Das „Sondergesetz zur Bereinigung bestimmter Gebäude“ (Gesetz Nr. 21820) tritt am 17. Dezember in Kraft. In meinem Artikel vom 27. September habe ich die Voraussetzungen für die Berechtigung zusammengefasst und darauf hingewiesen, dass „der Meldezeitraum nach Erscheinen des Durchführungsbeschlusses erneut überprüft werden muss“. Am 30. September hat das Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr den Entwurf für diesen Durchführungsbeschluss zur Gesetzgebung angekündigt (Bekanntmachung des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr Nr. 2026-1241). Der Meldezeitraum, die einzureichenden Unterlagen und die Brandschutzstandards, die das Gesetz dem Durchführungsbeschluss überlassen hatte, wurden nun erstmals mit konkreten Zahlen festgelegt.
1. Meldezeitraum und einzureichende Unterlagen
Meldezeitraum (Entwurf Art. 4): Dieser erstreckt sich von dem 17. Dezember 2026 bis zum 16. Juni 2028. Das Durchführungsdekret ist ebenfalls nur bis zum 16. Juni 2028 gültig; Gebäude, für die die Meldung vor diesem Datum eingegangen ist, unterliegen diesem Durchführungsdekret auch nach Ablauf der Frist (Zusatzbestimmung Art. 2 und 3).
Einzureichende Unterlagen (Entwurf Art. 6): Das Formular für die Meldung eines spezifischen Gebäudes (Anlage Nr. 1) ist zusammen mit den folgenden Unterlagen beim Bürgermeister, Landrat oder Bezirksleiter einzureichen:
- Vom Architekten erstellte Planunterlagen (Lageplan, Grundriss, Ansicht, Schnitt)
- Vom Architekten erstellte Felduntersuchungsbericht (Anlage Nr. 2)
- Unterlagen, die den Umfang des Grundstücks sowie das Eigentums- oder Nutzungsrecht an diesem Grundstück nachweisen
Bei Gebäuden, die ohne Genehmigung oder Meldung errichtet wurden, sind die Planunterlagen für das gesamte Gebäude zu erstellen; bei Gebäuden, für die eine Genehmigung vorliegt, die jedoch anders ausgeführt wurden, nur für die Teile, die von den Plänen bei der Genehmigung/Meldung abweichen. Die Bearbeitungsfrist gemäß dem Meldeformular beträgt 30 Tage. Das Meldeformular enthält Felder zur Angabe der Art des Verstoßes (Neubau, Erweiterung, wesentliche Reparatur, Nutzungsänderung usw.), der verletzten Grundfläche pro Stockwerk sowie der Anzahl der Verhängungen von Zwangsgeldern, des Betrags der Zwangsgelder und des gezahlten Betrags.
Fall, in dem ein Beamter den Felduntersuchungsbericht übernimmt (Entwurf Art. 5): Bei Gebäuden, die in staatliche Maßnahmen wie die Lebensraumverbesserungsprojekte gemäß dem „Gesetz zur Sanierung ländlicher Gebiete“ oder Katastrophenwiederherstellungsprojekte gemäß dem „Gesetz über Maßnahmen zur Bekämpfung von Naturkatastrophen“ einbezogen sind, kann die Meldung durch den vom Bürgermeister, Landrat oder Bezirksleiter erstellten Felduntersuchungsbericht ersetzt werden.
2. Kriterien für Gebäude ohne Beeinträchtigung der Feuerwehr (30m Straße · 20m Hydrant)
Das Gesetz sieht vor, dass Gebäude, die gegen Standards des „Baugesetzes“ wie das Verhältnis zwischen Grundstück und Straße verstoßen, nachträglich legalisiert werden können, sofern festgestellt wird, dass sie die Brandsicherheit nicht beeinträchtigen. Gemäß Artikel 7 des Entwurfs des Durchführungsbeschlusses können Bürgermeister, Landratsämter oder Bezirksämter dies in Abstimmung mit dem Leiter der Brandschutzbehörde anerkennen, wenn eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:
- Gebäude, bei denen sich der gesamte oder ein Teil des Gebäudes innerhalb von 30m von der Grundstücksgrenze einer Straße mit einer Breite von mindestens 4m befindet.
- Gebäude, bei denen sich der gesamte oder ein Teil des Gebäudes innerhalb von 20m von einem an anderen Anlagen installierten Hydranten befindet.
- Gebäude auf Grundstücken, die an öffentliche Flächen wie Parks, Flüsse, Plätze, Kinderspielplätze, öffentliche Grünflächen oder Grünanlagen grenzen, in denen das Bauen nicht gestattet ist.
Falls es sich um ein Wohnhaus handelt, bei dem die Anbindung an eine Straße (wie in einer Sackgasse) das Problem darstellt, ist es der erste Schritt, diese Distanzkriterien auf der Karte erneut zu überprüfen.
3. Zonen, die von der Regelung ausgeschlossen sind, bedingte Nutzungsgenehmigung
Gefahrengebiete mit wiederkehrenden Katastrophen / Gebiete zur Umgebungsverbesserung (Entwurf Art. 3): Bestimmte Gebäude innerhalb dieser Gebiete sind von den Sondermaßnahmen ausgenommen. Der Bürgermeister, der Landrat oder der Bezirksvorsteher legt diese Gebiete nach Zustimmung des Regionalparlaments (지방의회) fest, wobei die Kriterien wie folgt lauten:
- Gebiete mit wiederkehrenden Katastrophen: Gebiete, in denen es aufgrund von Überschwemmungen, Flutwellen, Flutständen usw. in den letzten 5 Jahren mindestens einmal zu Überschwemmungsschäden gekommen ist und in denen ähnliche Schäden zu erwarten sind; Flussufer ohne oder mit unzureichenden Entwässerungsanlagen; Orte, an denen es durch instabile Stützmauern oder Hänge von über 5 m Höhe zu Einsturzhäden gekommen ist, usw.
- Gebiete zur Umgebungsverbesserung: Gebiete, die als notwendig für die Vermeidung von Umweltverschmutzung oder die Verbesserung des Stadtbildes bzw. der Lebensumwelt anerkannt werden, usw.
Nach der Festlegung werden Gebandsname, Standort, Flurstück und Fläche im Amtsblatt und in einer Tageszeitung bekannt gegeben. Da die Festlegung noch aussteht, muss die Bekanntmachung der zuständigen Stadt-, Kreis- oder Bezirkverwaltung bezüglich der genauen Abgrenzung dieses Gebiets beobachtet werden.
Bedingte Nutzungsgenehmigung (Entwurf Art. 8): Falls Bußgelder oder Zwangsgelder nicht vollständig gezahlt wurden, kann eine Nutzungsgenehmigung unter Bedingungen erteilt werden. In diesem Fall werden die „Bedingung der vollständigen Zahlung von Bußgeldern/Zwangsgeldern“ sowie die Frist zur Erfüllung deutlich im Gebäude-Register (Gebäudebuch) eingetragen. Dies bedeutet, dass die Bedingung auch nach der Nutzungsgenehmigung im Register verbleibt, sofern noch unbezahlte Beträge offen sind.
Exklusive Wohnfläche von Mehrfamilienhäusern (Entwurf Art. 2): Der gesetzliche Standard „exklusive Wohnfläche von 85 m² oder weniger pro Wohneinheit“ bezieht sich auf die gemäß dem Wohnungsbaugesetz berechnete exklusive Wohnfläche.
Ab wann und für wen
- Phasen: Gesetzliche Bekanntmachung, Einreichung von Stellungnahmen 30.09.2026 – 09.11.2026 (Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr, Abteilung für Architekturpolitik)
- Inkrafttreten: Ab dem Datum der Verkündung. Es wird erwartet, dass die Verkündung passend zum Inkrafttreten des Gesetzes (17. Dezember) erfolgt, das genaue Verkündungsdatum ist jedoch ⚠️ Originaltext prüfen erforderlich
- Zielgruppe: Bauherren und Eigentümer von kleinen, faktisch fertiggestellten, illegalen Wohngebäuden zum Zeitpunkt des 31.12.2023 sowie Käufer oder Mieter dieser Häuser
Was jetzt vorzubereiten ist
- Nachweis des Fertigstellungszeitpunkts: Sammeln Sie Unterlagen, die belegen, dass das Gebäude zum Zeitpunkt des 31. Dezember 2023 bereits errichtet war (Luftaufnahmen, Einzelheiten zur Erhebung von Zwangsgeldern, Mietverträge, Aufzeichnungen über Strom- und Wasserverbrauch usw.).
- Zusammenstellung der Zwangsgeld-Einzelheiten: Da die Anzahl der Erhebungen, der Betrag und die gezahlten Summen in der Anmeldung angegeben werden müssen, beschleunigt das Bereithalten von Bescheiden und Zahlungsbelegen die Erstellung.
- Überprüfung der Grundstücksrechte: Wenn das Gebäude auf einem Grundstück im Eigentum eines Dritten oder auf staatlichem/kommunalem Grund steht, sind Nutzungszustimmungsunterlagen (einschließlich Beschlüsse gemäß dem Gesetz über Sammelgebäude) erforderlich.
- Überprüfung der Entfernung zu Straßen und Hydranten: Wenn das Gebäude die Anforderungen an den Straßenanschluss nicht erfüllt, prüfen Sie zunächst, ob es die Kriterien von 30 m zu einer 4 m breiten Straße und 20 m zu einem Hydranten einhält.
Dienstleistungen des Büro des Verwaltungsagenten
Das Büro des Verwaltungsagenten Hwang Yunsang übernimmt die Vorabprüfung, ob ein Gebäude unter das Sondergesetz für bestimmte Gebäude fällt, die Erstellung der Anmeldung für bestimmte Gebäude sowie die Organisation der beizufügenden Unterlagen und die Einreichung bei den Stadt-, Stadtteil- oder Bezirksverwaltung. Zudem werden Stellungnahmen zu Bescheiden über die Erhebung von Zwangsgeldern sowie Anträge auf ein Widerspruchsverfahren erstellt. Die Voraussetzungen für die Berechtigung können Sie unter Sondermaßnahme zur Legalisierung von illegalen Gebäuden — Antragsberechtigung, Verfahren, Kosten einsehen.
Zusammenfassung
- Der Anmeldezeitraum für die Legalisierung von illegalen Gebäuden ist vom 17. Dezember 2026 bis zum 16. Juni 2028 (Entwurf des Durchführungsbeschleids).
- Die Anmeldung wird zusammen mit den vom Architekten erstellten Planunterlagen, dem Standortbericht und den Nachweisen über die Grundstücksrechte bei der Stadt-, Stadtteil- oder Bezirksverwaltung eingereicht.
- Gebäude, die innerhalb von 30 m zu einer 4 m breiten Straße und 20 m zu einem Hydranten liegen, können als feuerwehrtechnisch unbedenklich anerkannt werden; nicht gezahlte Bußgelder oder Zwangsgelder werden als Bedingung im Gebäude-Register eingetragen.
Dieser Beitrag ist eine Information über Verwaltungstrends, die vom Büro des Verwaltungsagenten Hwang Yunsang auf der Grundlage öffentlich zugänglicher Daten zusammengestellt wurde. Ob die Bestimmungen auf einen Einzelfall anwendbar sind, muss durch die zuständige Behörde geprüft werden.