يدخل “قانون التدابير الخاصة المتعلقة بتسوية المباني المحددة” (القانون رقم 21820) حيز التنفيذ في 17 ديسمبر. في منشور بتاريخ 27 سبتمبر، قمت بتلخيص شروط الأهلية وذكرت أن “فترة الإبلاغ يجب التحقق منها مرة أخرى عند صدور اللائحة التنفيذية”، وقد أعلنت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل في 30 سبتمبر عن مسودة صياغة اللائحة التنفيذية (إعلان وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل رقم 2026-1241). لقد تم تحديد فترة الإبلاغ، والمستندات المطلوب تقديمها، ومعايير الإطفاء، والتي تركتها القوانين للائحة التنفيذية، بالأرقام لأول مرة هذه المرة.
1. فترة الإبلاغ والمستندات المطلوبة
فترة الإبلاغ (المادة 4 المقترحة): هي من 17 ديسمبر 2026 إلى 16 يونيو 2028. تسري اللائحة التنفيذية حتى 16 يونيو 2028 فقط، والمباني التي تم الإبلاغ عنها قبل ذلك التاريخ ستظل خاضعة لهذه اللائحة حتى بعد انتهاء الفترة (الملحق المادة 2 و3).
المستندات المطلوب تقديمها (المادة 6 المقترحة): تُقدم المستندات التالية مع نموذج إبلاغ المباني الخاصة (النموذج رقم 1) إلى العمدة أو رئيس المحافظة أو رئيس الحي.
- المخططات الهندسية التي أعدها المهندس المعماري (مخطط الموقع، المخطط الأفقي، الواجهة، المقطع العرضي)
- تقرير المعاينة الميدانية الذي أعده المهندس المعماري (النموذج رقم 2)
- المستندات التي تثبت نطاق الأرض وحقوق ملكية أو استخدام تلك الأرض
بالنسبة للمخططات الهندسية، إذا كان المبنى قد شُيد دون تصريح أو إبلاغ، يتم إعداد المخططات لـ المبنى بالكامل، أما إذا كان قد حصل على تصريح ولكن تم البناء بشكل مختلف، فيتم إعداد المخططات لـ الأجزاء التي تم بناؤها بشكل يختلف عن المخططات عند التصريح أو الإبلاغ فقط. مدة المعالجة حسب نموذج الإبلاغ هي 30 يومًا، ويحتوي نموذج الإبلاغ على خانات لتحديد نوع المخالفة (بناء جديد، توسعة، ترميم رئيسي، تغيير الاستخدام، إلخ)، ومساحة الأرضية المخالفة لكل طابق، وعدد مرات فرض غرامة التنفيذ، ومبلغ الغرامة، والمبلغ المدفوع.
حالة قيام الموظف العام بكتابة تقرير المعاينة الميدانية نيابة عن صاحب الشأن (المادة 5 المقترحة): بالنسبة للمباني المشمولة في مشاريع السياسة الوطنية، مثل مشاريع تحسين البيئة المعيشية وفقًا لـ “قانون تنظيم المناطق الريفية والزراعية” ومشاريع التعافي من الكوارث وفقًا لـ “قانون تدابير الكوارث الطبيعية”، يمكن استبدال الإبلاغ بتقرير المعاينة الميدانية الذي أعده العمدة أو رئيس المحافظة أو رئيس الحي.
2. معايير المباني التي لا تعيق حركة المرور على طريق بعرض 30 مترًا أو الوصول إلى صنبور الحريق على بعد 20 مترًا من الناحية الإطفائية
سمح القانون بتسوية وضع المباني التي تنتهك معايير “قانون البناء”، مثل العلاقة بين الأرض والطريق، إذا تم الاعتراف بأنها لا تشكل عائقاً من حيث السلامة من الحرائق. وتنص المادة 7 من مسودة اللائحة التنفيذية على أنه يمكن لرئيس البلدية أو المحافظ أو رئيس المنطقة، بالتشاور مع رئيس مركز الإطفاء، الاعتراف بذلك إذا استوفى المبنى أحد الشروط التالية:
- المباني التي يقع كاملها أو جزء منها ضمن مسافة 30 مترًا من حدود طريق عرضه 4 أمتار أو أكثر.
- المباني التي يقع كاملها أو جزء منها ضمن مسافة 20 مترًا من صنبور إطفاء الحريق المثبت في مرافق أخرى وما إلى ذلك.
- المباني الواقعة على أراضٍ متاخمة للمساحات العامة التي لا يُسمح بالبناء فيها، مثل المتنزهات، الأنهار، الساحات، ملاعب الأطفال، المساحات العامة المفتوحة، والمناطق الخضراء.
إذا كانت المسألة تتعلق بمتطلبات الوصول إلى الطريق، كما هو الحال في المنازل الواقعة في الأزقة المسدودة، فإن الخطوة الأولى هي إعادة التحقق من معايير المسافة هذه على الخريطة.
3. المناطق المستثناة من النطاق، والموافقة المشروطة على الاستخدام
مناطق الكوارث المتكررة ومناطق تحسين البيئة (المادة 3 المقترحة): تُستثنى المباني المحددة داخل هذه المناطق من التدابير الخاصة. يتم تحديد هذه المناطق من قبل العمدة أو محافظ المدينة أو رئيس الحي بعد الحصول على موافقة المجلس المحلي، والمعايير هي كما يلي:
- مناطق الكوارث المتكررة: المناطق التي تعرضت لأضرار بسبب الفيضانات مرة واحدة على الأقل خلال السنوات الخمس الماضية بسبب الفيضانات أو المد البحري أو المد العالي، والمناطق التي يُتوقع تعرضها لنفس الأضرار، وضفاف الأنهار التي تفتقر إلى مرافق تصريف المياه أو تعاني من نقص فيها، والمناطق التي تعرضت لأضرار بسبب انهيار الجدران الاستنادية أو المنحدرات الرديئة التي يصل ارتفاعها إلى 5 أمتار أو أكثر.
- مناطق تحسين البيئة: المناطق التي يُعترف فيها بالحاجة إلى منع التلوث البيئي، أو تحسين المظهر الحضري والبيئة المعيشية، وما إلى ذلك.
عند التحديد، يتم الإعلان عن اسم المنطقة وموقعها ورقم القطعة ومساحتها في الجريدة الرسمية والصحف اليومية. وبما أنه لم يتم التحديد بعد، يجب مراقبة الإعلانات لمعرفة أين ستحدد البلديات المختصة هذه المناطق.
الموافقة المشروطة على الاستخدام (المادة 8 المقترحة): في حالة عدم القدرة على دفع جميع الغرامات الإدارية أو غرامات التنفيذ، يمكن إصدار شهادة موافقة على الاستخدام بشرط، وفي هذه الحالة، يتم تسجيل “شرط سداد الغرامات الإدارية وغرامات التنفيذ” ومهلة التنفيذ بوضوح في سجل المباني. وهذا يعني أنه في حالة وجود مبالغ غير مدفوعة، فإن هذا الشرط سيظل مسجلاً في السجل حتى بعد الموافقة على الاستخدام.
المساحة المخصصة للمساكن متعددة العائلات (المادة 2 المقترحة): يُعتبر معيار “المساحة المخصصة لكل وحدة سكنية 85 متر مربع أو أقل” الوارد في القانون هو المساحة السكنية المخصصة المحتسبة وفقاً لـ “قانون الإسكان”.
متى ومن هم المستهدفون
- المراحل: إشعار التشريع، تقديم الآراء من 30 سبتمبر 2026 إلى 9 نوفمبر 2026 (قسم سياسة البناء بوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل).
- التنفيذ: من تاريخ الإعلان. من المتوقع أن يتم الإعلان بالتزامن مع تاريخ تنفيذ القانون (17 ديسمبر)، ولكن تاريخ الإعلان ⚠️ يتطلب التحقق من النص الأصلي.
- المستهدفون: أصحاب المباني والمالكون للمباني السكنية الصغيرة المخالفة التي اكتمل بناؤها فعلياً كما في 31 ديسمبر 2023، والمشترون أو المستأجرون لتلك المنازل.
ما يجب تحضيره الآن
- إثبات وقت الانتهاء من البناء: قم بتجميع الوثائق التي تثبت أن المبنى كان قد شُيد بالفعل في تاريخ 31 ديسمبر 2023 (مثل الصور الجوية، تفاصيل فرض غرامات التنفيذ، عقود الإيجار، سجلات استخدام الكهرباء والمياه، إلخ).
- تنظيم تفاصيل غرامات التنفيذ: نظرًا لضرورة كتابة عدد مرات الفرض، والمبالغ، والمبالغ المدفوعة في نموذج الطلب، فإن تجهيز الإخطارات وإيصالات الدفع مسبقًا سيسرع من عملية الكتابة.
- التحقق من حقوق الأرض: إذا كان المبنى مقامًا على أرض مملوكة للغير أو أرض تابعة للدولة/البلدية، فستحتاج إلى وثائق موافقة على الاستخدام (بما في ذلك القرارات وفقًا لقانون المباني المجمعة).
- التحقق من المسافة عن الطريق وصنبور الحريق: إذا كان المبنى يفتقر إلى متطلبات الوصول إلى الطريق، تحقق أولاً مما إذا كان يقع ضمن معايير: طريق بعرض 4 متر على مسافة 30 مترًا، وصنبور حريق على مسافة 20 مترًا.
تفاصيل عمل مكتب الوكيل الإداري
يتولى مكتب الوكيل الإداري Hwang Yunsang مهام الفحص المسبق لمدى الخضوع لقانون التدابير الخاصة بالمباني المحددة، وإعداد نموذج طلب المباني المحددة وتنظيم الوثائق المرفقة، وتقديمها نيابة عن العميل إلى البلدية أو المدينة أو الحي. كما نقوم أيضًا بإعداد مذكرات الرأي وطلبات الاستئناف الإداري المتعلقة بقرارات فرض غرامات التنفيذ. يمكنك التحقق من شروط الأهلية في قانون التدابير الخاصة لتقنين وضع المباني المخالفة — الفئات المستهدفة، الإجراءات، التكاليف.
ملخص
- فترة تقديم طلبات تقنين وضع المباني المخالفة هي من 17 ديسمبر 2026 إلى 16 يونيو 2028 (وفقًا لمسودة اللائحة التنفيذية).
- يتم تقديم الطلب إلى البلدية أو المدينة أو الحي مع إرفاق المخططات والتقارير الميدانية التي أعدها المهندس المعماري ووثائق إثبات حقوق الأرض.
- المباني التي تقع ضمن مسافة 30 مترًا من طريق بعرض 4 أمتار و20 مترًا من صنبور الحريق يمكن اعتبارها غير معيقة لعمليات الإطفاء، وسيتم تسجيل الغرامات غير المدفوعة وغرامات التنفيذ كشروط في سجل المبنى.
هذا المقال هو دليل للتوجهات الإدارية أعده مكتب الوكيل الإداري Hwang Yunsang بناءً على البيانات المعلنة. يجب التحقق من الجهة المختصة لمعرفة مدى انطباق هذه المعلومات على الحالات الفردية.