A Lei nº 21820, de 16 de junho de 2026, para a organização de edifícios específicos, foi promulgada e, de acordo com a disposição transitória, entrará em vigor em 17 de dezembro de 2026, 6 meses após a promulgação. A sua eficácia é de 18 meses a partir da data de entrada em vigor, e os edifícios para os quais foram apresentados relatórios dentro desse período continuarão a estar sujeitos a esta lei após o término do período.
Os edifícios abrangidos são edifícios residenciais específicos efetivamente concluídos até 31 de dezembro de 2023. Edifícios específicos são aqueles construídos sem licença ou declaração, ou que sofreram grandes renovações sem licença, aqueles que receberam uma licença, mas não uma aprovação de uso, ou aqueles que tiveram a sua finalidade alterada sem licença ou declaração. Mais de metade da área total deve ser residencial, e os critérios de escala são os seguintes:
- Prédios residenciais: 85 metros quadrados ou menos por apartamento (incluindo quaisquer adições não aprovadas);
- Casas unifamiliares: 165 metros quadrados ou menos. De 165 a 330 metros quadrados estão sujeitos aos regulamentos municipais locais;
- Prédios residenciais familiares: 660 metros quadrados ou menos;
- Dos edifícios acima que receberam uma licença como instalações de vida comunitária e que têm sido utilizados como habitação desde 31 de dezembro de 2023.
São excluídos terrenos de infraestruturas urbanas e rurais, áreas de acesso rodoviário, áreas de preservação de montanhas, etc., e edifícios construídos antes da designação de áreas de restrição de desenvolvimento e áreas de proteção de instalações militares são reconhecidos como exceções. Edifícios que receberam uma aprovação de uso anterior sob a Lei Especial e que não tiveram alterações na propriedade também são excluídos.
## Procedimento de Relatório e Critérios de Aprovação de Uso
Arquitetos ou proprietários devem relatar ao prefeito, comandante do distrito militar ou chefe do distrito, anexando os documentos de projeto e o relatório de pesquisa do local. O período de relatório é determinado por decreto presidencial, mas o decreto ainda não foi promulgado. Você deve verificar novamente o período de relatório assim que o decreto for publicado.
O prefeito, comandante do distrito militar ou chefe do distrito que recebeu o relatório deve emitir uma licença de uso dentro de 30 dias a partir da data do recebimento, após passar por uma revisão do comitê de arquitetura, se atender aos critérios. Os principais critérios são os seguintes:
- Deve ser um terreno de sua propriedade ou um terreno para o qual recebeu permissão de uso. No caso de alteração das áreas comuns de edifícios coletivos, é necessário comprovar a resolução do conselho de administração.
- Não deve violar a relação entre o terreno e a estrada (a largura mínima da estrada é considerada 3 metros), a linha de construção, e não deve causar perturbações significativas na segurança estrutural, higiene, proteção contra incêndio e direitos de iluminação.
- No caso de aumento do número de famílias ou lares, as regulamentações relacionadas à evacuação, proteção contra incêndio e os padrões de equipamentos contra incêndio devem ser cumpridos.
- Não deve haver dívidas de multas e taxas compulsórias. No entanto, é possível obter uma licença de uso sob a condição de que tudo seja pago dentro de um ano.
## Critérios de Multas e Taxas Compulsórias em Incheon
Existem alguns pontos importantes a serem considerados em relação aos custos. Para edifícios que nunca foram sujeitos a uma taxa de execução forçada, uma multa equivalente a cinco vezes o valor da taxa de execução forçada calculada de acordo com o artigo 80º da "Lei de Construção" será imposta. Se a multa for inferior a cinco vezes, a multa será o valor da diferença entre cinco vezes e a taxa de execução forçada já paga.
A taxa de execução forçada é imposta após notificação por escrito (artigos 79º e 80º da Lei de Construção) para aqueles que não cumprem a ordem de correção. No caso de construção sem licença, aplica-se uma taxa de 50% do valor padrão do mercado por metro quadrado multiplicado pela área infratora; no caso de construção sem comunicação, aplica-se uma taxa de 70% (artigo 115º-3 do Decreto de Execução). O Regulamento de Construção da Cidade de Incheon adiciona os seguintes critérios a isso:
- Para edifícios residenciais com área útil de 60 metros quadrados ou menos, é imposta metade da taxa de execução forçada calculada.
- O número de vezes que a taxa de execução forçada é imposta é uma vez por ano.
- Para receber uma redução, a correção deve ser realizada dentro de 2 anos a partir da data do recebimento da primeira ordem de correção.
As razões para a redução incluem a alteração da propriedade após a infração, a existência de um inquilino, tornando a correção difícil durante o período de arrendamento, a área infratora sendo inferior a 30 metros quadrados (excluindo edifícios coletivos), e a infração que existia desde a aprovação do uso sendo posteriormente descoberta, e pode ser reduzida dentro do limite de 75% (artigo 80º-2 da Lei de Construção, artigo 115º-4 do Decreto de Execução). A nova imposição é interrompida imediatamente após a correção, mas o valor já imposto é cobrado.
## Documentos e pontos a serem verificados antes de se candidatar
Antes de apresentar o relatório da Lei de Medidas Especiais, reunir os seguintes documentos pode ajudar a determinar rapidamente a elegibilidade:
- Prédio e Cadastro de Terreno (verificar marcações de infração e área)
- Ordem de Correção, Notificação de Multa Coercitiva ou Aviso de Cobrança
- Especificações de Projeto e Relatório de Pesquisa de Campo elaborados por um arquiteto (documentos anexos obrigatórios)
- Prova de propriedade ou permissão de uso do terreno, para edifícios coletivos, prova da resolução do conselho administrativo
- Documentos que demonstrem a conclusão antes de 31 de dezembro de 2023 e uso residencial
Para corrigir através da obtenção de uma nova licença de ampliação e alteração de uso, a taxa de licença do Anexo 1 do Estatuto Municipal de Construção de Incheon é aplicada. Para casas unifamiliares com uma área total de 200㎡ ou menos, é de 4.000 won, e para outros edifícios, é de 9.400 won. Para áreas entre 200㎡ e 1.000㎡, casas unifamiliares custam 6.000 won e outros edifícios custam 20.000 won. A alteração de projeto (incluindo a alteração de uso) é calculada com base na área alterada e paga com um recibo de entrada.
Se não for elegível para a Lei de Medidas Especiais ou se for difícil atender aos requisitos, é possível restaurar o estado original ou corrigir através da obtenção de uma nova licença ou notificação de ampliação e alteração de uso. Se você recebeu uma notificação, o primeiro passo é apresentar uma opinião com as razões e fatos para redução antes da imposição da taxa, e se houver uma razão para contestar a decisão de imposição, você deve considerar uma revisão administrativa. A aprovação de uso é determinada pela análise da autoridade competente, e as taxas de serviço são fornecidas após a consulta.
O escritório de agente administrativo Hwang Yun-sang é responsável pela verificação prévia da elegibilidade para a Lei de Medidas Especiais, preparação de formulários de inscrição e documentos anexos, redação e envio de uma opinião na fase de notificação de execução forçada e preparação e envio de um pedido de revisão administrativa contra a decisão de imposição. Os custos são fornecidos após a consulta, após verificar a condição do edifício.
*Este artigo é um guia de tendências administrativas compilado pelo escritório de agente administrativo Hwang Yun-sang com base em leis e estatutos públicos. Como o decreto legislativo ainda não foi promulgado, o período de inscrição pode ser alterado e é necessário verificar individualmente cada caso.*