Pedidos e documentos civis
Como Elaborar um Contrato de Premium (Gwonrigeum) — Separando o Premium de Instalações, de Negócio e de Localização e Cláusulas Essenciais
O premium (gwonrigeum) é o preço pago por ativos intangíveis, tais como o know-how do negócio, a base de clientes e o valor da área comercial, e por instalações. O contrato deve listar o premium de instalações, de negócio e de localização separadamente e especificar a lista de itens transferidos e o momento da entrega. Isto reduz disputas como a falta de pagamento, a remoção não autorizada de instalações e o impedimento por parte do arrendador. Antes do contrato, comece por verificar a certidão do registo predial e o registo de edifícios.
Procedimento
1. Verifique os direitos sobre o imóvel antes do contrato
Utilize a certidão do registo predial para verificar a existência de uma hipoteca de valor máximo (geun-jeodang) ou penhora provisional, e o registo de edifícios para verificar se o edifício está registado como um edifício em situação irregular. Se for um edifício em situação irregular, uma futura declaração de atividade pode ser bloqueada, e poderá pagar o premium e ainda assim não conseguir operar.
2. Liste cada tipo de premium separadamente
Distinga o premium de localização (o local), o premium de instalações (móveis e interior) e o premium de negócio (know-how e contactos comerciais), e indique o montante e o que cada um abrange. Faça uma lista das instalações e equipamentos que estão a ser transferidos e anexe-a ao contrato.
3. Estabeleça as cláusulas essenciais
Inclua o âmbito do premium e o momento do pagamento, as condições para reembolso caso o contrato seja cancelado, a garantia de cumprimento, o período de atividade e as condições para a manutenção dos direitos de negócio. Se o arrendamento será sucedido ou se um novo arrendamento será assinado deve ser definido claramente e separadamente do contrato de premium.
4. Confirme a cooperação do arrendador
O Artigo 10-4 da Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais estabelece que o arrendador não deve impedir o arrendatário de recuperar o premium. Obter o compromisso do arrendador sobre os termos do novo arrendamento com antecedência reduz a probabilidade de uma disputa.
Documentos necessários
- Sem formulário de submissão (um contrato entre as partes sem registo num órgão governamental; recomenda-se o uso do formulário padrão de contrato de premium do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, Lei de Proteção do Arrendamento de Edifícios Comerciais, Artigo 10-6)
- Contrato de direito de preferência (cedente e cessionário)
- Lista de instalações e equipamentos transferidos e cronograma de entrega
- Cópia certificada do registo predial do edifício (deunggibu deungbon) e registo do edifício (geonchukmul daejang)
- Contrato de arrendamento atual, e cópias do certificado de declaração de atividade comercial e do certificado de registo comercial
- Compromisso por escrito do locador (termos do novo arrendamento, se aplicável)
Taxas
Não existe taxa governamental. Os serviços de redação de contratos no setor são geralmente fixados em várias centenas de milhares de won e variam de acordo com o valor do direito de preferência e o âmbito da organização da lista de transferência. Prestaremos aconselhamento após uma consulta, com base no caso.
Base legal e data de revisão
- Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-3
- Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-4
- Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-6
- Licensed Administrative Agent Act, Article 2
Verifique estes primeiro
- O contrato de direito de preferência e o contrato de arrendamento são distintos. Decida separadamente se o arrendamento será sucedido.
- Se o edifício for uma construção em situação irregular, a declaração de atividade comercial poderá ser bloqueada, pelo que deve verificar o registo do edifício antes de pagar o sinal.
Perguntas frequentes
Os direitos de preferência devem ser listados separadamente num contrato de direito de preferência?
O que acontece se o locador se recusar a assinar um contrato com o novo arrendatário?
Existem documentos que devo verificar antes do contrato?
Pode um agente administrativo redigir o contrato mesmo quando as partes negociam diretamente entre si?
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Este guia é informação geral baseada em fontes públicas. Requisitos, documentos e prazos variam consoante o caso e a entidade competente, pelo que, por favor, confirme-os antes de prosseguir.