La “Ley de Medidas Especiales para la Regularización de Edificios Específicos” (Ley n.º 21820) entrará en vigor el 17 de diciembre. En mi publicación del 27 de septiembre, al resumir los requisitos de elegibilidad, mencioné que “el periodo de notificación deberá verificarse nuevamente una vez que se publique el decreto de ejecución”; sin embargo, el Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte publicó el aviso de legislación para dicho proyecto de decreto de ejecución el 30 de septiembre (Aviso del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte n.º 2026-1241). El periodo de notificación, los documentos a presentar y los estándares de seguridad contra incendios, que la ley había dejado a discreción del decreto de ejecución, se han detallado por primera vez con cifras específicas en esta ocasión.
1. Periodo de notificación y documentos a presentar
Periodo de notificación (Propuesta Art. 4): Es desde el 17 de diciembre de 2026 hasta el 16 de junio de 2028. El reglamento de ejecución solo tendrá vigencia hasta el 16 de junio de 2028, y los edificios cuyas notificaciones hayan sido recibidas antes de esa fecha estarán sujetos a este reglamento incluso después de que finalice el periodo (Disposición adicional Art. 2 y 3).
Documentos a presentar (Propuesta Art. 6): Se deben presentar ante el alcalde del municipio, el gobernador del condado o el jefe del distrito, adjuntando los siguientes documentos al Formulario No. 1 (Notificación de Edificio Específico):
- Planos de diseño elaborados por un arquitecto (plano de emplazamiento, plano de planta, alzado y sección).
- Informe de inspección de campo elaborado por un arquitecto (Formulario No. 2).
- Documentos que demuestren el alcance del terreno y el derecho de propiedad o uso de dicho terreno.
En el caso de edificios construidos sin permiso o notificación, se debe presentar el edificio completo; en el caso de edificios que cuentan con permiso pero que fueron construidos de forma distinta, solo se debe presentar la parte construida de manera diferente a los planos presentados durante el permiso o la notificación. El plazo de tramitación según el formulario de notificación es de 30 días, y el formulario incluye campos para la clasificación de la infracción (nueva construcción, ampliación, reparación mayor, cambio de uso, etc.), el área de la planta por piso que infringe la norma, el número de veces que se ha impuesto la multa de cumplimiento, el monto de la multa y el monto pagado.
Casos en los que un funcionario público redacta el informe de inspección de campo en lugar del interesado (Propuesta Art. 5): Los edificios incluidos en proyectos de política nacional, tales como proyectos de mejora del entorno de vida según la 「Ley de Reorganización de Zonas Rurales y Pesqueras」 o proyectos de recuperación de desastres según la 「Ley de Medidas contra Desastres Naturales」, pueden sustituir la notificación mediante el informe de inspección de campo redactado por el alcalde del municipio, el gobernador del condado o el jefe del distrito.
2. Estándares para edificios sin interferencias con la seguridad contra incendios (Carretera de 30m · Hidrante de 20m)
La ley permite la regularización de edificios que, incluso si infringen los estándares de la 「Ley de Arquitectura」, como la relación entre el terreno y la carretera, pueden ser regularizados si se reconoce que no representan un obstáculo para la seguridad contra incendios. El Artículo 7 del borrador del Decreto de Ejecución establece que el alcalde, el gobernador del condado o el jefe del distrito, tras consultar con el jefe de la estación de bomberos, puede reconocer dicha situación si se cumple con uno de los siguientes puntos:
- Edificios cuya totalidad o parte se encuentre a menos de 30m del límite de una carretera de 4m de ancho o más.
- Edificios cuya totalidad o parte se encuentre a menos de 20m de un hidrante instalado en otras instalaciones, etc.
- Edificios en terrenos colindantes con espacios abiertos donde no se permite la construcción, tales como parques, ríos, plazas, parques infantiles, espacios públicos abiertos o zonas verdes.
Si se trata de una vivienda donde el problema era el requisito de acceso a la carretera, como en el caso de un callejón sin salida, el primer paso es volver a revisar estos criterios de distancia en el mapa.
3. Zonas excluidas del objeto, aprobación de uso condicional
Zonas de desastre recurrente y zonas de saneamiento ambiental (Propuesta del Artículo 3): Los edificios específicos dentro de estas zonas quedan excluidos de las medidas especiales. El alcalde, el gobernador del condado o el jefe del distrito los designan tras obtener el consentimiento del consejo local, y los criterios son los siguientes:
- Zonas de desastre recurrente: Áreas que han sufrido daños por inundación al menos una vez en los últimos 5 años debido a inundaciones, marejadas o mareas altas y donde se prevean daños similares; riberas de ríos que carecen de instalaciones de drenaje o que tienen insuficientes; lugares donde se hayan producido daños por derrumbes en muros de contención o pendientes defectuosas con una altura superior a 5 m, etc.
- Zonas de saneamiento ambiental: Áreas que se consideren necesarias para la prevención de la contaminación ambiental, la mejora del paisaje urbano o el saneamiento del entorno de vida, etc.
Una vez designadas, el nombre de la zona, la ubicación, el número de parcela y la superficie se publicarán en el boletín oficial y en periódicos diarios. Dado que aún no se han designado, se debe estar atento a los anuncios de los municipios, condados o distritos competentes sobre la delimitación de estas zonas.
Aprobación de uso condicional (Propuesta del Artículo 8): En caso de que no se hayan pagado la totalidad de las multas o las sanciones por incumplimiento, se puede emitir una aprobación de uso de forma condicional; en este caso, se debe registrar claramente en el registro de edificación la “condición de pago total de multas y sanciones por incumplimiento” y el plazo de ejecución. Esto significa que, si existen importes impagos, dicha condición permanecerá en el registro incluso después de la aprobación de uso.
Área privada de viviendas multifamiliares (Propuesta del Artículo 2): El criterio legal de “área privada por unidad de 85 m² o menos” se considerará el área privada de vivienda calculada de acuerdo con la 「Ley de Vivienda」.
Desde cuándo y para quién
- Etapa: Aviso legislativo, presentación de opiniones del 30 de septiembre al 9 de noviembre de 2026 (División de Política de Construcción del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte)
- Entrada en vigor: A partir de la fecha de promulgación. Se espera que se promulgue en consonancia con la fecha de entrada en vigor de la ley (17 de diciembre), pero la fecha de promulgación es ⚠️ Sujeto a verificación del texto original
- Sujetos: Propietarios y constructores de pequeñas edificaciones residenciales con infracciones que estuvieran de hecho terminadas al 31 de diciembre de 2023, así como los compradores o inquilinos de dichas viviendas.
Qué preparar ahora
- Pruebas del momento de finalización: Reúna documentos que demuestren que la construcción ya estaba terminada al 31 de diciembre de 2023 (fotografías aéreas, detalles de multas por incumplimiento, contratos de arrendamiento, registros de consumo de electricidad y agua, etc.).
- Organización de los detalles de las multas por incumplimiento: Dado que se debe indicar el número de veces, el monto y el importe pagado en la declaración, preparar con antelación las notificaciones y los recibos de pago agilizará el proceso.
- Verificación de los derechos sobre el terreno: Si el terreno es propiedad de un tercero o es terreno estatal/público, se requiere un documento de consentimiento de uso (incluyendo la resolución conforme a la Ley de Edificios en Propiedad Horizontal).
- Verificación de la distancia a la carretera y a los hidrantes: Si la vivienda no cumple con los requisitos de acceso a la vía, verifique primero si se encuentra dentro de los criterios de 30 m de una carretera de 4 m y 20 m de un hidrante.
Contenido del servicio del agente administrativo
La oficina del agente administrativo Hwang Yunsang se encarga de la inspección previa sobre la aplicabilidad de la Ley de Medidas Especiales para Edificios Específicos, la preparación de la declaración de edificios específicos y la organización de los documentos adjuntos, así como el servicio de presentación ante el municipio, ciudad o distrito. También se realiza la preparación de escritos de opinión contra las sanciones de multas por incumplimiento y la preparación de solicitudes de recurso administrativo. Puede consultar los requisitos aplicables en Ley de Medidas Especiales para la Legalización de Edificios en Infracción — Sujetos de solicitud, procedimientos y costos.
Resumen
- El periodo de declaración para la legalización de edificios en infracción es del 17 de diciembre de 2026 al 16 de junio de 2028 (propuesta de decreto de ejecución).
- Se debe presentar la declaración ante el municipio, ciudad o distrito, adjuntando los planos y el informe de inspección de campo elaborados por un arquitecto, junto con los documentos que acrediten los derechos sobre el terreno.
- Los edificios situados a menos de 30 m de una carretera de 4 m y a menos de 20 m de un hidrante pueden ser reconocidos como no perjudiciales para la seguridad contra incendios; las multas y multas por incumplimiento no pagadas se registrarán como condiciones en el registro de edificación.
Este artículo es una guía de tendencias administrativas organizada por la oficina del agente administrativo Hwang Yunsang basada en datos públicos. La aplicabilidad a casos individuales requiere la verificación de la autoridad competente.