## Due Cartelle di Registro Edilizio Affiancate
Quel giorno, ero seduto a una scrivania nell'ufficio reclami del comune con due cartelle di registro edilizio affiancate.
Una era una copia rilasciata nel 2019. Era stata ottenuta dall'inquilino precedente in occasione del contratto di indennizzo. L'altra era l'ultima copia ufficiale che avevo ottenuto io stesso il lunedì della settimana precedente.
La struttura della sezione intestazione era la stessa. Superficie per piano, struttura, uso. Anche i numeri erano quasi identici. C'era solo una differenza, una sola riga. Nell'angolo in alto a destra dell'ultima copia, con caratteri leggermente più piccoli rispetto agli altri, erano stampate quattro parole.
Edificio Irregolare.
Queste parole non erano presenti nella copia del 2019. Lo stesso edificio, lo stesso appartamento, la stessa superficie. Eppure, una cartella ce l'aveva e l'altra no.
Questa singola riga aveva ritardato l'apertura di un'attività familiare di quasi cinque mesi.
## Il Timbro Prima
I clienti erano una coppia sulla trentina. Il marito aveva inviato la richiesta di consulenza via e-mail, allegando una foto dell'avviso di rifiuto e una copia del contratto di locazione. Avevo già esaminato i documenti per circa la metà prima dell'incontro.
Lo scenario era questo:
Il marito aveva ricevuto una dimissione volontaria dalla sua azienda dove aveva lavorato per dodici anni. Con il denaro ottenuto dal trattamento di fine rapporto e dai prestiti, lui e sua moglie avevano deciso di aprire una tavola calda. Sua moglie aveva una ricetta segreta per il brodo che aveva perfezionato per anni, e la coppia voleva trasformarla in un ristorante. Avevano due figli in età scolare.
Il locale era in una strada secondaria al piano terra, di 82 metri quadrati. Precedentemente, nello stesso locale, un ristorante aveva operato per circa cinque anni prima di chiudere. L'indennizzo era di 4,8 milioni di won. C'era un deposito di 10 milioni di won per il contratto di ristrutturazione, e l'affitto mensile era di 2,6 milioni di won, con due mesi di affitto gratuito.
La coppia ha seguito questi passaggi: hanno visitato il locale, hanno incontrato il precedente proprietario, hanno apposto il timbro sul contratto di indennizzo, hanno stipulato il contratto di locazione, hanno scelto un'impresa edile e hanno richiesto la registrazione dell'attività presso l'ufficio delle imposte. Infine, hanno presentato la domanda di licenza presso il dipartimento sanitario del comune.
Quella domanda presentata per ultima è stata respinta.
C'era solo una cosa che la coppia non aveva verificato: l'ottenimento del registro edilizio prima del contratto. È un'operazione gratuita che si può fare su Gov24 in tre minuti.
## Il Motivo del Rifiuto Era una Sola Riga
Il motivo indicato nel primo avviso di rifiuto era breve.
"L'edificio in questione è registrato come edificio irregolare nel registro edilizio, pertanto l'approvazione della licenza non è possibile."
La coppia ha chiesto chiarimenti all'addetto al momento stesso. Hanno chiesto perché, se il precedente proprietario aveva gestito un ristorante nello stesso locale per cinque anni, a loro non fosse permesso farlo. L'addetto ha suggerito di contattare il dipartimento di edilizia.
Sono andati al dipartimento di edilizia. Hanno ricevuto la risposta che la parte non conforme doveva essere corretta prima che la dicitura venisse rimossa. Hanno chiesto come si dovesse procedere alla correzione, e hanno ricevuto la risposta che il proprietario doveva presentare domanda di demolizione volontaria. Il proprietario era l'inquilino. Hanno chiamato l'inquilino. L'inquilino ha detto che non era lui ad averlo costruito, ma il precedente inquilino.
La coppia ha fatto il giro di tre uffici in tre giorni, e le risposte che hanno ricevuto erano tutte ugualmente errate. Tuttavia, nessuna di queste risposte li ha fatti progredire.
È una situazione comune che si verifica nelle procedure amministrative. Ogni ufficio fornisce la risposta corretta all'interno della propria area di competenza. Nessun ufficio è responsabile di collegare queste risposte in una sequenza logica.
La coppia ha fissato un appuntamento presso il nostro studio per il martedì della settimana successiva.
## Perché il Precedente Proprietario Ha Ottenuto l'Approvazione?
La prima domanda da risolvere era questa: il precedente proprietario aveva gestito l'attività per cinque anni nello stesso locale. Perché, allora, la nuova domanda è stata respinta?
La coppia sospettava che l'addetto fosse severo solo con loro. Per dissipare questo sospetto, abbiamo verificato la questione.
La data di approvazione della licenza del precedente proprietario era aprile 2019. La dicitura di edificio irregolare è stata aggiunta al registro nella seconda metà del 2024. Era stata inserita dopo che il comune aveva confermato un'estensione illegale tramite foto aeree.
In altre parole, il precedente proprietario aveva ottenuto l'approvazione prima che la dicitura venisse aggiunta. Una volta ottenuta l'approvazione, la dicitura non viene automaticamente rimossa anche se viene aggiunta in seguito al registro. Al contrario, la nuova domanda viene valutata in base al registro in vigore al momento della presentazione. Questo era il motivo per cui i risultati differivano, nonostante si trattasse dello stesso locale.
L'addetto non era stato più severo con la coppia rispetto ad altri. Era solo una questione di tempistica.
Dopo aver ascoltato questa spiegazione, il marito ha chiesto: "Allora il precedente proprietario lo sapeva quando l'ha venduto?".
Ho risposto che non lo sapevo. In effetti, ci sono molti casi in cui non lo sanno. Quando viene inserita tramite foto aeree, viene inviata una richiesta di correzione al proprietario, non all'inquilino. Era del tutto possibile che il precedente proprietario non ne fosse a conoscenza.
## Il punto non era quello. La questione era se fosse possibile aprire la porta, e se sì, quando.
## Ricevuta la motivazione del rifiuto per iscritto
La prima cosa da fare è stata quella di richiedere nuovamente la motivazione del rifiuto per iscritto.
Si potrebbe chiedere perché ricevere di nuovo un avviso di rifiuto, quando ne esiste già uno. C'è una ragione. La frase "registrata come edificio non conforme" nel preavviso può essere interpretata in due modi.
Uno è che se l'edificio ha una dicitura di non conformità, non si possono ricevere denunce per alcun locale dell'edificio. L'altro è che la parte registrata come non conforme è inclusa all'interno dello spazio operativo che si intende denunciare.
Questi due significano cose completamente diverse da fare. Se si tratta della parte anteriore, si tratta di un problema dell'intero edificio e c'è poco che possiamo fare. Se si tratta della parte posteriore, potrebbe essere risolto semplicemente ridisegnando i confini dello spazio operativo.
Quindi abbiamo inviato una richiesta scritta al dipartimento sanitario per conto del denunciante. Abbiamo chiesto se la motivazione del rifiuto fosse a livello di edificio o a livello di superficie operativa, e se fosse possibile la revisione se la parte non conforme fosse esclusa dallo spazio operativo.
Quando si chiede per iscritto, la risposta arriva per iscritto. Le risposte per iscritto non cambiano a seconda del punto di contatto. Questo non è per fare pressione sul funzionario, ma per creare la base su cui si basa l'intera procedura successiva.
Una settimana dopo è arrivata la risposta. Il punto chiave era il secondo. Si afferma che se la parte registrata come non conforme è inclusa nella superficie operativa indicata nel modulo di denuncia e che se tale parte viene esclusa e i requisiti delle strutture sono soddisfatti, è possibile una revisione.
La porta non era chiusa completamente.
## L'identità di 8,4 metri quadrati
Dopo aver ricevuto la risposta, siamo tornati sul posto. Questa volta abbiamo portato un metro.
La parte problematica era una struttura a pannelli di 8,4 metri quadrati attaccata sul retro dell'edificio. Era stata aggiunta dal precedente affittuario per allargare la cucina verso il cortile. Dalla parte esterna sembra un magazzino, ma all'interno è aperta senza porte, con sala e cucina.
La chiave era cosa fosse contenuto lì. Si è scoperto che c'erano due fornelli a gas, due frigoriferi commerciali e un lavandino. In altre parole, una parte significativa della cucina si trovava all'interno di quei 8,4 metri quadrati.
Abbiamo calcolato se fosse possibile escludere questa parte dallo spazio operativo e denunciare. Lo spazio rimanente era solo una parte del piano cottura sul lato della sala. Le attività di ristorazione devono avere una cucina, e la cucina deve essere separata dalla sala da pranzo. Non era possibile soddisfare i requisiti con lo spazio rimanente.
Quindi abbiamo abbandonato questa opzione. Abbiamo spiegato ai coniugi il motivo per cui l'abbiamo abbandonata. "Se la escludiamo, la denuncia andrà bene, ma in quel caso non avremo un posto dove cucinare i noodles."
Le opzioni si sono ridotte a una sola: ripulire effettivamente la parte non conforme, cancellare la dicitura del registro e denunciare di nuovo.
Il problema è che non sono i coniugi a poter fare quel lavoro. Secondo la legge sull'edilizia, l'obbligo di correzione ricade sul proprietario dell'edificio. Un affittuario non può smantellare l'edificio di qualcun altro.
## Abbiamo chiesto se fosse meglio guardare un altro posto
Dopo aver chiarito tutto questo, il signor marito ha chiesto se non fosse più veloce rinunciare a questo posto e cercarne un altro.
Era una domanda che poteva certamente sorgere. E rispondere con un "proviamo prima" non è responsabile. Ci sono anche casi in cui è meglio rinunciare.
Quindi abbiamo calcolato due opzioni fianco a fianco.
Nel caso in cui si ripulisca questo posto e se ne vada. Il diritto di prelazione di 4,8 milioni di won è incerto. Il diritto di prelazione è una questione tra gli affittuari e le autorità pubbliche non intervengono, quindi è necessario contestarlo separatamente. A questo si aggiungono i 10 milioni di won di acconto per i lavori di ristrutturazione già sostenuti, e i costi aggiuntivi del diritto di prelazione e dei lavori di ristrutturazione in un nuovo posto.
Nel caso in cui si mantenga questo posto. Le variabili rimanenti erano tre: se il proprietario accetta di demolire, se la dicitura del registro viene effettivamente cancellata dopo la demolizione, e quanti mesi ci vorranno. Il costo effettivo era solo di 3,4 milioni di won per la demolizione, e persino chi ne sosterrà il costo non era stato determinato. Il resto era solo tempo.
In sintesi, abbandonare il posto significava trasformare le perdite di denaro già sostenute in perdite definitive e aggiungere nuovi costi. Mantenere il posto significava spendere quasi niente in denaro e solo tempo.
Tuttavia, c'era una condizione. Se il proprietario rifiuta di demolire, mantenere il posto non è possibile. Quindi abbiamo proposto questo: parliamo prima con il proprietario e decidiamo in base al risultato. Abbiamo fissato 2 settimane per la trattativa.
## Scadenze: "Aspettiamo ancora un po'" si ripete all'infinito.
Se non si stabilisce una scadenza, si ripete continuamente "Aspettiamo ancora un po'". Così passano sei mesi senza prendere una decisione. Rimandare una decisione è una decisione in sé, e in questo caso, è la decisione più costosa.
## Una svista da parte del proprietario
Il proprietario era un uomo sulla sessantina. La prima frase della nostra telefonata è stata decisa: affermò che non era stato lui a costruirlo e che sarebbe stato difficile trovare un nuovo inquilino se lo smantellasse, quindi non poteva farlo.
Questa reazione era prevista. Dal punto di vista del proprietario, lo smantellamento comporta solo costi e nessun beneficio. Cercare di forzarlo con le emozioni non porterebbe a nessun risultato.
Invece, ho verificato una cosa. Quante volte erano state imposte sanzioni amministrative per questo edificio.
Dopo aver ottenuto il consenso del proprietario per verificare la cronologia delle sanzioni, ho scoperto che erano state imposte una volta nel 2024 e una volta nel 2025. L'importo totale era di circa 4,8 milioni di won, e la quota del 2025 era in stato di insolvenza.
Durante la telefonata, il proprietario ha detto: "L'ho pagata l'anno scorso. È finita quando l'ho pagata."
Questo era un bivio.
Ai sensi dell'articolo 79 della Legge sull'edilizia, se non si adempie all'ordine di correzione, ai sensi dell'articolo 80, viene imposta una sanzione amministrativa. E questa sanzione amministrativa è diversa da una multa. Una multa viene imposta e termina con una sola violazione, ma la sanzione amministrativa viene ripetuta finché non viene corretta. Non è un importo che finisce con un singolo pagamento, ma un importo che continua a comparire se non viene corretto.
In parole semplici, il proprietario aveva già pagato 4,8 milioni di won e avrebbe dovuto pagare un importo simile ogni anno finché la violazione sarebbe stata mantenuta. Il preventivo per lo smantellamento era di 3,4 milioni di won.
Ho riassunto questo calcolo in un foglio A4 e gliel'ho inviato. Due voci di sanzioni, struttura di ripetute imposizioni future, preventivo per lo smantellamento e il fatto che la dicitura di correzione verrebbe cancellata dopo la riqualificazione.
Cinque giorni dopo, ho ricevuto una chiamata dal proprietario. Voleva procedere allo smantellamento.
Ci sono ragioni per cui l'atteggiamento cambia, sia che si tratti di un ufficio governativo che di un'altra parte. In questo caso, la ragione non era la persuasione, ma la matematica. Il proprietario non conosceva la struttura di ripetute imposizioni e, una volta che l'ha saputo, lo smantellamento è diventato l'opzione più economica.
Tra il marito e la moglie e il proprietario, era necessario chiarire l'ambito dello smantellamento, la ripartizione dei costi e chi avrebbe reinstallato la cucina dopo lo smantellamento. Ho consigliato di documentare obbligatoriamente questi accordi per iscritto. Le condizioni concordate verbalmente vengono ricordate in modo diverso dopo due mesi.
## Abbiamo lavorato al contrario
Il giorno dopo aver ricevuto il consenso per lo smantellamento, ho rielaborato l'intero programma.
Il programma che la coppia aveva inizialmente elaborato era un approccio sequenziale, dall'inizio alla fine: stipula del contratto, ristrutturazione, registrazione e apertura. La maggior parte delle persone pianifica in questo modo. Tuttavia, quando si tratta di lavori che richiedono permessi e licenze, questo approccio porta quasi inevitabilmente a ritardi. Se una fase iniziale viene ritardata di un giorno, anche le fasi successive vengono ritardate, e poiché c'è un periodo di tempo per l'elaborazione da parte degli uffici governativi nel mezzo, questo periodo non può essere abbreviato.
Quindi l'abbiamo elaborato al contrario. Ho messo la data di apertura alla fine e ho risalito, aggiungendo il numero di giorni necessari per ogni fase.
Risalendo, si ottiene questo: per aprire, è necessario un certificato di registrazione commerciale. Per ottenere il certificato, sono necessari alcuni giorni dopo la presentazione. Per la presentazione, non devono esserci annotazioni di violazione nel registro. Per cancellare le annotazioni, è necessario completare un'ispezione in loco. Per fissare un'ispezione in loco, è necessario presentare una denuncia di autoriparazione. Per presentare una denuncia, è necessario aver completato lo smantellamento. Per smantellare, è necessario il consenso del proprietario e il programma di un'azienda di smantellamento.
In questo modo, è diventato evidente quale fosse la fase più lunga. Lo smantellamento in sé richiede un giorno e la redazione dei documenti due giorni. Tuttavia, l'attesa per l'ispezione in loco dopo la denuncia di autoriparazione e il periodo di tempo per l'elaborazione della cancellazione delle annotazioni sono periodi che non possiamo abbreviare. Ci vogliono diverse settimane.
Ciò che potevamo abbreviare non erano questi due periodi, ma l'esecuzione di altri lavori in parallelo durante questi periodi.
Quindi l'abbiamo disposto in questo modo: durante l'attesa dell'ispezione in loco, abbiamo completato la domanda di registrazione commerciale e la planimetria, abbiamo ottenuto il certificato di idoneità fisica della signora e abbiamo ricevuto una risposta sulla conformità antincendio e abbiamo completato le fasi di ristrutturazione rimanenti, come gli impianti idraulici della cucina, che non sono correlati allo smantellamento. Per poter presentare immediatamente il giorno in cui le annotazioni vengono cancellate.
Abbiamo condiviso questo programma anche con l'azienda di ristrutturazione. Per l'azienda, se non è definito quando devono rientrare, assegnano il personale ad altri cantieri. Se forniamo una data, la bloccano. In effetti, gli aggiustamenti del programma si sono conclusi solo con due modifiche.
## Riepilogo in 3 righe (TL;DR)
Questo blog tratta i problemi che si presentano spesso durante l'apertura di un ristorante e le relative soluzioni. È importante verificare con attenzione la data di apertura, ridurre i costi di lavori non necessari ed evitare l'errore di organizzare una degustazione senza aver presentato la dichiarazione di inizio attività. Viene illustrato anche come risolvere l'annotazione di edificio in violazione nel registro degli edifici.
## La data di apertura non è necessariamente quella che hai in mente
Spesso, durante le consulenze in questo settore, sento la frase: "Ho già fissato la data di apertura". In questi casi, non si tratta di rispettare la data scelta, ma di calcolare a ritroso per verificare se quella data è effettivamente possibile. È molto più conveniente spostare la data a una data disponibile piuttosto che rischiare di operare senza licenza.
## Non è necessario fare i controlli antincendio
Mentre fissavo il programma di demolizione, ho esaminato la revisione del preventivo inviato dall'azienda di ristrutturazione.
C'era una voce aggiuntiva: lavori di sicurezza antincendio e certificato di conformità, per un importo di 380.000 won. L'addetto dell'azienda ha spiegato che "ora tutti i ristoranti devono farlo".
Per le attività commerciali ad uso multiplo è necessaria una certificazione di conformità delle attrezzature di sicurezza, la cosiddetta certificazione antincendio, per ottenere la licenza commerciale. Questo è vero. Tuttavia, non tutti i ristoranti sono attività commerciali ad uso multiplo. I ristoranti generali sono considerati attività commerciali ad uso multiplo solo quando la superficie totale del pavimento supera un determinato standard, e lo standard di superficie varia a seconda che si tratti di un piano terra o di un piano interrato.
Questo negozio era situato al piano terra e la superficie del locale, al netto delle violazioni, era di circa 74 metri quadrati. Era al di sotto della soglia.
Ho ricevuto una risposta dall'ufficio antincendio competente che confermava che l'attività non rientrava nella categoria delle attività commerciali ad uso multiplo. Con questa semplice comunicazione, la voce da 380.000 won è stata rimossa dal preventivo.
C'è un punto importante da sottolineare. L'azienda di ristrutturazione non ha commesso un errore. Le aziende di ristrutturazione eseguono i lavori, non effettuano valutazioni di autorizzazione, e in caso di dubbio preferiscono includere la voce per sicurezza. Tuttavia, il costo di questa decisione è a carico del proprietario.
Gran parte del lavoro che svolgiamo in questo settore è proprio questo. Noi determiniamo cosa è necessario e cosa non lo è, e in quale ordine procedere, e ci assumiamo la responsabilità della documentazione.
A questa coppia ho detto: "È difficile recuperare i soldi già spesi, ma possiamo ridurre quelli che verranno".
## Non si può fare una degustazione
Dopo aver fissato il programma di demolizione, il marito ha chiesto con cautela:
Gli impianti della cucina sono già arrivati e i lavori di ristrutturazione del locale sono quasi completi. L'affitto continua a essere pagato mensilmente. Non si tratta di un'apertura ufficiale, ma si potrebbe organizzare una degustazione con amici, giusto?
Era una richiesta disperata. I due mesi di affitto gratuito erano già trascorsi e l'affitto pagato fino a quel momento ammontava a tre mesi.
L'ho dissuaso. L'ho dissuaso con fermezza.
Se si prepara e si fornisce cibo senza che la licenza commerciale sia stata approvata, si potrebbe operare senza licenza. La circostanza di non aver ricevuto pagamenti non è sempre una scusa valida. E la pena prevista per l'operare senza licenza è la reclusione fino a 3 anni o una multa fino a 30 milioni di won. A questo si aggiungono misure amministrative come la rimozione dell'insegna, l'affissione di un avviso di inadeguatezza operativa e la sigillatura delle attrezzature operative.
Anche la Corte Suprema ha espresso un parere simile. Anche se si dispone di tutti i requisiti per la licenza commerciale, se l'edificio in cui si opera non ha ricevuto l'autorizzazione edilizia ai sensi della legge sull'edilizia, non è possibile ottenere una licenza e continuare l'attività in tali condizioni costituisce operare senza licenza (sentenza della Corte Suprema del 23 aprile 2009, n. 2008do6829).
Ciò che è ancora più importante è l'ordine. La coppia aveva già ottenuto la registrazione dell'attività. Per ricevere una nota di calcolo, si erano recati in ufficio delle imposte insieme al contratto di ristrutturazione. Per le attività che richiedono autorizzazioni, è prassi ottenere prima le autorizzazioni e poi registrare l'attività. Avere il certificato di registrazione dell'attività crea una sensazione di "ora si può fare affari", e questa sensazione può portare a errori proprio in questo momento.
Il certificato di registrazione dell'attività è un documento relativo ai rapporti fiscali, mentre la licenza per operare deriva dalla licenza commerciale. I due documenti sono diversi.
La coppia non ha organizzato una degustazione. Probabilmente il quarto mese è stato il periodo più difficile da superare.
## Come evitare di aspettare le foto aeree
La demolizione in sé era un lavoro che poteva essere completato in un giorno. Il vero ostacolo è stato quello successivo.
La dicitura di edificio non conforme nell'elenco degli edifici non viene cancellata automaticamente dopo la demolizione. È necessario che venga verificato che i lavori di ripristino siano stati eseguiti e il metodo di verifica è problematico.
Secondo l'ufficio competente, le violazioni vengono solitamente risolte in blocco in base ai risultati della lettura delle foto aeree. La lettura avviene a intervalli annuali. Aspettare il ciclo successivo significava attendere più di sei mesi. Se avessero aspettato così tanto, la coppia avrebbe pagato sei mesi di affitto in più e l'attività sarebbe stata di fatto chiusa.
Quindi ho optato per un percorso che non richiedeva di aspettare le foto aeree. Ho presentato una dichiarazione di autogestione delle irregolarità, ottenendo la conferma della regolarizzazione tramite l'ispezione sul posto da parte del responsabile. Questo percorso in sé non è niente di speciale. Tuttavia, ci vuole tempo per fissare l'appuntamento per l'ispezione sul posto e, se i documenti sono carenti, si verifica una seconda visita.
Per accelerare i tempi, è necessario che il responsabile abbia a disposizione in loco tutti i materiali necessari per il giudizio. Quindi ho preparato quanto segue:
1. Ho rifatto le foto prima della demolizione la mattina stessa della demolizione. Le foto esistenti erano di alcuni mesi prima e non potevano essere considerate un punto di riferimento per le condizioni attuali.
2. Ho filmato il processo di demolizione passo dopo passo. In ordine di smontaggio dei pannelli, rimozione della struttura portante e pulizia del pavimento. Avere solo le foto post-demolizione lascerebbe spazio a domande del tipo "Era così fin dall'inizio?".
3. Ho ottenuto un certificato di smaltimento dei rifiuti dall'impresa di demolizione. È una prova oggettiva che i rifiuti di costruzione sono stati effettivamente rimossi. Le foto possono scegliere l'angolazione, ma il certificato di smaltimento no.
4. Ho ridisegnato una planimetria aggiornata che riflette le condizioni post-demolizione. La planimetria degli impianti e la superficie da allegare al successivo modulo di domanda di licenza commerciale saranno definite qui. Per evitare di dover disegnare lo stesso piano due volte, l'ho sistemato in questa fase.
5. Ho specificato nell'istanza gli orari di reperibilità dei proprietari e degli inquilini e ho indicato che è possibile aprire immediatamente la porta durante l'ispezione sul posto. Può sembrare insignificante, ma influisce effettivamente sulla programmazione da parte del responsabile.
Ho presentato la dichiarazione di autogestione con questi cinque elementi due giorni dopo la demolizione. L'ispezione sul posto è avvenuta undici giorni dopo ed è terminata in un'unica volta, senza una seconda visita.
## Ciò che è emerso dietro i pannelli
C'è stato un piccolo inconveniente il giorno della demolizione.
Quando abbiamo rimosso il pannello, è emerso un vecchio cartello di legno dallo spazio dietro il muro. Era il nome di un ristorante coreano dell'ex inquilino, con la vernice parzialmente scrostata. Sembra che sia stato messo dietro il muro per non volerlo buttare quando è stato sostituito con un nuovo cartello e poi ricoperto.
La coppia lo ha lavato e asciugato. E l'ha appeso alla parete interna del locale dopo l'apertura. La moglie ha detto che era stranamente confortante sapere che qualcuno era rimasto in questo posto per cinque anni.
Un oggetto rimosso durante la demolizione è diventato un elemento di design. Era un muro che avevamo intenzione di rimuovere.
## Il giorno in cui la dicitura è stata cancellata
Otto giorni dopo l'ispezione sul posto, la dicitura di edificio abusivo è stata cancellata dal registro degli edifici.
Pomeriggio dello stesso giorno in cui ho confermato la cancellazione, ho presentato nuovamente la domanda di licenza commerciale. I documenti erano già stati preparati in anticipo. Se avessi iniziato a preparare i documenti dopo la cancellazione della dicitura, sarebbero passati altri giorni.
Ecco cosa ho annotato in questo momento:
Riconferma dell'area del locale. Ho nuovamente indicato 74,3 metri quadrati come area, in base alla planimetria post-demolizione. Se avessi presentato l'area di 82 metri quadrati indicata nel primo modulo, sarebbe stato respinto perché non corrispondeva all'area del registro.
Certificato di completamento della formazione sull'igiene e certificato di idoneità medica. Il principio è di completare la formazione prima della presentazione della domanda. Il marito l'aveva già ottenuta durante la preparazione del primo modulo, ma la moglie non ancora. Sebbene il nome del titolare fosse solo quello del marito, era necessario un certificato di idoneità medica separato per la moglie, che effettivamente partecipa alle operazioni. Ho risolto questo aspetto prima della presentazione.
Allegare una copia del nuovo registro. Ho allegato l'ultima planimetria cancellata direttamente dal registro. Sebbene il responsabile possa consultarlo nel sistema, allegarlo accelera il processo di revisione di un ulteriore passo.
Tassa di presentazione della domanda 28.000 won.
E ho dato alla coppia un'ulteriore indicazione. Che non è finita con la ricezione del certificato di licenza. L'ufficio competente effettua un'ispezione delle strutture entro un certo periodo di tempo dopo aver rilasciato il certificato di licenza. Le strutture devono essere mantenute come indicato nel modulo di domanda. Se si cambia la disposizione della cucina o si aumentano i posti a sedere subito dopo l'apertura, si viene respinti.
Il certificato di licenza commerciale è stato rilasciato quattro giorni dopo la presentazione. Era 10 giorni e 4 mesi dopo il primo rifiuto.
## Tre giorni prima dell'apertura, la questione dei prezzi
Dopo aver ricevuto il certificato di licenza e fissato la data di apertura, ho incontrato nuovamente la coppia. Questa volta era una conversazione preventiva, non una disposizione.
A partire dal 1° settembre 2026, i criteri per le sanzioni relative ai prezzi sono cambiati. In precedenza, se non si pubblicavano i prezzi o si facevano pagare prezzi superiori a quelli pubblicati, la prima misura era un ordine di correzione. Dopo la revisione, la prima misura è la sospensione dell'attività commerciale per 5 giorni. La seconda è 10 giorni, la terza 20 giorni. È stato eliminato il passaggio in cui si concedeva una possibilità.
Nuovi negozi che aprono sono più comuni di quanto si pensi. Ci sono casi in cui i prezzi vengono modificati a causa dell'aumento dei costi degli ingredienti, ma i prezzi esposti a parete rimangono invariati, o i prezzi delle app di consegna non corrispondono a quelli del negozio. Non si tratta di azioni intenzionali, ma il risultato è la chiusura dell'attività.
Allo stesso tempo, sono state implementate modifiche a vantaggio del proprietario. È stata abrogata l'obbligo di conservare la licenza commerciale all'interno del locale e le relative sanzioni pecuniarie. La storia di una multa in caso di smarrimento della licenza è ormai obsoleta. I funzionari pubblici possono verificarlo tramite il sistema e ritengono eccessivo sanzionare per smarrimento. Tuttavia, il termine di 7 giorni per la comunicazione delle modifiche rimane invariato. È necessario comunicare entro 7 giorni in caso di cambio di denominazione o di superficie del locale.
Ai coniugi è stato detto di non far plastificare i prezzi. È meglio stamparli e sostituirli ogni volta che si cambia il prezzo. I prezzi plastificati raramente vengono aggiornati.
Gli errori amministrativi derivano spesso non tanto da cattive intenzioni, quanto dalla pigrizia.
Poiché i requisiti e i criteri di decisione variano a seconda del caso, la reale applicabilità deve essere verificata individualmente presso l'autorità competente.
## Cinque mesi
Il negozio ha aperto le sue porte in quell'autunno.
Dalla prima consulenza all'apertura, quattro mesi e mezzo. Sono passati poco più di cinque mesi dal giorno in cui la coppia ha apposto il timbro sul contratto di buonuscita. Nel frattempo, l'affitto pagato ammontava a sei mesi e il programma dell'azienda di ristrutturazione è stato modificato due volte.
Ripercorrendo gli eventi, la difficoltà principale in questa vicenda non era di natura giuridica. Non si trattava di una questione con disposizioni normative complesse. La difficoltà stava nel fatto che c'erano tre possibili soluzioni e nessuno sapeva in quale ordine seguirle.
L'Ufficio Igiene ha detto che doveva essere gestito dal responsabile, l'Ufficio Tecnico ha detto che doveva essere richiesto dal proprietario e il proprietario ha detto che non l'aveva costruito lui. Tutti e tre avevano ragione. È rimasto il compito di creare una sequenza tra di loro.
E tutto questo processo sarebbe stato evitato se si fosse controllato il certificato di agibilità prima del contratto. È possibile gratuitamente su governo24, in tre minuti. Quando si è frettolosi perché il locale piace, quei tre minuti vengono spesso omessi per primi.
Poco dopo l'apertura, la moglie è venuta in ufficio. Ha portato con sé un contenitore di brodo e l'ufficio ha profumato di noodle per tutto il pomeriggio.
Le procedure amministrative spesso ritardano l'inizio di una persona di diversi mesi. Il nostro compito è quello di ridurre al minimo questo tempo.
## In queste circostanze
① Controllare il certificato di agibilità prima del contratto. Può essere consultato gratuitamente su governo24. Verificare la presenza di indicazioni di costruzione non conforme e se la destinazione d'uso dell'edificio corrisponde all'attività che si intende svolgere. Deve essere fatto prima di apporre il timbro sul contratto di buonuscita.
② Se il motivo di rifiuto non è chiaro, chiedere nuovamente per iscritto. Le azioni da intraprendere cambiano radicalmente a seconda che si tratti di un problema dell'unità immobiliare o di un problema di delimitazione dell'attività.
③ La sanzione pecuniaria non è una somma che si paga una volta e basta. Viene applicata ripetutamente fino a quando non viene corretta. Se si condivide questa struttura con il proprietario durante la negoziazione, la direzione della conversazione cambia.
④ Non servire cibo prima che sia disponibile la licenza commerciale. Degustazioni, inviti ad amici, offerte gratuite sono tutte rischiose. Il certificato di registrazione dell'impresa non è un documento che conferisce il diritto di svolgere l'attività.
⑤ Per le attività che richiedono permessi e licenze, l'ordine è: permessi e licenze → registrazione dell'impresa. Se si inizia con l'Agenzia delle Entrate, l'ordine viene sconvolto.
- --
Questo articolo è stato ricostruito sulla base di casi di consulenza reali e i personaggi, i nomi commerciali, i nomi di luoghi e le cifre menzionati non sono collegati a persone o eventi specifici. Questo caso è una storia fittizia ricostruita per facilitare la comprensione.
L'ufficio di un agente amministrativo si trova a Incheon Songdo (Posco Tower Songdo). Si occupa di revisione amministrativa, permessi e licenze e registrazione commerciale, immigrazione e soggiorno di stranieri, gestione amministrativa periodica. Per le attività come ristoranti, parrucchieri e scuole, che richiedono registrazione e iscrizione, l'ordine di ciò che deve essere verificato prima del contratto e ciò che deve essere fatto dopo il contratto è definito e, se l'ordine viene interrotto, i costi vengono sostenuti per primi. Il nostro ufficio organizza questo ordine e si occupa della documentazione. Non esitate a contattarci se siete interessati a situazioni simili.
━━━━━━━━━━ Ufficio di Hwang Yoon-sang, agente amministrativo 📍 Incheon, Yeongsu-gu, 165 Convencia-daero, Posco Tower Songdo, 2697 📞 010-3374-2687 🌐 www.hwangadmin.com ━━━━━━━━━━
