📌 3-Punkte-Zusammenfassung
- Ein Fall aus der Verwaltungsberatung für ein frisch verheiratetes Paar, das drei Monate nach dem Kauf eines alten Hauses eine Vorabmitteilung über eine Anordnung zur Behebung eines Bauverstoßes erhielt.
- In einer einstündigen Beratung haben wir die Frist für die Stellungnahme, die zu prüfenden Unterlagen und das Vorgehen für jeden Gebäudeteil getrennt geordnet.
- Der Lagerraum auf dem Dach wurde freiwillig abgerissen, die erweiterte Küche über eine Anbauanzeige legalisiert – damit wurde der Verstoßvermerk gelöscht.
Inhaltsverzeichnis
- Frist und Inhalt der Mitteilung über die Behebungsanordnung
- Warum sich die selbst recherchierten Antworten widersprachen
- Vier Punkte, die wir in der Beratung geklärt haben
- Warum die beiden Gebäudeteile unterschiedlich behandelt wurden
- Die Stellungnahme und was danach geschah
- Wenn Sie eine ähnliche Mitteilung erhalten haben
Um mit dem Ergebnis zu beginnen: Der Lagerraum auf dem Dach des Hauses ist verschwunden, die Küche ist geblieben, wie sie war. Noch vor anderthalb Monaten glaubte das Paar, beides abreißen zu müssen.
1. Frist und Inhalt der Mitteilung über die Behebungsanordnung
Die Auftraggeberin war eine Frau Ende zwanzig, die als Erzieherin in einer Kindertagesstätte arbeitet. Ihr Mann ist als Paketzusteller tätig. Passend zum Ende ihres Kautionsmietvertrags (Jeonse) kauften die beiden mit einem Kredit ein altes freistehendes Haus in der Altstadt. Das Erdgeschoss bewohnten sie selbst, das Obergeschoss vermieteten sie – so sollten die Kreditzinsen gedeckt werden.
Drei Monate nach dem Einzug kam vom Bezirksamt eine „Vorabmitteilung über eine Behebungsanordnung für ein baurechtswidriges Gebäude“. Darin hieß es, der Lagerraum aus Sandwichpaneelen auf dem Dach und die nach hinten erweiterte Küche im Erdgeschoss seien Teile, die nicht im Gebäuderegister verzeichnet sind. In der Mitteilung stand auch der Satz, dass ein Zwangsgeld festgesetzt werden könne, wenn der Verstoß nicht fristgerecht behoben werde.
Die größte Sorge des Paares war jedoch nicht die Strafzahlung. Sie hatten gehört, dass der Mieter im Obergeschoss womöglich keine Kautionsgarantie abschließen kann, wenn im Gebäuderegister ein Verstoßvermerk stehen bleibt. Zieht der Mieter aus, bricht der Plan für die Zinszahlungen zusammen.
2. Warum sich die selbst recherchierten Antworten widersprachen
Die Auftraggeberin rief zuerst den Verkäufer an. Seine Antwort: „Das war über 20 Jahre lang nie ein Problem, warum kommen Sie damit zu mir?“ Auch bei der zuständigen Abteilung des Bezirksamts rief sie an und erhielt nur den knappen Hinweis: „Reißen Sie es einfach ab.“
Falsch war die Antwort der zuständigen Stelle nicht. Aufgabe der Fachabteilung vor Ort ist es, Verstöße festzustellen und auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinzuweisen. Ob es neben dem Abriss noch einen anderen Weg gibt, bis wann die Frist läuft und womit man anfangen sollte, kam in dem Telefonat allerdings nicht zur Sprache.
In Online-Foren gingen die Antworten durcheinander: „Verlangen Sie die Abrisskosten vom Verkäufer“, „Einfach aussitzen“, „Auf jeden Fall legalisieren“. Der Grund für die unterschiedlichen Antworten ist einfach: Grundflächenzahl, Bauweise und Zeitpunkt des Verstoßes sind bei jedem Haus anders.
3. Vier Punkte, die wir in der Beratung geklärt haben
Am gebuchten Samstagvormittag lag uns das Foto der Mitteilung bereits per E-Mail vor. In der Beratung sind wir vier Punkte der Reihe nach durchgegangen.
- ① Frist prüfen 📅: Die Vorabmitteilung ist ein Verfahrensschritt, der vor dem Erlass eines Verwaltungsakts Gelegenheit zur Stellungnahme gibt (Artikel 21 und 22 des Verwaltungsverfahrensgesetzes). Bis zu der in der Mitteilung genannten Frist für die Stellungnahme blieben noch elf Tage. Das bedeutet: Es gab Zeit, in der nicht sofort abgerissen werden musste.
- ② Unterlagen prüfen: Wir vereinbarten, das Gebäuderegister, die Sondervereinbarungen im Kaufvertrag und frühere Luftbilder gemeinsam anzusehen.
- ③ Vorgehen je Gebäudeteil: Wir beschlossen, die beiden Gebäudeteile nicht als Einheit zu betrachten, sondern getrennt zu beurteilen.
- ④ Reihenfolge: Zuerst sollte die Stellungnahme eingereicht werden, danach sollten die Maßnahmen für die einzelnen Gebäudeteile wie Abriss und Anzeige folgen. Das Büro des Verwaltungsagenten Hwang Yunsang übernahm die Erstellung und Einreichung der Stellungnahme sowie die Vorbereitung der Anzeigeunterlagen (Artikel 2 des Verwaltungsagentengesetzes).
Die Auftraggeberin sagte: „Ich wollte eigentlich zuerst Angebote von Abrissfirmen einholen.“ Angebote kann man aber auch dann noch einholen, wenn die Richtung feststeht – das ist nicht zu spät.
4. Warum die beiden Gebäudeteile unterschiedlich behandelt wurden
Beim Vergleich der Luftbilder nach Jahren zeigte sich, dass die Küchenerweiterung schon bestand, als das Haus noch dem Verkäufer gehörte, während der Lagerraum auf dem Dach erst später errichtet worden war. Die Prüfung der Pläne ergab, dass auf diesem Grundstück bei der Grundflächenzahl noch Spielraum bestand. Der Küchenbereich konnte daher mit einer statischen Verstärkung und vollständigen Plänen über eine Anbauanzeige ins Register eingetragen werden.
Beim Lagerraum auf dem Dach lag die Sache anders. Da er aus Paneelen bestand, wäre die Verstärkung teurer gewesen als der Lagerraum selbst, und genutzt wurde er ohnehin nur zum Abstellen von Sachen. Das Paar entschied sich: Lagerraum abreißen, Küche legalisieren.
Am Tag des Abrisses gab es eine kleine Episode. Im Lagerraum kamen sechs Kimchi-Tontöpfe zum Vorschein, die der Vorbesitzer zurückgelassen hatte. Weil sie zu schade zum Wegwerfen waren, stellte die Auftraggeberin sie in die Gasse – und innerhalb einer Stunde, so erzählte sie, hatten ältere Nachbarn sie einen nach dem anderen mitgenommen. 🙂
5. Die Stellungnahme und was danach geschah
Die Stellungnahme enthielt drei Punkte: einen Zeitplan für den freiwilligen Abriss des Lagerraums auf dem Dach, einen Plan für die Anbauanzeige des Küchenbereichs samt Zeitplan für die Erstellung der Pläne sowie die Bitte um Verlängerung der Behebungsfrist um den Zeitraum, der für die Vorbereitung der Anzeige nötig war. Sätze, die den Verstoß bestreiten, haben wir nicht aufgenommen. Den Sachverhalt anzuerkennen und einen konkreten Behebungsplan vorzulegen, überzeugt mehr.
Das Bezirksamt verlängerte die Behebungsfrist. Nach dem Abriss des Lagerraums wurden Fotos eingereicht, und für die Küche wurde mit vollständigen Plänen die Anbauanzeige erstattet. Nachdem die Anzeige angenommen worden war, wurde das Gebäuderegister berichtigt und auch der Verstoßvermerk gelöscht. Vom Erhalt der Mitteilung an dauerte das Ganze anderthalb Monate.
Der Mieter im Obergeschoss verlängerte im Winter desselben Jahres seinen Mietvertrag.
6. Wenn Sie eine ähnliche Mitteilung erhalten haben
- ① Tragen Sie als Erstes die Frist für die Stellungnahme aus der Mitteilung in den Kalender ein.
- ② Prüfen Sie vorab das Gebäuderegister und die Sondervereinbarungen im Kaufvertrag.
- ③ Gibt es mehrere Verstöße, beurteilen Sie jeden einzeln für sich.
- ④ Ob eine Legalisierung möglich ist, klären Sie zunächst anhand von Voraussetzungen wie Grundflächenzahl und Nutzungsart sowie anhand der Pläne.
- ⑤ Die Voraussetzungen unterscheiden sich von Fall zu Fall, daher ist eine Prüfung im Einzelfall nötig.
Verwaltungsberatung bedeutet nicht, Ihnen die Entscheidung abzunehmen. Wir ordnen Erfüllungsfristen, mögliche Maßnahmen und die Fragen an die zuständige Behörde und erläutern sie Ihnen. Ähnliche Anfragen erhalten wir nicht nur aus Yeonsu-gu, Incheon, sondern aus vielen Teilen Incheons. 🏠
Ob eine Legalisierung nach dem Sondergesetz über bestimmte Gebäude möglich ist, das am 17. Dezember 2026 in Kraft tritt, haben wir in Legalisierung baurechtswidriger Gebäude: Antragsverfahren und Voraussetzungen zusammengefasst.
Dies ist eine Geschichte, die zur Veranschaulichung zusammengestellt wurde.
Verwaltungsagent Incheon·Verwaltungsagent Songdo, Büro Hwang Yunsang. In Songdo, Yeonsu-gu, Incheon, beraten wir zu Genehmigungen, behördlichen Antragsunterlagen, Verwaltungswidersprüchen und Ein- und Ausreiseangelegenheiten. Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, hinterlassen Sie uns gerne eine Anfrage. 📞
