La « Loi spéciale sur les mesures particulières concernant la régularisation des bâtiments spécifiques » (Loi n° 21820) entrera en vigueur le 17 décembre. Dans mon article du 27 septembre, en récapitulant les conditions d’éligibilité, j’avais mentionné que « la période de déclaration devra être vérifiée à nouveau dès la publication du décret d’application ». Le ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports a publié le projet de décret d’application le 30 septembre (Avis du ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports n° 2026-1241). La période de déclaration, les documents à soumettre et les normes de sécurité incendie, qui étaient laissés à la discrétion du décret d’application par la loi, ont été précisés pour la première fois par des chiffres.
1. Période de déclaration et documents à soumettre
Période de déclaration (Projet, Article 4) : Elle s’étend du 17 décembre 2026 au 16 juin 2028. Le décret d’application n’est également valable que jusqu’au 16 juin 2028, et les bâtiments dont la déclaration a été enregistrée avant cette date resteront soumis à ce décret même après la fin de la période (Addenda, Articles 2 et 3).
Documents à soumettre (Projet, Article 6) : Les documents suivants doivent être joints au formulaire n°1 (Déclaration de bâtiment spécifique) et soumis au maire, au chef de comté ou au chef de district.
- Plans et documents de conception préparés par un architecte (plan de masse, plan d’étage, élévation, coupe)
- Rapport d’enquête sur site préparé par un architecte (Formulaire n°2)
- Documents prouvant l’étendue du terrain ainsi que le droit de propriété ou d’usage dudit terrain
Pour les documents de conception, s’il s’agit d’un bâtiment construit sans permis ni déclaration, le bâtiment entier doit être documenté ; s’il s’agit d’un bâtiment ayant reçu un permis mais construit différemment, seules les parties construites contrairement aux plans lors de la demande de permis ou de déclaration doivent être documentées. Le délai de traitement selon le formulaire de déclaration est de 30 jours. Le formulaire comprend des sections pour indiquer la nature de l’infraction (nouvelle construction, extension, rénovation majeure, changement d’usage, etc.), la surface au sol en infraction par étage, ainsi que le nombre de fois, le montant et le montant payé de l’amende administrative.
Cas où un fonctionnaire remplace la rédaction du rapport d’enquête sur site (Projet, Article 5) : Pour les bâtiments inclus dans des projets de politique nationale, tels que les projets d’aménagement de l’environnement de vie conformément à la « Loi sur l’aménagement des zones rurales et de pêche » ou les projets de reconstruction après catastrophe conformément à la « Loi sur les mesures contre les catastrophes naturelles », la déclaration peut être remplacée par le rapport d’enquête sur site rédigé par le maire, le chef de comté ou le chef de district.
2. Critères pour les bâtiments ne présentant aucun obstacle à la sécurité incendie (Route de 30 m, borne d’incendie à 20 m)
La loi permet la régularisation de bâtiments qui, bien qu’en violation des normes de la « Loi sur l’architecture » concernant la relation entre le terrain et la route, sont reconnus comme ne présentant aucun obstacle pour la sécurité incendie. L’article 7 du projet de décret stipule que le maire, le chef de district ou le chef de bureau de district peut accorder cette reconnaissance après consultation du chef de la caserne de pompiers si l’un des cas suivants est rempli :
- Un bâtiment dont la totalité ou une partie se situe à moins de 30 m de la limite d’une route de 4 m de large ou plus.
- Un bâtiment dont la totalité ou une partie se situe à moins de 20 m d’une borne d’incendie installée sur d’autres installations, etc.
- Un bâtiment sur un terrain adjacent à un espace public où la construction est interdite, tel qu’un parc, une rivière, une place, un terrain de jeux pour enfants, un espace public non bâti ou une zone verte.
S’il s’agit d’une maison dont la conformité à l’accès routier posait problème, comme dans le cas d’une impasse, la première étape consiste à vérifier ces critères de distance sur le plan.
3. Zones exclues, autorisation d’utilisation sous condition
Zones de catastrophes récurrentes et zones d’assainissement environnemental (Projet d’article 3) : Les bâtiments spécifiques situés dans ces zones sont exclus des mesures spéciales. Le maire, le chef de district ou le chef de comté les désigne après avoir obtenu le consentement du conseil local, selon les critères suivants :
- Zones de catastrophes récurrentes : zones ayant subi au moins un sinistre par inondation au cours des 5 dernières années en raison de crues, de tsunamis ou de marées hautes et où des dommages similaires sont prévus ; berges de rivières dépourvues ou insuffisamment équipées de systèmes de drainage ; zones ayant subi des effondrements de murs de soutènement ou de pentes défectueux d’une hauteur supérieure à 5 m, etc.
- Zones d’assainissement environnemental : zones jugées nécessaires pour la prévention de la pollution environnementale, l’amélioration de l’esthétique urbaine ou l’assainissement de l’environnement de vie, etc.
Une fois désignées, le nom de la zone, l’emplacement, le numéro de parcelle et la superficie sont publiés dans le bulletin officiel et dans les journaux quotidiens. Comme la désignation n’a pas encore eu lieu, il convient de surveiller les annonces des municipalités, districts ou comtés compétents pour savoir où ces zones seront fixées.
Autorisation d’utilisation conditionnelle (Projet d’article 8) : Dans le cas où les amendes administratives ou les mesures d’exécution forcée n’ont pas été intégralement payées, une autorisation d’utilisation peut être délivrée sous condition. Dans ce cas, la mention « sous condition de paiement intégral des amendes et des mesures d’exécution forcée » ainsi que la date limite d’exécution doivent être clairement inscrites sur le registre des bâtiments. Cela signifie que si des montants restent impayés, cette condition restera inscrite sur le registre même après l’autorisation d’utilisation.
Surface privative des maisons multifamiliales (Projet d’article 2) : La norme légale de « surface privative de 85 m² ou moins par unité » est considérée comme la surface résidentielle privative calculée conformément à la « Loi sur le logement ».
À partir de quand et pour qui
- Étapes : Avis législatif, soumission d’avis du 30.09.2026 au 09.11.2026 (Division des politiques de construction du ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports)
- Entrée en vigueur : À partir de la date de promulgation. La promulgation devrait avoir lieu en coordination avec la date d’entrée en vigueur de la loi (17 décembre), mais la date de promulgation est ⚠️ nécessite vérification du texte original
- Cibles : Constructeurs et propriétaires de petits bâtiments résidentiels en infraction, de fait achevés au 31 décembre 2023, ainsi que les acheteurs ou locataires de ces maisons.
Ce qu’il faut préparer maintenant
- Preuve de la date d’achèvement : Rassemblez des documents prouvant que la construction était déjà terminée au 31 décembre 2023 (photographies aériennes, détails des amendes administratives, contrats de bail, relevés de consommation d’eau et d’électricité, etc.).
- Organisation des détails des amendes administratives : Comme le nombre de fois, le montant et les sommes payées doivent être inscrits dans la déclaration, préparer à l’avance les avis d’imposition et les reçus de paiement accélérera la rédaction.
- Vérification des droits sur le terrain : Si le bâtiment est situé sur un terrain appartenant à un tiers ou sur un terrain public, une autorisation d’utilisation (y compris la résolution conformément à la loi sur les bâtiments collectifs) est nécessaire.
- Vérification de la distance par rapport à la route et aux poteaux d’incendie : Pour les bâtiments ne respectant pas les conditions d’accès à la route, vérifiez d’abord s’ils respectent les critères de 30 m par rapport à une route de 4 m et de 20 m par rapport à un poteau d’incendie.
Contenu des services de l’agent administratif
Le bureau de l’agent administratif Hwang Yunsang s’occupe de la vérification préalable de l’éligibilité à la Loi spéciale sur les mesures spéciales pour certains bâtiments, de la rédaction de la déclaration de certains bâtiments et de l’organisation des documents joints, ainsi que du service de dépôt auprès de la ville, du district ou du comté. Nous procédons également à la rédaction de l’avis d’opinion concernant les mesures d’imposition d’amendes administratives et de la demande de recours administratif. Vous pouvez vérifier les conditions d’éligibilité dans Loi spéciale sur la régularisation des bâtiments illégaux — Cibles de la demande, procédures et coûts.
Résumé
- La période de déclaration pour la régularisation des bâtiments illégaux s’étend du 17 décembre 2026 au 16 juin 2028 (projet de décret d’application).
- La déclaration, accompagnée des plans et rapports d’inspection sur site préparés par un architecte ainsi que des documents prouvant les droits sur le terrain, doit être déposée auprès de la ville, du district ou du comté.
- Les bâtiments situés à moins de 30 m d’une route de 4 m et à moins de 20 m d’un poteau d’incendie peuvent être reconnus comme ne présentant pas d’obstacle pour la sécurité incendie ; les amendes et les amendes administratives non payées seront enregistrées comme conditions dans le registre des bâtiments.
Ce texte est un guide sur les tendances administratives organisé par le bureau de l’agent administratif Hwang Yunsang sur la base de données publiques. L’application à des cas individuels nécessite une vérification auprès des autorités compétentes.