A lei define 'estrangeiros' não apenas como indivíduos sem nacionalidade coreana. Inclui também empresas, organizações e determinados organismos internacionais estabelecidos de acordo com a legislação estrangeira, e governos estrangeiros. Mesmo uma empresa doméstica é considerada 'estrangeiro' se mais da metade dos seus membros, membros ou diretores que executam os negócios forem estrangeiros, ou se estrangeiros ou empresas estrangeiras detiverem mais da metade do capital social ou dos direitos de voto (Artigo 2º, nº 4).
Pode acontecer que um cidadão coreano perca a sua nacionalidade ou que a estrutura de participação de uma empresa doméstica mude, resultando numa designação como 'estrangeiro'. Para continuar a deter a propriedade imobiliária, é necessário apresentar uma declaração de continuação de posse dentro de 6 meses a partir da data em que se torna 'estrangeiro' (Artigo 8º, nº 3).
## Prazos de Declaração por Causa de Aquisição: Venda 30 dias, Doação 60 dias, Herança 6 meses
O prazo de declaração depende de como o imóvel foi adquirido.
- Contrato de Compra e Venda: A declaração de transação imobiliária deve ser feita dentro de 30 dias a partir da data da assinatura do contrato. Estrangeiros também estão incluídos como partes na transação (Artigo 3º).
- Doação, etc., Contratos que não são Compra e Venda: A declaração de aquisição de imóvel por estrangeiro deve ser feita dentro de 60 dias a partir da data da assinatura do contrato (Artigo 8º, Parágrafo 1º).
- Herança, Leilão, Exercício do Direito de Resgate, Sentença Judicial Final, Fusão de Empresas, Construção de Edifícios, etc.: A declaração deve ser feita dentro de 6 meses a partir da data da aquisição (Artigo 8º, Parágrafo 2º, Decreto Regulamentar Artigo 5º).
O formulário de declaração deve ser acompanhado de documentos que comprovem a causa da aquisição. Para doações, o contrato de doação; para heranças, documentos que comprovem a condição de herdeiro; para leilões, o edital de leilão; para sentenças judiciais finais, a sentença (Regulamento de Execução Artigo 7º). A certidão de registro de imóveis é verificada pelo funcionário responsável por meio do compartilhamento de informações administrativas. De acordo com o guia do Governo 24, a declaração de aquisição de terras por estrangeiros pode ser apresentada pela internet, pessoalmente ou por correio, e é processada em até 3 horas durante o horário de expediente, sem custo. Documentos de relações familiares emitidos no exterior geralmente exigem tradução e autenticação, portanto, é recomendável reservar um tempo maior para a preparação.
O não cumprimento da declaração ou a apresentação de informações falsas resultará em multa. A declaração de aquisição por meio de doações, etc., é de até 3 milhões de won; a declaração de aquisição por meio de heranças, etc., e a declaração de manutenção contínua são de até 1 milhão de won (Artigo 28º, Parágrafo 4º e 5º).
## Autorização Necessária Antes do Contrato para Terrenos
Em algumas áreas, o terreno não está sujeito a notificação, mas sim a uma permissão prévia ao contrato. Estrangeiros e outros devem obter uma permissão para aquisição de terreno da prefeitura, do distrito ou do condado antes de celebrar um contrato (artigo 9º, parágrafo 1º).
- Áreas de proteção de bases militares e instalações militares, ilhas designadas para fins de defesa, áreas próximas a bases militares, etc.
- Patrimônio cultural designado e áreas de proteção, monumentos naturais e áreas de proteção
- Áreas de conservação ecológica e paisagística, áreas especiais de proteção da vida selvagem
O formulário de inscrição deve incluir um acordo entre as partes do contrato de aquisição de terreno, e não há taxas. O período de processamento é de 30 dias para áreas de fins de defesa (com possibilidade de extensão dentro de 30 dias) e de 15 dias para outras áreas (artigo 6º, parágrafo 3º do Decreto de Execução). Um contrato de aquisição de terreno celebrado sem permissão é inválido e pode resultar em prisão de até 2 anos ou multa de até 20 milhões de won (artigo 9º, parágrafo 3º, artigo 26º, parágrafo 2º).
## Área de Permissão de Transação de Terreno para Estrangeiros em Songdo e Incheon, até 25 de agosto de 2027
No edital de designação de área de permissão de transações de terras, é possível definir os beneficiários e os usos/tipos de terras (artigo 10, parágrafo 3), portanto, existem áreas designadas exclusivamente para estrangeiros. O Ministério dos Transportes e Infraestrutura designou a área metropolitana de Seul como área de permissão de transações de terras para estrangeiros em agosto de 2025 e anunciou que estenderia o período por mais um ano, na mesma abrangência, em 20 de agosto de 2026.
- Período de Designação: 26 de agosto de 2026 a 25 de agosto de 2027
- Região: Todas as áreas de Seul, 9 distritos autônomos de Incheon (Michuhol, Yeonsu, Namdong, Bupyeong, Gyeongyang, Seohae, Geomdan, Yeongjong, Jemulpo - excluindo a antiga área do distrito de Dong), e 23 cidades/condados de Gyeonggi (Suwon, Seongnam, Goyang, Yongin, Bucheon, Hwaseong, etc.)
- Beneficiários: Transações de casas unifamiliares, casas multifamiliares, casas de vários andares, casas em condomínio e apartamentos por parte de estrangeiros, com área residencial superior a 6m², e área comercial superior a 15m²
De acordo com o anúncio feito no momento da designação em 2025, estrangeiros que não podem residir no local por 2 anos após a aquisição não podem obter a permissão, e também devem apresentar um plano de captação de recursos, comprovantes, tipo de visto e histórico de empréstimos/transferências no exterior. Se você é um cidadão estrangeiro que pretende comprar um apartamento em Songdo, deve obter esta permissão antes de assinar o contrato. O formulário de solicitação de permissão de transações de terras deve incluir o plano de uso da terra e o plano de captação de recursos para o comprador (artigo 11, parágrafo 3), e contratos celebrados sem permissão são nulos (artigo 11, parágrafo 6). Ao obter uma permissão de transações de terras, uma permissão separada para aquisição de terras por estrangeiros não é necessária (artigo 9, parágrafo 1, inciso).
## Declaração ao Banco de Câmbio Estrangeiro quando não residentes compram com fundos estrangeiros
Para não residentes que não possuem domicílio ou residência na Coreia e compram imóveis no país, é necessário verificar se existe a obrigação de declarar de acordo com o artigo 9-42 do Regulamento de Transações Cambiais.
- Declaração ao Banco de Câmbio: No caso de aquisição com fundos transferidos do exterior ou trazidos diretamente, é necessário declarar ao banco de câmbio, anexando documentos comprovando a transação ao formulário de declaração de aquisição de imóvel (recebimento).
- Casos em que a declaração não é necessária: Incluem-se os casos em que estrangeiros não residentes adquirem por herança ou doação, alugam para uso próprio, de parentes ou empregados, ou quando adquirem cidadãos não residentes.
- Declaração ao Banco da Coreia: A aquisição por não residentes que não se enquadram nos casos acima deve ser declarada ao Governador do Banco da Coreia.
Recomendamos que você consulte primeiro o banco com o qual realiza a transação antes de enviar o dinheiro e que prepare os documentos para que o nome, a quantia e a data do formulário de declaração e do contrato correspondam. O escritório de agente administrativo Hwang Yun-sang auxilia na elaboração e apresentação de formulários de declaração de aquisição e manutenção contínua de imóveis por estrangeiros, pedidos de permissão para aquisição de terras por estrangeiros e pedidos de permissão para contratos de transação de terras, e na preparação de documentos a serem apresentados ao banco de câmbio. Ao agir como procurador, é necessário apresentar uma procuração e uma cópia do documento de identificação da pessoa que concedeu a procuração (artigo 7º, parágrafo 4º do regulamento de execução), e os custos serão informados após a consulta. A aprovação e o resultado do processamento dependem do julgamento da autoridade competente, portanto, é necessário verificar individualmente cada caso.