«Специальный закон об урегулировании определенных объектов строительства» (Закон № 21820) вступает в силу 17 декабря. В статье от 27 сентября, описывая критерии соответствия, я указывал, что «период подачи уведомлений необходимо будет проверить повторно после выхода исполнительного регламента». 30 сентября Министерство земли, инфраструктуры и транспорта опубликовало проект исполнительного регламента (Уведомление Министерства земли, инфраструктуры и транспорта № 2026-1241). Срок подачи уведомлений, перечень документов и стандарты пожарной безопасности, которые в законе были отложены до принятия исполнительного регламента, впервые были четко определены в числовых значениях.
1. Период подачи уведомлений и документы для подачи
Период подачи уведомлений (Проект №4): с 17 декабря 2026 года по 16 июня 2028 года. Действие исполнительного регламента ограничивается 16 июня 2028 года, однако здания, уведомления о которых были поданы до этой даты, подпадают под действие данного регламента даже после истечения срока (Дополнительные положения, ст. 2 и 3).
Документы для подачи (Проект №6): К уведомлению о конкретном здании (Приложение №1) необходимо приложить следующие документы и представить их мэру, главе уезда или главе района:
- Архитектурно-строительная документация, составленная архитектором (план участка, план этажа, фасад, разрез)
- Отчет об обследовании объекта, составленный архитектором (Приложение №2)
- Документы, подтверждающие границы земельного участка и право собственности или право пользования этим участком
Если здание было построено без разрешения или уведомления, предоставляется документация на все здание; если разрешение было получено, но строительство велось с отступлениями от проекта, предоставляется документация только на те части, которые были построены не в соответствии с чертежами, представленными при получении разрешения или уведомления. Срок обработки уведомления составляет 30 дней. В форме уведомления предусмотрены графы для указания типа нарушения (новое строительство, расширение, капитальный ремонт, изменение целевого назначения и т. д.), площади нарушения по этажам, количества, суммы и фактически уплаченной суммы штрафов за неисполнение предписаний.
Случаи, когда чиновник составляет отчет об обследовании вместо владельца (Проект №5): В отношении зданий, включенных в государственные программы, такие как проекты по улучшению условий жизни в соответствии с «Законом о благоустройстве сельской местности» или проекты по ликвидации последствий стихийных бедствий в соответствии с «Законом о мерах по борьбе с природными бедствиями», уведомление может быть заменено отчетом об обследовании объекта, составленным мэром, главой уезда или главой района.
2. Критерии зданий, не создающих препятствий для пожарной безопасности (дорога 30 м, пожарный гидрант 20 м)
Закон допускает легализацию зданий, которые нарушают стандарты «Закона о строительстве» (например, в отношении соотношения между земельным участком и дорогой), если будет признано, что они не создают препятствий для пожарной безопасности. Согласно статье 7 проекта исполнительного регламента, мэр, уездный глава или глава района, после консультации с начальником пожарной станции, может признать здание соответствующим критериям, если оно подпадает под одно из следующих условий:
- Здание, вся или часть которого находится в пределах 30 м от границы дороги шириной 4 м и более.
- Здание, вся или часть которого находится в пределах 20 м от пожарного гидранта, установленного на других объектах.
- Здание на земельном участке, граничащем с открытыми пространствами, где строительство запрещено, такими как парки, реки, площади, детские площадки, общественные зоны или зеленые насаждения.
Если речь идет о жилом доме, где основной проблемой было требование о прилегании к дороге (например, в тупиковых переулках), первым делом следует заново проверить эти дистанционные критерии на карте.
3. Зоны, исключенные из сферы действия, и условное разрешение на эксплуатацию
Зоны частых бедствий и зоны улучшения окружающей среды (Проект статьи 3): Определенные здания в этих зонах исключаются из сферы действия специальных мер. Мэр, уездный глава или районный глава назначают их после получения согласия местного совета, при этом критерии следующие:
- Зоны частых бедствий: районы, где из-за наводнений, цунами, приливов и т. д. хотя бы один раз за последние 5 лет произошло затопление, и где ожидаются аналогичные последствия; береговые линии рек, где отсутствуют или недостаточно дренажные сооружения; места обрушений из-за неисправных подпорных стен или склонов высотой более 5 метров и т. д.
- Зоны улучшения окружающей среды: районы, признанные необходимыми для предотвращения загрязнения окружающей среды, улучшения городского облика или условий жизни и т. д.
При назначении название зоны, местоположение, кадастровый номер и площадь объявляются в официальном бюллетене и ежедневных газетах. Поскольку назначение еще не произведено, необходимо следить за объявлениями компетентных муниципалитетов о том, какие именно территории будут определены в качестве данных зон.
Условное разрешение на эксплуатацию (Проект статьи 8): В случае, если штрафы или средства принудительного исполнения не были выплачены в полном объеме, может быть выдано условное разрешение на эксплуатацию. В этом случае в реестре зданий четко прописываются «условие о полной выплате штрафов и средств принудительного исполнения» и срок исполнения. Это означает, что если имеется задолженность, данное условие останется в реестре даже после получения разрешения на эксплуатацию.
Собственная площадь многоквартирного жилого дома (Проект статьи 2): Критерий закона «собственная площадь на одну квартиру не более 85 м²» рассматривается как жилая площадь, рассчитанная в соответствии с «Законом о жилье».
С какого времени и для кого
- Этап: Предварительное уведомление о законопроекте, подача мнений 30.09.2026 – 09.11.2026 (Отдел архитектурной политики Министерства земли, инфраструктуры и транспорта)
- Вступление в силу: С даты провозглашения. Ожидается, что провозглашение состоится в соответствии с датой вступления закона в силу (17 декабря), однако дата провозглашения ⚠️ требует проверки по оригиналу
- Объект: Застройщики и владельцы малых жилых объектов, фактически завершенных на 31 декабря 2023 года, являющихся нарушением строительных норм, а также лица, купившие это жилье или арендующие его.
Что подготовить сейчас
- Доказательства момента завершения строительства: Соберите документы, подтверждающие, что здание уже было построено по состоянию на 31 декабря 2023 года (аэрофотосъемка, сведения о наложении штрафов за несоблюдение правил застройки, договоры аренды, записи о потреблении электроэнергии и воды и т. д.).
- Систематизация сведений о штрафах за несоблюдение правил застройки: Поскольку в заявлении необходимо указать количество, сумму и фактически уплаченные штрафы, предварительная подготовка квитанций и платежных документов ускорит процесс заполнения.
- Проверка прав на земельный участок: Если здание расположено на земле, принадлежащей другому лицу, или на государственной/общественной земле, потребуются документы о разрешении на использование (включая резолюции в соответствии с Законом о многоквартирных зданиях).
- Проверка расстояния до дорог и пожарных гидрантов: Если здание не соответствует требованиям по прилеганию к дорогам, сначала проверьте, вписывается ли оно в стандарты: 30 метров от дороги шириной 4 метра и 20 метров от пожарного гидранта.
Содержание работы административного агента
Офис административного агента Hwang Yunsang (黄允相) осуществляет предварительную проверку на соответствие Закону о специальных мерах в отношении определенных зданий, подготовку заявлений на регистрацию определенных зданий, систематизацию прилагаемых документов и услуги по их подаче в муниципалитеты (си, гун, гу). Также проводится подготовка документов для подачи возражений против постановлений о наложении штрафов за несоблюдение правил застройки и подготовка заявлений на административное обжалование. С критериями соответствия можно ознакомиться в разделе Специальный закон о легализации незаконных зданий — объекты подачи, процедуры, расходы.
Резюме
- Период подачи заявлений на легализацию незаконных зданий: с 17 декабря 2026 года по 16 июня 2028 года (согласно проекту постановления).
- Заявление вместе с проектной документацией, составленной архитектором, отчетом об инспекции объекта и документами, подтверждающими права на земельный участок, подается в муниципалитет.
- Здания, расположенные в пределах 30 метров от дороги шириной 4 метра и 20 метров от пожарного гидранта, могут быть признаны не создающими препятствий для пожарной безопасности; при этом неоплаченные штрафы и штрафы за несоблюдение правил застройки будут внесены в реестр зданий в качестве условий.
Данный текст является информационным обзором административных тенденций, составленным офисом административного агента Hwang Yunsang (黄允相) на основе открытых данных. Для определения применимости к конкретным случаям необходимо подтверждение в компетентных органах.