La legge speciale per la sistemazione di determinati edifici (「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」) è stata promulgata come legge n. 21820 il 16 giugno 2026 e, in base alla disposizione transitoria, entrerà in vigore il 17 dicembre 2026, 6 mesi dopo la promulgazione. La sua validità è di 18 mesi a partire dalla data di entrata in vigore, e gli edifici per i quali è stata presentata la dichiarazione entro tale periodo continueranno a essere soggetti a questa legge anche dopo la scadenza del termine.
Gli edifici interessati sono gli edifici residenziali specifici effettivamente completati al 31 dicembre 2023. Per edifici specifici si intendono gli edifici costruiti senza permesso o comunicazione, gli edifici che hanno subito ristrutturazioni importanti senza permesso, gli edifici che hanno ricevuto il permesso ma non l'autorizzazione all'uso, gli edifici che hanno cambiato destinazione d'uso senza permesso o comunicazione. Più della metà della superficie deve essere ad uso residenziale e i criteri di scala sono i seguenti:
- Condomini: superficie abitabile per appartamento di 85 metri quadrati o inferiore (inclusa la parte ampliata senza autorizzazione all'uso)
- Case unifamiliari: superficie di 165 metri quadrati o inferiore. Da 165 a 330 metri quadrati sono soggetti al regolamento comunale locale.
- Case plurifamiliari: superficie di 660 metri quadrati o inferiore
- Degli edifici sopra indicati, quelli che hanno ricevuto l'autorizzazione come locali commerciali e che sono stati utilizzati come abitazioni prima del 31 dicembre 2023
Sono esclusi i terreni per le strutture di pianificazione urbana e militare, le aree adiacenti alle strade, le aree di conservazione delle montagne, ecc. Le aree con restrizioni allo sviluppo e le aree di protezione militare sono esenti solo per gli edifici costruiti prima della designazione. Sono esclusi anche gli edifici che hanno ricevuto un certificato di autorizzazione all'uso in base alla precedente legge speciale e che non hanno subito variazioni di proprietà.
## Procedura di dichiarazione e criteri di autorizzazione all'uso
Il committente o il proprietario deve segnalare al sindaco, al capo distretto o al presidente del distretto, allegando i documenti di progetto e il rapporto di indagine in loco. Il periodo di segnalazione è stabilito per decreto del Presidente della Repubblica, ma il decreto attuativo non è ancora stato promulgato. È necessario ricontrollare il periodo di segnalazione non appena il decreto attuativo sarà pubblicato.
Il sindaco, il capo distretto o il presidente del distretto che ha ricevuto la segnalazione, dopo aver consultato il comitato di architettura, deve rilasciare la certificazione di idoneità all'uso entro 30 giorni dalla data di ricezione della segnalazione, se soddisfa i criteri. I principali criteri sono i seguenti:
- Deve essere un terreno di proprietà o un terreno per il quale è stato ricevuto l'autorizzazione all'uso. Nel caso di modifica delle parti comuni degli edifici residenziali, è necessario dimostrare la delibera del consiglio di amministrazione.
- Non deve violare il rapporto tra il terreno e la strada (la larghezza minima della strada è considerata di 3 metri), la linea di costruzione, e non deve causare un ostacolo significativo alla sicurezza strutturale, all'igiene, alla protezione antincendio e alla luce solare.
- Nel caso di aumento del numero di appartamenti o famiglie, è necessario rispettare anche le norme relative all'evacuazione, alla protezione antincendio e agli standard delle attrezzature antincendio.
- Non devono esserci debiti di sanzioni amministrative e ordini di esecuzione. Tuttavia, è possibile ottenere la certificazione di idoneità all'uso a condizione di saldare tutti i debiti entro un anno.
## Criteri per le sanzioni amministrative e gli ordini di esecuzione di Incheon
Ci sono alcuni aspetti importanti da tenere a mente per quanto riguarda i costi. Alle costruzioni che non hanno mai ricevuto una sanzione per l'esecuzione forzata, viene applicata una sanzione pari a cinque volte l'importo della sanzione per l'esecuzione forzata calcolata ai sensi dell'articolo 80 della Legge sull'Edilizia. Se è stata applicata una sanzione inferiore a cinque volte, la sanzione è pari all'importo della sanzione per l'esecuzione forzata, meno l'importo già pagato.
La sanzione per l'esecuzione forzata viene applicata dopo aver inviato un preavviso scritto (Legge sull'Edilizia, articoli 79 e 80) per il mancato rispetto dell'ordine di correzione. Nel caso di costruzione senza permesso, si applica una percentuale del valore di mercato per metro quadrato pari al 50% moltiplicato per l'area di violazione; nel caso di costruzione senza notifica, si applica una percentuale del 70% (Decreto Attuativo, articolo 115-3). Il regolamento edilizio della Città Metropolitana di Incheon prevede inoltre i seguenti criteri:
- Per gli edifici residenziali con una superficie inferiore a 60 metri quadrati, ecc., viene applicata una sanzione pari alla metà dell'importo della sanzione per l'esecuzione forzata calcolata.
- Il numero di volte in cui viene applicata la sanzione per l'esecuzione forzata è una volta all'anno.
- Per ottenere una riduzione, la correzione deve essere effettuata entro 2 anni dalla data di ricezione del primo ordine di correzione.
Tra le cause di riduzione ci sono il cambio di proprietà dopo la violazione, la presenza di un affittuario che rende difficile la correzione durante il periodo di locazione, un'area di violazione inferiore a 30 metri quadrati (esclusi gli edifici collettivi), una violazione riscontrata successivamente all'approvazione dell'uso, ecc., e può essere ridotta entro un limite del 75% (Legge sull'Edilizia, articolo 80-2, Decreto Attuativo, articolo 115-4). La correzione interrompe immediatamente nuove applicazioni, ma l'importo già applicato viene riscosso.
## Documenti da preparare e aspetti da verificare prima della domanda
Prima di presentare la denuncia ai sensi della Legge sulle Misure Speciali, raccogliere preventivamente i seguenti documenti vi permetterà di determinare rapidamente l'ammissibilità.
- Registro dell'edificio e registro del terreno (verifica delle indicazioni di violazione e delle superfici)
- Ordine di rettifica, avviso di esecuzione forzata o notifica di imposizione fiscale
- Documentazione progettuale e relazione di indagine in loco redatta da un architetto (documenti allegati obbligatori)
- Documentazione comprovante la proprietà o il permesso di utilizzo del terreno, per gli edifici collettivi, documentazione comprovante la delibera del consiglio di amministrazione
- Documentazione che dimostri il completamento prima del 31 dicembre 2023 e l'utilizzo come abitazione
Quando si corregge attraverso l'ottenimento di un nuovo permesso di ampliamento o di cambio di destinazione d'uso che soddisfi i requisiti, si applicano le tariffe di permesso specificate nell'Allegato 1 del Regolamento Edilizio del Comune di Incheon. Per le abitazioni unifamiliari con una superficie totale inferiore a 200㎡, la tariffa è di 4.000 won, e per gli altri edifici è di 9.400 won; per abitazioni unifamiliari tra 200㎡ e 1.000㎡, la tariffa è di 6.000 won e per gli altri edifici è di 20.000 won. Le modifiche al progetto (inclusi i cambiamenti di destinazione d'uso) sono calcolate in base all'area modificata e pagate con ricevute di importazione.
Se non si è soggetti alla Legge sulle Misure Speciali o se è difficile soddisfare i requisiti, è possibile ripristinare lo stato originale o correggere attraverso l'ottenimento di un nuovo permesso di ampliamento o di cambio di destinazione d'uso o una notifica. Se si riceve un avviso, la prima cosa da fare è esprimere un'opinione contenente le ragioni di riduzione e i fatti prima dell'imposizione, e se ci sono ragioni per contestare la decisione di imposizione, è necessario prendere in considerazione un ricorso amministrativo. L'approvazione dell'uso è determinata dall'esame dell'autorità competente e le tariffe di gestione sono comunicate dopo la consultazione.
Lo Studio di Agente Amministrativo Hwang Yun-sang si occupa di controlli preliminari sulla soggezione alla Legge sulle Misure Speciali, preparazione dei moduli di notifica e dei documenti allegati, redazione e presentazione di pareri nella fase di avviso di esecuzione forzata e redazione e presentazione di istanze di ricorso amministrativo contro le decisioni di imposizione. I costi sono comunicati dopo la consultazione, dopo aver verificato le condizioni dell'edificio.
*Questo articolo è una guida alle tendenze amministrative compilata dallo Studio di Agente Amministrativo Hwang Yun-sang sulla base di leggi e regolamenti pubblici. Poiché il decreto legislativo non è ancora stato promulgato, i periodi di notifica e altri dettagli potrebbero cambiare e ogni caso deve essere verificato individualmente.*