Riassunto in 3 righe > 1. Se la superficie di costruzione della fabbrica è superiore a 500 mq, è necessario ottenere l'approvazione per la costruzione della fabbrica prima della registrazione della fabbrica. Lo stesso vale se si acquista un edificio esistente per utilizzarlo come fabbrica. > 2. Il modulo di domanda, il business plan, il diagramma di processo di produzione, l'elenco delle macchine, i disegni devono essere coerenti tra loro e con la realtà del sito. La maggior parte delle richieste di integrazione derivano da questa incongruenza. > 3. Dopo l'approvazione, la sequenza è: installazione delle macchine → dichiarazione di completamento della costruzione della fabbrica → ispezione del sito → registrazione della fabbrica. È necessario pianificare le tempistiche a ritroso dalla data di scadenza necessaria per la registrazione della fabbrica, come la registrazione dei fornitori o l'assunzione di lavoratori stranieri.
Indice 1. Il documento che sembrava il più semplice 2. "Deve prima ottenere l'approvazione" sentito nell'ufficio reclami del comune 3. 500 mq e 'struttura di magazzino' — il motivo per cui entrambi dovevano essere risolti insieme 4. Due macchine elencate nell'elenco delle macchine, ma non presenti sul posto 5. Un lavaggio che ha portato a una consultazione ambientale 6. Dopo l'approvazione: dichiarazione di completamento e ispezione del sito 7. Il giorno in cui è stato rilasciato il certificato di registrazione della fabbrica 8. Lista di controllo pratica per l'approvazione e la registrazione della costruzione della fabbrica
- --
1. Il documento che sembrava il più semplice
Sono un agente amministrativo con sede a Songdo, Incheon. Vorrei condividere un episodio che ho affrontato durante il mio lavoro.
Ci sono voluti due mesi per acquistare l'edificio. Ci sono volute 3 settimane per trasferire le macchine. Ma ciò che ha richiesto più tempo è stato un certificato di registrazione della fabbrica di una sola pagina A4. Era un documento che pensavo sarebbe stato il più semplice quando il cliente mi ha contattato per la prima volta.
Il cliente era una rappresentante di circa 30 anni. Era al quarto anno di gestione della piccola fabbrica di lavorazioni di precisione ereditata da suo padre e aveva nove dipendenti. Era una società che lavorava con macchine CNC torni e centri di lavoro per produrre componenti di pompe industriali e fornirle a due clienti principali.
Fino ad allora, aveva lavorato in una fabbrica in affitto. Quando il contratto di locazione era in scadenza, il proprietario dell'edificio ha espresso l'intenzione di venderlo, quindi la rappresentante ha acquistato un edificio per magazzino situato in un'area pianificata periferica nella regione del distretto. La superficie di costruzione era leggermente superiore a 600 mq. Più della metà dei fondi di acquisto era un prestito.
La tempistica era stretta. Uno dei clienti principali stava conducendo una revisione della registrazione dei fornitori entro la fine di novembre e il certificato di registrazione della fabbrica della nuova sede era incluso nei documenti da presentare. Se la registrazione non fosse stata rinnovata, quasi il 60% delle vendite dell'azienda sarebbe stato a rischio. C'erano anche piani per assumere due lavoratori stranieri nel secondo semestre dell'anno, che potevano essere attuati solo dopo che la fabbrica era stata registrata.
2. "Deve prima ottenere l'approvazione" sentito nell'ufficio reclami del comune
I dati sono arrivati per e-mail. C'erano il contratto di compravendita, il certificato di proprietà dell'edificio, l'estratto del piano di utilizzo del terreno e una bozza del modulo di domanda di registrazione della fabbrica redatta direttamente dalla rappresentante. Alla fine dell'e-mail c'era una breve cronologia.
La rappresentante ha cercato di registrare la fabbrica presso l'ufficio reclami del comune competente il lunedì successivo al pagamento del saldo. Era perché il mediatore aveva detto: "L'area pianificata non presenta problemi per l'apertura di una fabbrica". Questa affermazione non era sbagliata. L'area pianificata è un'area in cui è possibile aprire una fabbrica a seconda del tipo di attività.
Tuttavia, la guida del funzionario era diversa. A causa della superficie di costruzione della fabbrica superiore a 500 mq, era necessario ottenere prima l'approvazione per la costruzione della fabbrica e, poiché lo scopo del certificato di proprietà era struttura di magazzino, non era possibile registrarlo come fabbrica in questo stato. La domanda non è stata accettata.
L'articolo 13, comma 1, della "Legge sulla promozione della concentrazione industriale e sulla costruzione di fabbriche" prevede che le fabbriche con una superficie di costruzione superiore a 500 mq che vengono costruite, ampliate o cambiano attività richiedano l'approvazione del sindaco, del capo distretto o del capo comune. Ciò significa che le fabbriche di determinate dimensioni devono essere "esaminate" prima di essere "registrate" per accertare se è possibile costruire la fabbrica in quella posizione.
Il punto in cui la rappresentante si è confusa è stato questo: pensava che non si trattasse di una nuova costruzione, poiché l'edificio esisteva già, quindi era sufficiente la registrazione. Tuttavia, iniziare a utilizzare un magazzino come fabbrica è come costruire una fabbrica in quella posizione. Questo malinteso non è raro.
3. 500㎡ e 'strutture di magazzino' — perché era necessario affrontare entrambi contemporaneamente
La prima consulenza si è svolta giovedì pomeriggio della settimana successiva, all'orario concordato nel nostro studio. Il rappresentante è arrivato con oltre cento fotografie dell'edificio acquistato sul suo portatile.
C'erano due problemi principali: l'approvazione per la costruzione di una fabbrica e la variazione di destinazione d'uso dell'edificio. Il rappresentante intendeva procedere in sequenza: prima la variazione di destinazione d'uso, poi l'approvazione e, infine, la registrazione.
Ho suggerito di invertire l'ordine. I motivi erano tre.
- Innanzitutto, il sistema di procedura d'ufficio. Esiste un sistema che considera l'ottenimento dell'approvazione per la costruzione di una fabbrica come l'aver ottenuto anche alcune altre autorizzazioni correlate. Poiché l'ufficio comunale deve coordinarsi con il dipartimento di edilizia durante il processo di approvazione, potrebbe essere più veloce discutere insieme all'interno della domanda di approvazione piuttosto che fare un giro separato per la variazione di destinazione d'uso. L'operatività di quali autorizzazioni siano trattate congiuntamente varia a seconda dell'ufficio competente, quindi abbiamo verificato preventivamente con il dipartimento competente prima di presentare la domanda.
- In secondo luogo, la verifica della localizzazione. Anche se si tratta di un'area pianificata per la gestione, non tutte le attività sono ammesse. Ci sono restrizioni in base all'attività e alle emissioni. Se il problema della localizzazione emerge nella fase di approvazione dopo aver ottenuto la variazione di destinazione d'uso, i passaggi precedenti sarebbero stati vani.
- In terzo luogo, la scadenza. Se è necessario un certificato di registrazione della fabbrica entro la fine di novembre, l'approvazione, l'installazione delle macchine, la dichiarazione di completamento, l'ispezione in loco e la registrazione devono essere completate entro tale termine. Non c'era tempo per fare ogni procedura separatamente.
Quindi, quel giorno, abbiamo fatto questo: abbiamo segnato sul calendario la data a partire dalla scadenza di fine novembre. Calcolando a ritroso la data di presentazione della domanda di registrazione, la data di dichiarazione di completamento, la data di consegna delle macchine e la data obiettivo di approvazione, la domanda di approvazione doveva essere presentata almeno tre settimane prima.
4. Due macchine presenti nella lista delle macchine, ma assenti in cantiere
La domanda di approvazione include il business plan, il diagramma del processo di produzione, l'elenco delle macchine e delle attrezzature e la planimetria. Nella lista delle macchine preparata dal rappresentante erano elencati quattordici articoli.
La settimana successiva, martedì, ho visitato il nuovo cantiere con il rappresentante. Il motivo per cui visitiamo il cantiere prima della presentazione è semplice: quando si presenta la dichiarazione di completamento, le autorità competenti verificano in loco la presenza dell'edificio e delle macchine installate. Se i documenti e il cantiere non corrispondono, ciò porta a integrazioni o rifiuti. È meglio allinearli fin dall'inizio.
Confrontando l'elenco e il diagramma del processo con la vecchia fabbrica e il nuovo edificio, abbiamo scoperto due cose.
Innanzitutto, due vecchie torni universali presenti nella lista erano macchine che sarebbero state smaltite nella vecchia fabbrica. C'era una macchina che non sarebbe stata trasferita nel nuovo edificio, ma era rimasta nella lista. Il rappresentante ha detto: "Ho elencato tutte le macchine che possiedo ora". Abbiamo rimosso dalla lista e modificato anche il nome dell'attrezzatura nel processo corrispondente nel diagramma del processo.
In secondo luogo, la distinzione delle aree. A causa dei termini di vendita, il venditore doveva utilizzare una parte del retro dell'edificio per lo stoccaggio della merce per tre mesi. Se quell'area fosse stata inclusa nell'area della fabbrica, si sarebbe verificata una situazione in cui, durante l'ispezione in loco, si direbbe: "C'è un'installazione di produzione, ma ci sono merci di qualcun altro impilate". Nella planimetria, abbiamo diviso l'area delle strutture di produzione, l'area delle strutture ausiliarie e l'area utilizzata dal venditore, e abbiamo allegato un documento che spiegava il programma di restituzione dell'area utilizzata dal venditore tra tre mesi.
C'è stato anche un piccolo contrattempo in loco quel giorno. È emerso un vecchio tavolo da ping pong tra le merci lasciate dal venditore. Un dipendente ha suggerito di metterlo nella sala relax, e il rappresentante ha chiesto seriamente: "Allora dovremmo includerlo come struttura ausiliaria nel progetto?". Il tavolo da ping pong non deve essere incluso nel progetto. Tutti hanno riso brevemente a quella risposta.
5. Un lavatoio che ha portato a una trattativa ambientale
La domanda di approvazione è stata presentata tre giorni prima della data prevista. E circa due settimane dopo, è arrivata una richiesta di integrazione. Si è trattato di un parere espresso dal dipartimento ambientale durante il processo di consultazione con i dipartimenti competenti.
Il punto controverso era una sola fase del processo. C'era una fase di lavaggio sgrassante per rimuovere l'olio dai componenti lavorati, e si è sottolineato che non c'era un piano per come gestire l'acqua proveniente dal lavatoio. È una domanda ovvia per il dipartimento ambientale. Poiché la qualità e la quantità dell'acqua scaricata possono comportare la necessità di presentare una dichiarazione o ottenere una licenza per l'installazione di impianti di scarico, e nel caso di aree di gestione pianificata, la localizzazione stessa può essere limitata.
Il rappresentante ha detto che non c'erano stati problemi nella vecchia fabbrica. Verificando, si è scoperto che nella vecchia fabbrica il lavaggio veniva affidato a un'azienda esterna, e da un anno avevano iniziato a farlo direttamente. Non c'era una descrizione del processo di lavaggio nella dichiarazione della vecchia fabbrica.
Abbiamo valutato la questione in tre punti distinti.
1. Abbiamo chiarito in dettaglio il metodo di lavaggio e la quantità. Abbiamo chiesto al rappresentante e al caposquadra di campo il volume del lavatoio, l'uso giornaliero, il ciclo di sostituzione e il tipo di detergente utilizzato, e abbiamo creato una tabella. Scrivere genericamente "in piccole quantità" allungherebbe la trattativa. 2. Abbiamo definito il metodo di trattamento. Abbiamo deciso di modificare il metodo per evitare di scaricare le acque reflue di lavaggio e di affidare il trattamento a un'azienda esterna, allegando una copia del contratto con l'azienda di trattamento. Questa decisione è stata presa dopo una revisione da parte del rappresentante e di un'azienda specializzata nel settore ambientale. Il nostro ruolo era quello di trasferire accuratamente i risultati del giudizio finale sulla pertinenza dell'impianto di scarico e delle misurazioni e della progettazione nel documento di approvazione. 3. Abbiamo corretto contemporaneamente il diagramma di flusso e il piano aziendale. Abbiamo specificato "trattamento esterno di tutte le acque reflue" nella fase del processo di lavaggio e abbiamo indicato la posizione dei contenitori di stoccaggio delle acque reflue nel disegno degli impianti ausiliari. Se si corregge solo un documento, si verifica un'altra integrazione con gli altri documenti.
La richiesta di integrazione è stata presentata dieci giorni dopo. L'approvazione della fabbrica è avvenuta circa due settimane dopo. Dal punto di vista del calendario, è stato in ritardo di cinque giorni rispetto alla data prevista.
6. Dopo l'approvazione – Dichiarazione di completamento e verifica in loco
L'approvazione non significa che la fabbrica sia registrata. È necessario installare le macchine e presentare una dichiarazione di completamento della fabbrica secondo i contenuti approvati. La legge prevede un certo periodo di tempo tra l'approvazione e la dichiarazione di completamento, il che sembra dare un certo margine di manovra, ma in questo caso c'era una scadenza più breve, alla fine di novembre.
Per recuperare i cinque giorni di ritardo, abbiamo modificato l'ordine di trasferimento delle macchine. Originariamente, si prevedeva di trasferire dodici macchine in una volta sola. Ciò avrebbe interrotto la produzione della vecchia fabbrica per quasi una settimana e il completamento del trasferimento avrebbe permesso di presentare la dichiarazione di completamento. Invece, abbiamo diviso il trasferimento delle apparecchiature principali del processo in due fasi. Abbiamo selezionato le apparecchiature per consentire a tutte le fasi del processo di funzionare nel nuovo edificio con il primo trasferimento, e abbiamo presentato la dichiarazione di completamento il giorno in cui il primo lotto è stato consegnato. Le apparecchiature secondarie erano dello stesso tipo e non hanno modificato la configurazione del processo. Abbiamo spiegato in anticipo questa parte al dipartimento competente prima della presentazione della dichiarazione.
L'ispezione in loco si è svolta nove giorni dopo la presentazione della dichiarazione. L'ispezione ha esaminato l'area di produzione secondo il disegno degli impianti e ha verificato nuovamente il programma di restituzione nello spazio utilizzato dal venditore. Ha anche esaminato il contenitore di stoccaggio delle acque reflue accanto al lavatoio e il contratto di trattamento esterno. Tutto ciò che era indicato nei documenti era presente in loco e tutto ciò che era presente in loco era indicato nei documenti.
La legge sull'attivazione dell'integrazione industriale e sulla costruzione di fabbriche, articolo 16, prevede che il soggetto che ha costruito una fabbrica debba registrarla. L'approvazione → la dichiarazione di completamento → la registrazione sono fasi diverse e ciò che viene esaminato in ogni fase è leggermente diverso. È consigliabile verificare le disposizioni e le interpretazioni pertinenti presso il Centro informazioni giuridiche nazionali o l'autorità competente.
7. Il giorno in cui è stato rilasciato il certificato di registrazione della fabbrica
Il certificato di registrazione della fabbrica è stato rilasciato la terza settimana di novembre. Era nove giorni prima della scadenza per la ri-registrazione del collaboratore del committente. Il rappresentante ha inviato immediatamente una copia del certificato al responsabile acquisti del committente quel giorno e l'esame di ri-registrazione è stato approvato all'inizio di dicembre.
A ripensarci, la sequenza che il rappresentante aveva inizialmente pensato, ovvero "cambio di destinazione d'uso → approvazione → registrazione", non era sbagliata. Tuttavia, se fosse stato eseguito in quella sequenza, c'era una forte possibilità che la scadenza di novembre fosse stata superata. Ciò che ha fatto la differenza in questo caso è stato un insieme di fattori sovrapposti.
- Abbiamo legato il processo per ricevere contemporaneamente la trattativa per il cambio di destinazione d'uso all'interno dell'approvazione.
- Abbiamo eliminato in anticipo le discrepanze tra l'elenco delle macchine e l'area attraverso un confronto in loco prima della presentazione.
- Abbiamo corretto contemporaneamente il diagramma di flusso, il piano aziendale e il disegno quando abbiamo integrato il processo di lavaggio.
- Abbiamo accelerato il termine di presentazione della dichiarazione di completamento dividendo il trasferimento delle macchine.
Il piano di impiego di lavoratori stranieri è stato proseguito dopo la registrazione. Si tratta di una procedura separata.
Nel giorno della visita finale, il rappresentante ha mostrato una foto del tavolo da ping pong situato in un angolo della sala relax. Ha detto che i dipendenti si alternano a giocare durante l'ora di pranzo. Quando la fabbrica torna alla normalità, anche la giornata delle persone torna alla normalità.
8. Checklist pratico per l'approvazione e la registrazione di una fabbrica
Se vi trovate in una situazione del genere, verificate in quest'ordine.
1. Verificate l'area: se l'area di costruzione della fabbrica è superiore a 500㎡, è necessaria l'approvazione per la costruzione della fabbrica prima della registrazione. Verificate anche se acquistate o affittate un edificio esistente per utilizzarlo come fabbrica. 2. Destinazione d'uso dell'edificio e posizione: considerate insieme la destinazione d'uso indicata nel registro degli edifici (strutture di magazzino, ecc.) e le restrizioni del settore in base alla zona di destinazione. "Terreno dove si può fare una fabbrica" e "terreno dove può essere insediata la nostra attività" potrebbero essere diversi. 3. Coerenza dei documenti: prima della presentazione, confrontate il piano aziendale, il diagramma di fabbricazione, l'elenco delle macchine e la planimetria per assicurarvi che siano coerenti tra loro e con la situazione reale. Escludete o separate le attrezzature destinate a essere smaltite o gli spazi utilizzati da altri. 4. Controllo dei processi di emissione: se ci sono processi che emettono acqua o aria, come la pulizia, la verniciatura o il trattamento termico, definite in anticipo un piano di gestione. La pertinenza delle strutture di emissione richiede la verifica da parte di un esperto del settore ambientale. 5. Calcolo a ritroso della scadenza: a partire dalla data in cui è necessario il certificato di registrazione della fabbrica (per la registrazione del fornitore, i finanziamenti pubblici, l'assunzione di lavoratori stranieri, ecc.), calcolate a ritroso le scadenze per l'approvazione e la presentazione della dichiarazione di completamento.
La costruzione di una fabbrica spesso fallisce non per i requisiti, ma per l'ordine e la coerenza dei documenti. A Incheon (仁川), Songdo (松島) e in tutta l'area metropolitana di Seul, se avete problemi con l'approvazione e la registrazione di una fabbrica e i tempi sono stretti, il primo passo è calcolare a ritroso dalla scadenza. Poiché i requisiti e le operazioni competenti variano a seconda del caso specifico, è necessario un controllo individuale.
- --
Questo articolo è stato ricostruito sulla base di casi di consulenza reali e i personaggi, i nomi commerciali, i nomi di luoghi e le cifre che vi compaiono non sono correlati a individui o eventi specifici.