입니다(시행규칙 제7조). 등기사항증명서는 담당 공무원이 행정정보 공동이용으로 확인합니다. 정부24 안내상 외국인 토지취득신고는 인터넷·방문·우편으로 낼 수 있고, 수수료 없이 근무시간 내 3시간 안에 처리됩니다. 해외에서 발급한 가족관계 서류는 번역과 인증이 필요한 경우가 많아 준비 기간을 넉넉히 잡으시는 편이 좋습니다.
신고를 하지 않거나 거짓으로 하면 과태료가 부과됩니다. 증여 등 계약에 따른 취득신고는 300만원 이하, 상속 등 계약 외 취득신고와 계속보유 신고는 100만원 이하입니다(제28조 제4항·제5항).
계약 전에 허가가 필요한 토지
일부 구역의 토지는 신고가 아니라 계약 전 허가 대상입니다. 외국인등이 아래 구역의 토지를 취득하려면 계약을 맺기 전에 시·군·구청에서 토지취득 허가를 받아야 합니다(제9조 제1항).
- 군사기지 및 군사시설 보호구역, 국방목적으로 고시된 섬 지역·군부대 주둔지 인근 등
- 지정문화유산과 보호구역, 천연기념물등과 보호구역
- 생태·경관보전지역, 야생생물 특별보호구역
신청서에는 토지취득계약 당사자 간 합의서를 붙이고, 수수료는 없습니다. 처리기간은 국방목적 구역이 30일(30일 범위에서 연장 가능), 그 밖의 구역이 15일입니다(시행령 제6조 제3항). 허가 없이 체결한 토지취득계약은 효력이 생기지 않고, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다(제9조 제3항, 제26조 제2항).
송도·인천 외국인 토지거래허가구역, 2027년 8월 25일까지
토지거래허가구역 지정 공고에는 허가대상자와 대상 용도·지목을 정할 수 있어서(제10조 제3항), 외국인만 허가 대상으로 하는 구역이 따로 있습니다. 국토교통부는 2025년 8월 수도권을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했고, 2026년 8월 20일 같은 범위로 1년 연장한다고 밝혔습니다.
- 지정 기간: 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지
- 지역: 서울 전 지역, 인천 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포(옛 동구 지역 제외) 9개 자치구, 경기 수원·성남·고양·용인·부천·화성 등 23개 시·군
- 대상: 외국인이 사는 단독·다가구·다세대·연립·아파트 거래로, 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과
2025년 지정 당시 발표로는 취득 후 2년간 실거주할 수 없는 외국인은 허가를 받을 수 없고, 자금조달계획서와 증빙, 비자 유형, 해외 차입금·송금 내역도 함께 내야 합니다. 송도 아파트를 사려는 외국 국적자라면 계약서에 서명하기 전에 이 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가 신청서에는 토지이용계획과 취득자금 조달계획을 적고(제11조 제3항), 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다(제11조 제6항). 토지거래허가를 받으면 외국인 토지취득 허가는 따로 받지 않습니다(제9조 제1항 단서).
비거주자가 해외 자금으로 살 때 외국환은행 신고
국내에 주소나 거소를 두지 않은 비거주자가 국내 부동산을 사는 경우 외국환거래규정 제9-42조에 따른 신고가 필요한지 봐야 합니다.
- 외국환은행 신고: 외국에서 송금하거나 직접 들고 들어온 자금으로 취득하는 경우, 부동산취득신고(수리)서에 거래를 입증하는 서류를 붙여 외국환은행에 신고합니다.
- 신고가 필요 없는 경우: 외국인 비거주자가 상속·유증으로 취득하는 경우, 본인·친족·종업원 거주용으로 임차하는 경우, 국민인 비거주자가 취득하는 경우 등입니다.
- 한국은행 신고: 위 두 경우에 들지 않는 비거주자의 취득은 한국은행총재에게 신고합니다.
송금 전에 거래 은행에 먼저 문의하시고, 부동산 신고서·계약서와 금액·날짜가 맞도록 서류를 맞춰 두시길 권합니다. 황윤상 행정사 사무소는 외국인 부동산 취득·계속보유 신고서, 외국인 토지취득 허가신청서, 토지거래계약 허가신청서의 작성과 제출, 외국환은행 제출 서류 준비를 돕습니다. 대행할 때는 위임장과 위임하신 분의 신분증명서 사본이 필요하며(시행규칙 제7조 제4항), 비용은 상담 후 안내해 드립니다. 허가 여부와 처리 결과는 관할 관청의 판단에 따라 달라지므로 사안마다 개별 확인이 필요합니다.