I beni demaniali si dividono in beni demaniali amministrativi e beni demaniali ordinari (articolo 6 della legge sui beni demaniali). I terreni ad uso pubblico, come strade e canali di scolo, sono beni demaniali amministrativi e non possono essere trasferiti (articolo 27). Anche i beni demaniali in comune non sono soggetti a locazione o vendita (articolo 19 della legge sulla gestione dei beni demaniali e delle merci). L'acquisto e la locazione devono essere beni demaniali ordinari.
Verificare il proprietario (Stato, città, distretto) tramite il registro fondiario e il certificato di stato di proprietà, e confermare la classificazione del bene e l'ente gestore. Anche se si tratta dello stesso terreno nello stesso quartiere, i responsabili possono variare, come l'ente gestore delle strade, il gestore dei canali di irrigazione e la Korea Asset Management Corporation.
## Richiesta di cessazione dell'uso per strade e canali di scolo inutilizzati
La proprietà amministrativa nazionale deve essere dismessa senza indugio se non viene utilizzata per scopi amministrativi o se si è deciso che non sarà utilizzata, e sono trascorsi 5 anni (Legge sulla Proprietà Nazionale, articolo 40). Anche la proprietà pubblica può essere dismessa dal sindaco se di fatto non viene utilizzata per scopi amministrativi (Legge sulla Gestione della Proprietà Pubblica e dei Beni, articolo 11).
Secondo la Legge sulle Strade, se si tratta di una strada ai sensi della Legge sulle Strade, dopo la pubblicazione della revoca del percorso, l'ufficio di gestione stradale deve revocare il territorio stradale e pubblicare un avviso per ascoltare le opinioni dei residenti prima della revoca (Legge sulle Strade, articoli 25 e 26). Se si tratta di un canale di irrigazione agricola registrato, il gestore deve ottenere l'approvazione del sindaco, del comandante della guarnigione militare o del capo distretto, e i motivi includono il cambiamento di utilizzo dei terreni agricoli o la disponibilità di strutture sostitutive (Legge sulla Riqualificazione delle Zone Rurali e Agricole, articolo 24). La richiesta deve includere fotografie del luogo, una dichiarazione secondo cui non ci sono funzioni di transito o drenaggio e lo stato di utilizzo dei terreni circostanti. La proprietà nazionale dismessa è, di norma, trasferita all'ente di coordinamento e la sua gestione e disposizione sono affidate alla Korea Asset Management Corporation (Legge sulla Proprietà Nazionale, articolo 40, paragrafo 2, Legge sul Regolamento della stessa legge, articolo 38, paragrafo 3).
## Terreni di proprietà nazionale con edifici sono soggetti a una revisione dell'acquisto tramite trattativa privata.
La vendita di beni demaniali è generalmente basata su gara competitiva e avviene tramite contratto diretto solo in casi specifici (articolo 43 della Legge sulle Proprietà Statali). Le ragioni più frequentemente riscontrate in relazione ai terreni con edifici abusivi sono le seguenti (articolo 40, comma 3, del Regolamento di Attuazione):
- Vendita di terreni statali privi di valore, occupati da edifici di proprietà di soggetti diversi dallo Stato prima del 31 dicembre 2012, a favore del proprietario dell'edificio entro il doppio della superficie del pavimento dell'edificio (n. 14)
- Vendita di beni in comproprietà con lo Stato ai co-proprietari (n. 13)
- Nei casi in cui sia difficile sottoporre a gara per posizione, forma o uso (n. 27)
I beni per i quali vi è preoccupazione di controversie vengono trasferiti tramite gara competitiva (articolo 6 dello stesso articolo). Il prezzo previsto è la media di due valutazioni immobiliari se superiore a 30 milioni di won, e il valore di una valutazione se inferiore, e se ritirata senza una giusta ragione dopo la valutazione, i costi di valutazione e rilevamento possono essere sostenuti dal richiedente (articolo 42 del Regolamento di Attuazione). Il prezzo di vendita può essere suddiviso con interessi compresi tra 3 e 5 anni per importi superiori a 5 milioni di won e inferiori o uguali a 30 milioni di won (articolo 55 del Regolamento di Attuazione).
## Terreni a Incheon e Yeonseu: si applicano le norme del regolamento
Alcune delle ragioni per la stipula di contratti a prezzi stabiliti per beni pubblici sono definite dall'ordinanza comunale (Articolo 38, Paragrafo 1, Numero 23, del Decreto di Attuazione della Legge sulla Gestione dei Beni Pubblici e dei Materiali). L'Articolo 40 dell'Ordinanza Comunale di Incheon sulla Gestione dei Beni Pubblici e l'Articolo 39 dell'Ordinanza del Distretto di Yeongsu sulla Gestione dei Beni Pubblici stabiliscono quanto segue:
- Quando un canale, un fossato o un argine abbandonato, stretto e lungo, si trova tra o intorno alla proprietà di una sola persona, e più della metà del suo confine tocca la proprietà di quella persona;
- Quando un appezzamento di terreno è inferiore a 1.000 mq in una città metropolitana o in una città, e il terreno occupato da un edificio privato prima della data di riferimento è venduto al proprietario dell'edificio entro il doppio della superficie (con un limite di 200 mq per le case unifamiliari). La data di riferimento è il 31 dicembre 2012 per Incheon e il 24 gennaio 1989 per Yeongsu, e l'ordinanza di Incheon definisce gli edifici interessati come edifici ai sensi della Legge Speciale sulle Misure per la Regolarizzazione di Edifici Specifici.
Anche a Incheon, i criteri variano a seconda che si tratti di terreno comunale o distrettuale.
## Se non riesci ad acquistare subito, ottieni prima una concessione.
Verrà applicata una penale pari al 120% del canone di utilizzo o di prestito (Legge sulla Proprietà Statale, articolo 72, Legge sulla Gestione dei Beni e delle Merci di Proprietà Comunale, articolo 81). I terreni di proprietà statale possono essere concessi in affitto tramite procedura negoziata se destinati all'abitazione o all'agricoltura diretta (Decreto Attuativo della Legge sulla Proprietà Statale, articolo 27, comma 3, articolo 51). La durata dell'affitto del terreno non può superare i 5 anni e la richiesta di rinnovo deve essere presentata un mese prima della scadenza (Legge sulla Proprietà Statale, articolo 46). Il canone di affitto è calcolato moltiplicando il valore del bene in base al valore di stima individuale per un fattore superiore o uguale al 50 per mille all'anno, con tariffe più basse per le abitazioni (20 per mille) e per l'agricoltura (10 per mille) (Decreto Attuativo, articolo 29). I terreni di proprietà comunale possono essere concessi in affitto tramite procedura negoziata se circondati da terreni privati dello stesso soggetto (Decreto Attuativo della Legge sulla Gestione dei Beni e delle Merci di Proprietà Comunale, articolo 29) e la durata dell'affitto del terreno non può superare i 5 anni (stessa legge, articolo 31).
Se avete già ricevuto l'avviso di risarcimento, dovrete distinguere tra la contestazione dell'avviso e le questioni relative all'acquisto e all'affitto. La contestazione del risarcimento è stata trattata nella guida "Contestazione del risarcimento per occupazione abusiva di terreni demaniali e in proprietà pubblica". L'ammissibilità e il prezzo dell'acquisto e dell'affitto sono determinati dall'ente gestore e variano a seconda dei tempi di occupazione e delle condizioni dell'edificio, pertanto è necessario un controllo individuale per ogni caso.
Lo studio dell'agente amministrativo Hwang Yun-sang si occupa di verificare se il terreno occupato è demaniale o in proprietà pubblica, di confermare l'ente gestore, di esaminare la possibilità di acquisto e di affitto, di redigere la richiesta di cessazione d'uso e la domanda di acquisto e di affitto, di organizzare i documenti che dimostrano il periodo di occupazione, di presentare i documenti all'ente gestore e di fornire risposte integrative. I costi saranno comunicati dopo la consulenza.