“Luật về các biện pháp đặc biệt liên quan đến việc sắp xếp các công trình kiến trúc đặc thù” (Luật số 21820) sẽ có hiệu lực từ ngày 17 tháng 12. Trong bài viết ngày 27 tháng 9, khi tổng hợp các điều kiện đối tượng, tôi có viết rằng “cần phải kiểm tra lại thời hạn khai báo sau khi Nghị định thi hành được ban hành”, và vào ngày 30 tháng 9, Bộ Địa chính, Hạ tầng và Giao thông vận tải đã thông báo dự thảo ban hành Nghị định thi hành này (Thông báo của Bộ Địa chính, Hạ tầng và Giao thông vận tải số 2026-1241). Thời hạn khai báo, hồ sơ nộp và các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy vốn được luật giao cho Nghị định thi hành quy định, lần này đã lần đầu tiên được đưa ra bằng các con số cụ thể.
1. Thời hạn khai báo và hồ sơ nộp
Thời hạn khai báo (Dự thảo Điều 4): Từ ngày 17 tháng 12 năm 2026 đến ngày 16 tháng 6 năm 2028. Nghị định thi hành cũng chỉ có hiệu lực đến ngày 16 tháng 6 năm 2028, và các công trình đã nộp đơn khai báo trước thời điểm đó sẽ vẫn được áp dụng Nghị định thi hành này ngay cả sau khi thời hạn kết thúc (Phụ lục Điều 2 và Điều 3).
Hồ sơ nộp (Dự thảo Điều 6): Nộp kèm các giấy tờ sau đây cùng với Mẫu số 1 - Đơn khai báo công trình đặc thù cho Thị trưởng, Quận trưởng hoặc Huyện trưởng.
- Bản vẽ thiết kế do kiến trúc sư lập (Bản vẽ tổng thể, Bản vẽ mặt bằng, Bản vẽ mặt đứng, Bản vẽ mặt cắt)
- Biên bản khảo sát hiện trường do kiến trúc sư lập (Mẫu số 2)
- Giấy tờ chứng minh phạm vi đất và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đó
Đối với công trình xây dựng không có giấy phép hoặc không khai báo, bản vẽ thiết kế phải bao gồm toàn bộ tòa nhà; đối với công trình đã được cấp phép nhưng thi công khác với thiết kế, chỉ cần lập bản vẽ cho phần thi công khác với bản vẽ khi xin phép/khai báo. Thời hạn xử lý theo mẫu đơn khai báo là 30 ngày, trong đơn khai báo có các mục ghi phân loại vi phạm (xây mới, cơi nới, đại tu, thay đổi mục đích sử dụng, v.v.), diện tích sàn vi phạm theo từng tầng, số lần bị phạt tiền cưỡng chế, số tiền phạt và số tiền đã nộp.
Trường hợp công chức viết thay biên bản khảo sát hiện trường (Dự thảo Điều 5): Đối với các công trình nằm trong các dự án chính sách quốc gia như Dự án chỉnh trang môi trường sống theo 「Luật Chỉnh trang nông thôn, ngư thôn」 hoặc Dự án phục hồi thiên tai theo 「Luật Đối phó thiên tai」, có thể thay thế việc khai báo bằng biên bản khảo sát hiện trường do Thị trưởng, Quận trưởng hoặc Huyện trưởng lập.
2. Tiêu chuẩn công trình không gây cản trở phòng cháy chữa cháy đối với đường bộ 30m và trụ cứu hỏa 20m
Luật pháp cho phép hợp thức hóa ngay cả những công trình vi phạm các tiêu chuẩn của 「Luật Xây dựng」 như mối quan hệ giữa đất và đường bộ, nếu được công nhận là không gây trở ngại cho công tác phòng cháy chữa cháy. Điều 7 của dự thảo Nghị định quy định rằng Thị trưởng, Quận trưởng hoặc Huyện trưởng có thể công nhận nếu có sự tham vấn với Trưởng trạm phòng cháy chữa cháy và thuộc một trong các trường hợp sau:
- Công trình mà toàn bộ hoặc một phần nằm trong phạm vi 30m tính từ ranh giới đường có chiều rộng từ 4m trở lên.
- Công trình mà toàn bộ hoặc một phần nằm trong phạm vi 20m tính từ trụ cứu hỏa được lắp đặt tại các cơ sở vật chất khác.
- Công trình trên lô đất tiếp giáp với các khu đất công không cho phép xây dựng như công viên, sông ngòi, quảng trường, sân chơi trẻ em, đất trống công cộng, khu vực xanh, v.v.
Nếu đó là một ngôi nhà gặp vấn đề về điều kiện tiếp giáp đường như ở trong ngõ cụt, bước đầu tiên bạn cần làm là kiểm tra lại các tiêu chuẩn về khoảng cách này trên bản đồ.
3. Khu vực bị loại khỏi đối tượng, phê duyệt sử dụng có điều kiện
Khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai · Khu vực chỉnh trang môi trường (Dự thảo Điều 3): Các công trình kiến trúc đặc thù trong khu vực này sẽ được loại trừ khỏi đối tượng áp dụng các biện pháp đặc biệt. Thị trưởng, Quận trưởng hoặc Huyện trưởng sẽ chỉ định sau khi nhận được sự đồng ý của Hội đồng địa phương, với các tiêu chuẩn như sau:
- Khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai: Các khu vực dự kiến sẽ chịu thiệt hại tương tự trong số các khu vực đã bị ngập lụt ít nhất 1 lần trong 5 năm gần đây do lũ lụt, sóng thần, thủy triều dâng, v.v.; ven sông thiếu hoặc không có hệ thống thoát nước; các khu vực từng bị sạt lở tại các bờ kè hoặc dốc không đạt tiêu chuẩn có độ cao trên 5m, v.v.
- Khu vực chỉnh trang môi trường: Các khu vực được công nhận là cần thiết để ngăn ngừa ô nhiễm môi trường, chỉnh trang mỹ quan đô thị và môi trường sống, v.v.
Khi được chỉ định, tên khu vực, vị trí, số lô đất và diện tích sẽ được thông báo trên công báo và báo hàng ngày. Vì hiện tại vẫn chưa được chỉ định, cần theo dõi thông báo của chính quyền thành phố, quận hoặc huyện có thẩm quyền về việc họ sẽ xác định khu vực này ở đâu.
Phê duyệt sử dụng có điều kiện (Dự thảo Điều 8): Trong trường hợp chưa nộp đủ tiền phạt vi phạm hành chính hoặc tiền cưỡng chế thi hành, giấy phép phê duyệt sử dụng có thể được cấp kèm theo các điều kiện. Khi đó, “Điều kiện thanh toán đầy đủ tiền phạt vi phạm hành chính/tiền cưỡng chế thi hành” và thời hạn thực hiện phải được ghi rõ trong sổ đăng ký công trình. Điều này có nghĩa là nếu còn khoản chưa thanh toán, các điều kiện đó vẫn sẽ tồn tại trong sổ đăng ký ngay cả sau khi đã được phê duyệt sử dụng.
Diện tích sử dụng riêng của nhà đa hộ (Dự thảo Điều 2): Tiêu chuẩn “diện tích sử dụng riêng dưới 85㎡ mỗi hộ” của luật được xem là diện tích sử dụng riêng để ở được tính toán theo 「Luật Nhà ở」.
Từ khi nào, dành cho ai
- Giai đoạn: Thông báo lập pháp, nộp ý kiến kiến nghị 30/09/2026 ~ 09/11/2026 (Phòng Chính sách Kiến trúc, Bộ Địa chính, Hạ tầng và Giao thông)
- Hiệu lực: Từ ngày công bố. Dự kiến sẽ được công bố phù hợp với ngày luật có hiệu lực (ngày 17 tháng 12), nhưng ngày công bố cụ thể ⚠️ Cần kiểm tra lại văn bản gốc
- Đối tượng: Chủ sở hữu, chủ đầu tư của các công trình vi phạm quy định về nhà ở quy mô nhỏ đã hoàn thành trên thực tế vào thời điểm ngày 31/12/2023, cũng như những người mua hoặc thuê nhà đó.
Những việc cần chuẩn bị ngay bây giờ
- Chứng minh thời điểm hoàn thành: Hãy thu thập các tài liệu chứng minh công trình đã được xây dựng vào thời điểm ngày 31 tháng 12 năm 2023 (ảnh hàng không, chi tiết các khoản tiền phạt vi phạm hành chính, hợp đồng thuê nhà, hồ sơ sử dụng điện/nước, v.v.).
- Sắp xếp chi tiết tiền phạt vi phạm hành chính: Vì phải ghi số lần bị phạt, số tiền phạt và số tiền đã nộp vào đơn đăng ký, nên việc chuẩn bị sẵn thông báo phạt và biên lai nộp tiền sẽ giúp việc soạn thảo nhanh chóng hơn.
- Xác nhận quyền sử dụng đất: Nếu công trình nằm trên đất thuộc sở hữu của người khác hoặc đất công/đất nhà nước, cần có các giấy tờ chấp thuận sử dụng đất (bao gồm cả nghị quyết theo Luật Tòa nhà tập thể).
- Kiểm tra khoảng cách với đường và trụ cứu hỏa: Nếu ngôi nhà không đủ điều kiện tiếp giáp đường, trước tiên hãy kiểm tra xem có nằm trong phạm vi 30m từ đường rộng 4m và 20m từ trụ cứu hỏa hay không.
Nội dung công việc của văn phòng đại lý hành chính
Văn phòng đại lý hành chính Hwang Yunsang đảm nhận việc kiểm tra trước đối tượng áp dụng của Luật về các biện pháp đặc biệt đối với các công trình xây dựng đặc thù, soạn thảo đơn đăng ký công trình xây dựng đặc thù, sắp xếp hồ sơ đính kèm và thực hiện dịch vụ nộp hồ sơ thay cho các cơ quan cấp Thành phố/Quận/Huyện. Chúng tôi cũng tiến hành soạn thảo bản ý kiến đối với quyết định phạt vi phạm hành chính và đơn khiếu nại hành chính. Quý khách có thể kiểm tra các điều kiện đối tượng tại Luật về các biện pháp đặc biệt nhằm hợp pháp hóa công trình xây dựng vi phạm — Đối tượng đăng ký, quy trình, chi phí.
Tóm tắt
- Thời gian đăng ký hợp pháp hóa công trình xây dựng vi phạm là từ ngày 17 tháng 12 năm 2026 đến ngày 16 tháng 6 năm 2028 (Dự thảo Nghị định thi hành).
- Nộp đơn đăng ký kèm theo bản vẽ thiết kế, báo cáo khảo sát hiện trường do kiến trúc sư lập và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cho cơ quan cấp Thành phố/Quận/Huyện.
- Các công trình nằm trong phạm vi 30m từ đường rộng 4m và 20m từ trụ cứu hỏa có thể được công nhận là không gây trở ngại về phòng cháy chữa cháy; các khoản tiền phạt vi phạm hoặc tiền phạt vi phạm hành chính chưa nộp sẽ được ghi chú như một điều kiện trong sổ đăng ký công trình.
Bài viết này là hướng dẫn về xu hướng hành chính được tổng hợp bởi văn phòng đại lý hành chính Hwang Yunsang dựa trên các tài liệu đã được công bố. Việc áp dụng vào từng trường hợp cụ thể cần phải được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.