📌 Résumé en 3 points
- Il s’agit d’un cas de consultation et de conseil administratif pour un jeune couple qui a reçu un avis préalable de décision de rectification pour construction non conforme moins de trois mois après avoir acheté une vieille maison.
- Lors d’une consultation d’une heure, nous avons organisé et divisé les dates limites de soumission d’avis, les documents à vérifier et les orientations de traitement pour chaque structure.
- La remise volontaire de la remise de l’abri sur le toit a permis de légaliser la cuisine agrandie par déclaration de construction, supprimant ainsi la mention de non-conformité.
Table des matières
- Dates et contenu de l’avis de décision de rectification
- Raison pour laquelle les réponses recherchées individuellement étaient différentes
- Quatre points vérifiés lors de la consultation
- Raison pour laquelle les deux structures ont été traitées différemment
- Avis de soumission et ce qui s’est passé ensuite
- Si vous avez reçu un avis similaire
Pour commencer, la remise de l’abri sur le toit de cette maison a disparu et la cuisine est restée en place. Il y a encore un mois et demi, les deux époux pensaient qu’ils devaient tous les deux être démolis.
1. Dates et contenu de l’avis de décision de rectification
La cliente était une femme de la fin de la vingtaine travaillant comme éducatrice en crèche. Son mari travaille dans la livraison de colis. Le couple a acheté une vieille maison individuelle dans le centre-ville avec un prêt hypothécaire, en fonction de la date d’expiration du bail. Le rez-de-chaussée était leur logement, et le deuxième étage était loué pour une structure permettant de faire face aux intérêts du prêt hypothécaire.
Trois mois après l’emménagement, ils ont reçu de la mairie une “notification préalable d’ordre de rectification pour bâtiment non conforme”. Il s’agissait d’un contenu indiquant que le dépôt de panneaux sandwichs sur le toit et la cuisine agrandée à l’arrière du rez-de-chaussée n’étaient pas inscrits au registre des bâtiments. La notification contenait également une phrase indiquant que des pénalités de non-respect pourraient être appliquées si la rectification n’est pas effectuée dans le délai imparti.
Ce qui inquiétait le couple, ce n’était pas tant l’amende que d’autres choses. Ils avaient entendu dire que si une mention de non-conformité était inscrite au registre des bâtiments, le locataire du deuxième étage pourrait être bloqué dans l’obtention d’une garantie de bail. Si le locataire part, le plan d’intérêt s’effondre.
2. Pourquoi les réponses recherchées individuellement étaient différentes
La cliente a d’abord téléphoné au vendeur. La réponse qu’elle a reçue était : “Ça ne pose aucun problème depuis plus de 20 ans, pourquoi tu me demandes ça ?” Elle a également téléphoné au service compétent de la mairie, qui lui a donné une brève instruction : “Vous pouvez le démolir”.
La réponse de l’agent n’est pas fausse. Le travail du service sur site est de vérifier les infractions et d’indiquer une remise en état. Cependant, il n’était pas question de savoir s’il existe d’autres solutions que la démolition, de connaître la date limite, ou de savoir par où commencer.
Dans un café en ligne, on trouvait des réponses telles que “Demandez au vendeur de payer les frais de démolition”, “Tenez bon”, “Il faut absolument le légaliser”. Les réponses étaient différentes pour une raison simple : chaque maison a un taux d’occupation du sol, une structure et une date d’infraction différents.
3. Quatre points vérifiés lors de la consultation
Votre rendez-vous du samedi matin a été confirmé, et j’avais déjà reçu les photos du document par e-mail. Lors de la consultation, nous avons abordé quatre points dans l’ordre suivant :
- ① Vérification des délais 📅 : La notification préalable est une procédure qui donne l’occasion d’exprimer son opinion avant une décision (articles 21 et 22 de la loi sur les procédures administratives). Il restait onze jours jusqu’à la date limite de soumission d’opinion indiquée sur le document. Cela signifie qu’il y avait un délai pendant lequel il n’était pas nécessaire de démolir immédiatement.
- ② Vérification des documents: Nous avons convenu d’examiner ensemble le registre des constructions, les clauses particulières du contrat de vente et d’anciennes photographies aériennes.
- ③ Orientation par structure: Nous avons convenu de ne considérer les deux structures qu’individuellement, et non comme un ensemble unique.
- ④ Ordre de procédure: Nous avons convenu de soumettre d’abord la note d’opinion, et de procéder ensuite aux mesures relatives à chaque structure, telles que la démolition et la déclaration. Le bureau d’agent administratif Hwang Yunsang s’est chargé de la rédaction et de la soumission de la note d’opinion et de la préparation des documents de déclaration (article 2 de la loi sur les agents administratifs).
Le client a déclaré : « J’essayais de faire obtenir des devis auprès d’entreprises de démolition dès le départ ». Il n’est pas trop tard pour obtenir des devis après avoir défini la direction.
4. Raison du traitement différent des deux structures
Les photos aériennes, vues année par année, montrent que l’extension de la cuisine existait depuis la période où le vendeur était propriétaire, et que le débarras sur le toit a été ajouté plus tard. Après avoir examiné les plans, il est apparu que ce terrain avait une marge de manœuvre en matière de coefficient d’occupation, ce qui permettait de faire figurer la partie cuisine dans le registre par déclaration d’extension après renforcement de la structure et mise en conformité des plans.
La situation du débarras sur le toit était différente. Le coût du renforcement des matériaux de panneaux était supérieur à la valeur du débarras, et son utilité se limitait au stockage de biens. Le couple a décidé de démolir le débarras et de légaliser la cuisine.
Lors du jour de la démolition, un petit incident s’est produit. Six potiers de kimchi laissés par l’ancien propriétaire ont été retrouvés à l’intérieur du débarras. Le client, estimant qu’il serait dommage de les jeter, les a mis dans une ruelle, et les personnes âgées du quartier sont venues les chercher une par une en l’espace d’une heure. 🙂
5. Avis et les événements qui ont suivi
L’avis de soumission contenait trois éléments : le calendrier d’autodémolition du débarras sur le toit, le plan de déclaration d’extension partielle de la cuisine et le calendrier de préparation des plans, et une demande de prolongation du délai de correction pour la durée nécessaire à la préparation de la déclaration. Aucune phrase niant l’infraction n’a été incluse. Il est plus convaincant d’admettre les faits et de présenter un plan de correction détaillé.
La mairie a accordé une prolongation du délai de correction. Les photos de la démolition du débarras ont été soumises et la cuisine a été déclarée en extension avec les plans préparés. Après l’approbation de la déclaration, le registre des constructions a été finalisé et la mention d’infraction a été supprimée. Il s’agit d’une procédure qui a pris un mois et demi.
Le locataire du deuxième étage a renouvelé le bail cet hiver.
6. Si vous avez reçu un avis similaire
- ① Date limite de présentation d’observations sur la notification, à inscrire sur le calendrier.
- ② Vérification préalable du registre des constructions et des clauses particulières du contrat de vente.
- ③ Si plusieurs parties enfreignent la réglementation, elles sont jugées individuellement.
- ④ La possibilité de régularisation est vérifiée au préalable à l’aide des conditions (coefficient d’occupation du sol, usage) et des plans.
- ⑤ Les conditions varient selon chaque cas, une vérification individuelle est donc nécessaire.
Les consultations et conseils administratifs ne consistent pas à prendre des décisions à la place du client. Nous vous fournissons des informations sur les délais d’exécution, les mesures possibles et les questions à poser aux services compétents. Nous recevons des demandes similaires non seulement à Yeonsu-gu, Incheon, mais aussi dans toute la région d’Incheon. 🏠
Nous avons précisé la possibilité de régularisation en vertu de la loi spéciale sur les mesures exceptionnelles pour certains bâtiments, qui entrera en vigueur le 17 décembre 2026, dans Méthode de demande de régularisation de bâtiment illégal et conditions d’éligibilité.
Il s’agit d’une histoire conçue pour faciliter la compréhension.
Agent administratif à Incheon, agent administratif à Songdo, Bureau de l’agent administratif Hwang Yunsang. Nous vous conseillons sur les autorisations, les documents administratifs, les recours administratifs et les questions d’immigration à Songdo, Yeonsu-gu, Incheon. N’hésitez pas à nous contacter si vous êtes dans une situation similaire. 📞
