ระยะเวลาการแจ้งขอทำให้สิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมายกลายเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายจนถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2028, ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยมาตรการพิเศษสำหรับสิ่งปลูกสร้างเฉพาะอย่าง

「กฎหมายพิเศษว่าด้วยมาตรการพิเศษในการจัดการสิ่งปลูกสร้างเฉพาะเจาะจง」(กฎหมายฉบับที่ 21820) จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 17 ธันวาคม ในโพสต์เมื่อวันที่ 27 กันยายน ข้าพเจ้าได้สรุปเงื่อนไขสำหรับผู้ที่อยู่ในข่ายบังคับใช้ไว้ว่า “ต้องตรวจสอบระยะเวลาการแจ้งอีกครั้งเมื่อมีการประกาศใช้กฎกระทรวง” และเมื่อวันที่ 30 กันยายน กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่ง ได้ประกาศร่างกฎกระทรวงเพื่อรับฟังความคิดเห็นแล้ว (ประกาศกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่ง ฉบับที่ 2026-1241) ระยะเวลาการแจ้ง เอกสารที่ต้องยื่น และมาตรฐานด้านอัคคีภัย ซึ่งกฎหมายได้มอบหมายให้เป็นหน้าที่ของกฎกระทรวง ได้มีการระบุเป็นตัวเลขออกมาเป็นครั้งแรกในครั้งนี้

1. ระยะเวลาการแจ้งและเอกสารที่ต้องยื่น

ระยะเวลาการแจ้ง (ร่างมาตรา 4): คือ ตั้งแต่วันที่ 17 ธันวาคม 2026 ถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2028 ทั้งนี้ พระราชกฤษฎีกาจะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2028 เท่านั้น และอาคารที่ได้รับการแจ้งไว้ก่อนหน้านั้นจะยังคงอยู่ภายใต้บังคับของพระราชกฤษฎีกานี้แม้จะสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าวแล้วก็ตาม (บทเฉพาะกาล มาตรา 2 และมาตรา 3)

เอกสารที่ต้องยื่น (ร่างมาตรา 6): ให้ยื่นแบบฟอร์มการแจ้งอาคารเฉพาะเจาะจง (แบบฟอร์มหมายเลข 1) พร้อมกับเอกสารดังต่อไปนี้ต่อนายกเทศมนตรี นายกเทศมนตรีเมือง หรือนายกเทศมนตรีเขต

1. แบบแปลนที่จัดทำโดยสถาปนิก (ผังบริเวณ, แปลนพื้น, รูปด้าน, รูปตัด)
2. รายงานการตรวจสอบพื้นที่ที่จัดทำโดยสถาปนิก (แบบฟอร์มหมายเลข 2)
3. เอกสารแสดงขอบเขตของที่ดิน รวมถึงเอกสารแสดงสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น

สำหรับแบบแปลน หากเป็นอาคารที่สร้างขึ้นโดยไม่มีการขออนุญาตหรือการแจ้ง จะต้องจัดทำครอบคลุม อาคารทั้งหลัง แต่หากเป็นอาคารที่ได้รับอนุญาตแล้วแต่มีการก่อสร้างที่แตกต่างไปจากเดิม ให้จัดทำเฉพาะ ส่วนที่ก่อสร้างแตกต่างจากแบบแปลนที่แจ้งหรือขออนุญาตไว้ ระยะเวลาการดำเนินการตามแบบฟอร์มการแจ้งคือ 30 วัน โดยในแบบฟอร์มการแจ้งจะมีช่องสำหรับระบุประเภทการฝ่าฝืน (การก่อสร้างใหม่, การต่อเติม, การซ่อมแซมใหญ่, การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ ฯลฯ), พื้นที่ชั้นที่ฝ่าฝืน, จำนวนครั้งในการเรียกเก็บค่าปรับบังคับใช้, จำนวนเงินค่าปรับ และจำนวนเงินที่ชำระแล้ว

กรณีที่เจ้าหน้าที่รัฐเป็นผู้จัดทำรายงานการตรวจสอบพื้นที่แทน (ร่างมาตรา 5): สำหรับอาคารที่รวมอยู่ในโครงการตามนโยบายของรัฐ เช่น โครงการปรับปรุงสภาพแวดล้อมในการดำรงชีวิตตาม 「พระราชบัญญัติการปรับปรุงพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม」 หรือโครงการฟื้นฟูภัยพิบัติตาม 「พระราชบัญญัติมาตรการรับมือภัยธรรมชาติ」 สามารถใช้รายงานการตรวจสอบพื้นที่ที่จัดทำโดยนายกเทศมนตรีเมือง นายกเทศมนตรีเมือง หรือนายกเทศมนตรีเขต แทนการแจ้งได้

2. เกณฑ์อาคารที่ไม่ขัดต่อการจราจรบนถนน 30 เมตร·หัวรับน้ำดับเพลิง 20 เมตร และไม่เป็นอุปสรรคต่อการดับเพลิง

กฎหมายอนุญาตให้สามารถทำให้สิ่งปลูกสร้างที่ละเมิดมาตรฐานของ 「กฎหมายควบคุมอาคาร」 เช่น ความสัมพันธ์ระหว่างที่ดินและถนน กลายเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ หากได้รับการยอมรับว่าไม่เป็นอุปสรรคต่อการดับเพลิง โดยร่างพระราชกฤษฎีกามาตรา 7 กำหนดว่า นายกเทศมนตรี นายอำเภอ หรือหัวหน้าเขต สามารถยอมรับได้หากมีการหารือกับหัวหน้าสถานีดับเพลิงและเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งดังต่อไปนี้

• สิ่งปลูกสร้างที่มีส่วนใดส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดของอาคาร อยู่ภายในระยะ 30 เมตร จากเส้นเขต ถนนที่มีความกว้าง 4 เมตรขึ้นไป
• สิ่งปลูกสร้างที่มีส่วนใดส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดของอาคาร อยู่ภายในระยะ 20 เมตร จากหัวรับน้ำดับเพลิง (Fire Hydrant) ที่ติดตั้งไว้ในสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ
• สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ติดกับพื้นที่สาธารณะที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้าง เช่น สวนสาธารณะ, แม่น้ำ, ลานกว้าง, สนามเด็กเล่น, พื้นที่ว่างสาธารณะ หรือพื้นที่สีเขียว

หากเป็นบ้านพักอาศัยที่มีปัญหาเรื่องเงื่อนไขการเข้าถึงถนน เช่น บริเวณซอยตัน ลำดับแรกที่คุณควรทำคือการตรวจสอบเกณฑ์ระยะห่างเหล่านี้จากแผนที่อีกครั้ง

3. พื้นที่ที่ถูกยกเว้นจากการเป็นเป้าหมาย, การอนุญาตให้ใช้แบบมีเงื่อนไข

เขตภัยพิบัติซ้ำซาก·เขตปรับปรุงสิ่งแวดล้อม (ร่างมาตรา 3): อาคารเฉพาะเจาะจงภายในเขตนี้จะได้รับการยกเว้นจากการเป็นเป้าหมายของมาตรการพิเศษ นายกเทศมนตรี·นายอำเภอ·ผู้อำนวยการเขต จะเป็นผู้กำหนดโดยได้รับความเห็นชอบจากสภาท้องถิ่น โดยมีเกณฑ์ดังนี้:

• เขตภัยพิบัติซ้ำซาก: พื้นที่ที่เคยได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมตั้งแต่ 1 ครั้งขึ้นไปในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากน้ำท่วม·คลื่นยักษ์·น้ำขึ้นสูง และคาดว่าจะเกิดความเสียหายเช่นเดิม, บริเวณริมแม่น้ำที่ไม่มีหรือมีระบบระบายน้ำไม่เพียงพอ, บริเวณกำแพงกันดินหรือพื้นที่ลาดชันที่ชำรุดซึ่งมีความสูงตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไปและเคยได้รับความเสียหายจากการพังทลาย เป็นต้น
• เขตปรับปรุงสิ่งแวดล้อม: พื้นที่ที่ได้รับการยอมรับว่าจำเป็นต้องมีการป้องกันมลพิษทางสิ่งแวดล้อม หรือการปรับปรุงทัศนียภาพของเมืองและสิ่งแวดล้อมในการดำรงชีวิต เป็นต้น

เมื่อมีการกำหนดเขตแล้ว จะมีการประกาศชื่อเขต·ตำแหน่ง·เลขที่ดิน·เนื้อที่ ในประกาศของรัฐบาลและหนังสือพิมพ์รายวัน เนื่องจากยังอยู่ในขั้นตอนก่อนการกำหนดเขต จึงต้องติดตามประกาศว่าเทศบาล·อำเภอ·เขต ที่รับผิดชอบจะกำหนดให้พื้นที่นี้เป็นเขตใด

การอนุญาตให้ใช้งานแบบมีเงื่อนไข (ร่างมาตรา 8): ในกรณีที่ไม่สามารถชำระค่าปรับหรือเงินค่าปรับบังคับใช้ได้ครบถ้วน อาจมีการออกใบอนุญาตให้ใช้งานแบบมีเงื่อนไข ซึ่งในกรณีนี้ จะต้องระบุ ‘เงื่อนไขการชำระค่าปรับ·เงินค่าปรับบังคับใช้ให้ครบถ้วน’ และระยะเวลาการดำเนินการ ลงในทะเบียนอาคารอย่างชัดเจน ซึ่งหมายความว่าหากยังมียอดค้างชำระ เงื่อนไขดังกล่าวยังคงจะปรากฏอยู่ในทะเบียนอาคารแม้จะได้รับอนุญาตให้ใช้งานแล้วก็ตาม

พื้นที่ใช้สอยเฉพาะของที่พักอาศัยแบบหลายครอบครัว (ร่างมาตรา 2): เกณฑ์ ‘พื้นที่ใช้สอยเฉพาะต่อครอบครัวไม่เกิน 85 ตร.ม.’ ตามกฎหมาย ให้ถือตามพื้นที่ใช้สอยเพื่อการอยู่อาศัยที่คำนวณตาม 「พระราชบัญญัติที่พักอาศัย」

เริ่มเมื่อไหร่ และสำหรับใคร

• ขั้นตอน: ประกาศก่อนการตรากฎหมาย, การยื่นความเห็น 30 ก.ย. 2026 ~ 9 พ.ย. 2026 (แผนกนโยบายการก่อสร้าง กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการคมนาคม)

• การบังคับใช้: ตั้งแต่วันที่ประกาศ คาดว่าจะมีการประกาศเพื่อให้สอดคล้องกับวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ (17 ธันวาคม) แต่สำหรับวันที่ประกาศนั้น ⚠️ จำเป็นต้องตรวจสอบข้อความต้นฉบับ

• กลุ่มเป้าหมาย: เจ้าของอาคาร·เจ้าของกรรมสิทธิ์ ของอาคารที่พักอาศัยขนาดเล็กที่ก่อสร้างเสร็จสิ้นตามความเป็นจริง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2023 รวมถึงผู้ที่ซื้อหรือเช่าอาคารดังกล่าว

• หลักฐานช่วงเวลาที่ก่อสร้างเสร็จ: โปรดรวบรวมข้อมูลที่แสดงว่าอาคารได้ถูกสร้างขึ้นแล้ว ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2023 (เช่น ภาพถ่ายทางอากาศ, รายละเอียดการเรียกเก็บเงินค่าปรับการบังคับใช้, สัญญาเช่า, บันทึกการใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา เป็นต้น)

• การจัดเตรียมรายละเอียดเงินค่าปรับการบังคับใช้: เนื่องจากต้องระบุจำนวนครั้ง จำนวนเงิน และยอดที่ชำระแล้วลงในใบคำร้อง การเตรียมใบแจ้งหนี้และใบเสร็จรับเงินไว้ล่วงหน้าจะช่วยให้การกรอกข้อมูลรวดเร็วขึ้น

• การตรวจสอบสิทธิในที่ดิน: หากตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่นหรือที่ดินสาธารณะ จำเป็นต้องมีเอกสารการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน (รวมถึงมติที่ประชุมตามกฎหมายอาคารชุด)

• การตรวจสอบระยะห่างจากถนนและหัวรับน้ำดับเพลิง: หากเป็นบ้านที่ขาดคุณสมบัติในการเข้าถึงถนน โปรดตรวจสอบก่อนว่าอยู่ในเกณฑ์ถนนกว้าง 4 เมตร ระยะ 30 เมตร และหัวรับน้ำดับเพลิงระยะ 20 เมตรหรือไม่

ขอบเขตงานของผู้แทนด้านการปกครอง

สำนักงานผู้แทนด้านการปกครอง Hwang Yunsang รับผิดชอบการตรวจสอบล่วงหน้าว่าเข้าข่ายตามกฎหมายมาตรการพิเศษสำหรับอาคารเฉพาะหรือไม่, การจัดทำใบคำร้องอาคารเฉพาะและการจัดเตรียมเอกสารแนบ, และการดำเนินการยื่นเอกสารต่อเทศบาล/อำเภอ/เขต นอกจากนี้ยังดำเนินการจัดทำหนังสือแสดงความคิดเห็นต่อคำสั่งเรียกเก็บเงินค่าปรับการบังคับใช้ และการจัดทำคำร้องขอการอุทธรณ์ทางปกครองอีกด้วย ท่านสามารถตรวจสอบคุณสมบัติของผู้สมัครได้ที่ กฎหมายมาตรการพิเศษสำหรับการทำให้สิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมายกลายเป็นสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย — กลุ่มเป้าหมายที่สมัครได้·ขั้นตอน·ค่าใช้จ่าย

สรุป

• ระยะเวลาการยื่นคำร้องเพื่อทำให้สิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมายกลายเป็นสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย คือตั้งแต่วันที่ 17 ธันวาคม 2026 ถึงวันที่ 16 มิถุนายน 2028 (ร่างกฎกระทรวง)
• ต้องแนบแบบแปลนที่จัดทำโดยสถาปนิก รายงานการตรวจสอบพื้นที่ และเอกสารยืนยันสิทธิในที่ดิน ไปพร้อมกับใบคำร้องเพื่อยื่นต่อเทศบาล/อำเภอ/เขต
• อาคารที่อยู่ในระยะ 30 เมตรจากถนนกว้าง 4 เมตร และ 20 เมตรจากหัวรับน้ำดับเพลิง อาจได้รับการยอมรับว่าไม่มีอุปสรรคด้านการดับเพลิง และค่าปรับหรือเงินค่าปรับการบังคับใช้ที่ยังไม่ได้ชำระจะถูกบันทึกไว้เป็นเงื่อนไขในทะเบียนอาคาร

ที่มา: ศูนย์นิติบัญญัติเพื่อการมีส่วนร่วมของประชาชน · ร่างกฎกระทรวงว่าด้วยมาตรการพิเศษเกี่ยวกับการจัดการอาคารเฉพาะ (กรมโยบายการก่อสร้าง กระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการคมนาคม)

บทความนี้เป็นข้อมูลแนะนำแนวโน้มทางปกครองที่จัดทำขึ้นโดยสำนักงานผู้แทนด้านการปกครอง Hwang Yunsang โดยอ้างอิงจากข้อมูลที่เปิดเผยต่อสาธารณะ การพิจารณาการบังคับใช้ในแต่ละกรณีจำเป็นต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่