La legge definisce "stranieri" non solo come individui privi di cittadinanza coreana. Include anche società e organizzazioni costituite in base a leggi estere, governi esteri e determinate organizzazioni internazionali. Anche una società nazionale è considerata "straniera" se più della metà dei suoi membri, componenti o direttori che svolgono le attività sono stranieri, o se stranieri o società estere detengono più della metà del capitale o dei diritti di voto (articolo 2, comma 4).
Anche un cittadino coreano può perdere la cittadinanza o la struttura azionaria di una società nazionale può cambiare, portando a una classificazione come "straniero". Per continuare a detenere beni immobili, è necessario presentare una dichiarazione di mantenimento entro 6 mesi dalla data in cui si cambia la classificazione come "straniero" (articolo 8, comma 3).
## Termini di presentazione in base alla causa di acquisizione: 30 giorni per la compravendita, 60 giorni per la donazione, 6 mesi per l'eredità
La scadenza per la presentazione della dichiarazione varia a seconda di come è stato acquisito l'immobile.
- Contratto di compravendita: La dichiarazione di transazione immobiliare deve essere presentata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. Anche gli stranieri sono inclusi tra le parti coinvolte (Articolo 3).
- Donazione e altri contratti diversi dalla compravendita: La dichiarazione di acquisizione immobiliare da parte di stranieri deve essere presentata entro 60 giorni dalla data di stipula del contratto (Articolo 8, comma 1).
- Eredità, asta giudiziaria, esercizio del diritto di riscatto, sentenza definitiva, fusione aziendale, costruzione di nuovi edifici, ecc.: La dichiarazione deve essere presentata entro 6 mesi dalla data di acquisizione (Articolo 8, comma 2, Decreto di attuazione Articolo 5).
Alla dichiarazione devono essere allegati documenti che dimostrino la causa dell'acquisizione. Per le donazioni, il contratto di donazione; per le eredità, documenti che provino la qualità di erede; per le aste giudiziarie, il verbale di aggiudicazione; per le sentenze definitive, la sentenza (Regolamento di attuazione Articolo 7). L'estratto di visura catastale viene verificato dal funzionario incaricato tramite la condivisione delle informazioni amministrative. Secondo le istruzioni di Gov24, la dichiarazione di acquisizione di terreni da parte di stranieri può essere presentata online, di persona o per posta ed è elaborata entro 3 ore durante l'orario di lavoro senza costi. I documenti di famiglia rilasciati all'estero spesso richiedono traduzione e autenticazione, quindi è consigliabile prevedere un periodo di preparazione più ampio.
La mancata presentazione della dichiarazione o la presentazione di informazioni false comportano l'imposizione di una sanzione pecuniaria. Per le acquisizioni derivanti da donazioni e altri contratti, la sanzione è inferiore a 3 milioni di won; per le acquisizioni derivanti da eredità e altri contratti diversi, e per le dichiarazioni di mantenimento della proprietà, la sanzione è inferiore a 1 milione di won (Articolo 28, comma 4 e 5).
## Autorizzazione necessaria prima del contratto per terreni
In alcune zone, il terreno è soggetto a autorizzazione preventiva, non a semplice notifica. Gli stranieri che intendono acquisire terreno nelle zone indicate devono ottenere l'autorizzazione all'acquisizione del terreno presso il comune, il distretto o il quartiere prima di stipulare un contratto (articolo 9, comma 1).
- Zone di protezione delle basi militari e delle installazioni militari, isole designate per scopi di difesa, aree adiacenti ai presidi militari, ecc.
- Patrimonio culturale designato e zone di protezione, monumenti naturali e zone di protezione
- Aree di conservazione ecologica e paesaggistica, aree speciali di protezione della fauna selvatica
La domanda deve essere accompagnata da un accordo tra le parti del contratto di acquisizione del terreno e non ci sono tasse da pagare. Il periodo di elaborazione è di 30 giorni (estendibile entro 30 giorni) per le aree di scopo di difesa e di 15 giorni per le altre aree (articolo 6, comma 3, del decreto attuativo). Un contratto di acquisizione del terreno stipulato senza autorizzazione è nullo e può comportare una pena detentiva fino a 2 anni o una multa fino a 20 milioni di won (articolo 9, comma 3, articolo 26, comma 2).
## Songdo·Incheon Zona di autorizzazione per le transazioni immobiliari per stranieri, fino al 25 agosto 2027
Secondo l'avviso di designazione dell'area soggetta a autorizzazione per le transazioni immobiliari (articolo 10, comma 3), è possibile designare i soggetti autorizzati e le finalità/classificazione del terreno, pertanto esistono aree designate esclusivamente per gli stranieri. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha designato l'area della regione capitale come area soggetta a autorizzazione per le transazioni immobiliari per gli stranieri nell'agosto 2025 e ha annunciato un'estensione di un anno con lo stesso ambito il 20 agosto 2026.
- Periodo di designazione: dal 26 agosto 2026 al 25 agosto 2027
- Area: l'intera area di Seoul, 9 distretti autonomi di Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo - esclusa l'ex area del distretto orientale), e 23 città/distretti di Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, ecc.)
- Soggetti: transazioni di case unifamiliari, case a più famiglie, case plurifamiliari, case a schiera e appartamenti in cui risiedono degli stranieri, con un'area residenziale superiore a 6㎡ e un'area commerciale superiore a 15㎡
Secondo l'annuncio al momento della designazione nel 2025, gli stranieri che non possono risiedere effettivamente per 2 anni dopo l'acquisizione non possono ottenere l'autorizzazione e devono presentare anche un piano di finanziamento, prove, tipo di visto e dettagli dei prestiti/bonifici esteri. Se un cittadino straniero intende acquistare un appartamento a Songdo, deve ottenere questa autorizzazione prima di firmare il contratto. La domanda di autorizzazione per le transazioni immobiliari deve indicare il piano di utilizzo del terreno e il piano di finanziamento dell'acquisizione (articolo 11, comma 3), e i contratti stipulati senza autorizzazione sono nulli (articolo 11, comma 6). L'ottenimento dell'autorizzazione per le transazioni immobiliari non richiede un'autorizzazione separata per l'acquisizione di terreni da parte di stranieri (articolo 9, comma 1, c).
## Dichiarazione alla banca estera quando un non residente acquista con fondi esteri
Quando un non residente che non ha una residenza o domicilio in Corea del Sud acquista un immobile coreano, è necessario verificare se è richiesta la segnalazione ai sensi dell'articolo 9-42 delle normative sulle transazioni estere.
- Segnalazione alla banca estero: Se l'acquisizione avviene con fondi trasferiti dall'estero o portati direttamente, è necessario segnalare alla banca estero allegando i documenti che provano la transazione al modulo di segnalazione dell'acquisizione di immobili (ricevuta).
- Casi in cui la segnalazione non è necessaria: Questi includono i casi in cui un non residente straniero acquisisce per eredità o donazione, affitta per uso personale, di parenti o di dipendenti, o quando un cittadino non residente acquisisce.
- Segnalazione alla Banca di Corea: L'acquisizione da parte di non residenti che non rientrano nei casi di cui sopra deve essere segnalata al governatore della Banca di Corea.
Si consiglia di consultare prima la propria banca prima del bonifico e di preparare i documenti in modo che l'importo, la data e le informazioni sul modulo di segnalazione e sul contratto corrispondano. Lo studio dell'agente amministrativo Hwang Yun-sang aiuta con la preparazione e la presentazione dei moduli di segnalazione dell'acquisizione e della detenzione continua di immobili da parte di stranieri, delle domande di autorizzazione per l'acquisizione di terreni da parte di stranieri e delle domande di autorizzazione per i contratti di compravendita di terreni, e con la preparazione dei documenti da presentare alla banca estero. Per la delega, è necessario una procura e una copia della carta d'identità della persona che delega (articolo 7, comma 4, del regolamento di attuazione), e i costi saranno comunicati dopo la consultazione. L'approvazione e i risultati del trattamento dipendono dal giudizio dell'autorità competente e richiedono una verifica individuale per ogni caso.