外国人雇用·国籍
松島（Songdo）のマンションを購入する外国人：土地取引許可 — 非居住者および学生名義での購入における許可基準と必要書類
外国人が許可対象として指定されている土地取引許可区域内では、外国人は住宅の売買契約を締結する前に市長、郡守または区長から許可を得なければならず、許可なしに締結された契約は効力を持ちません（不動産取引届出に関する法律、第10条および第11条）。住宅の許可は購入者の自己居住用に限定され、許可保持者は取得日から2年間、その住宅を直接使用しなければなりません（不動産取引届出に関する法律、第12条および第17条、施行令第14条）。そのため、海外に居住する親による投資目的の購入は許可を得ることが困難です。韓国に留学中の子供の名義での購入は、子供が実際の所有者であり、その住宅に居住している場合にのみ検討されます。単なる名義借り（借名）は、不動産実権利者名義登記に関する法律に基づき禁止されています。
手続き
- 届出 難易度 低
法令で定める届出書と必要書類を提出する手続きです。書類の要件がそろえば受付で処理され、一部の届出は行政機関が内容を確認したうえで受理します。
- 許可 難易度 高
法令で一般的に制限される営業・行為・在留を、審査を経て認める手続きで、免許もこれに含まれます。施設基準・立地・関係機関との協議などを審査し、許可基準を満たさない場合は不許可となることがあります。
1. 住宅が許可の対象であるか確認する
国土交通部長官は、許可区域を指定する際、外国人を許可対象として指定することができ、その指定は公告から5日後に効力を生じます（不動産取引届出に関する法律、第10条第1項および第5項）。マンションの場合、専有面積ではなく、住戸に付随する土地の持分面積を、公告に記載された面積の基準と比較します（土地取引業務処理規則、第3条第1項5、不動産取引届出に関する法律施行令、第9条）。指定期間および区域は再指定の公告によって変更される可能性があるため、契約直前に再度確認してください。
2. 実際の所有者と居住者を同一人物にする
住宅が許可基準を満たすのは、買主自身の居住用として使用する場合に限られ、明らかに自身の居住用ではない購入は基準を満たさないものとして扱われます (不動産取引報告に関する法律 第12条1(a); 土地取引業務処理規則 第6条)。許可された目的での使用とは、許可保持者による直接的な使用を意味するため (土地取引業務処理規則 第14-2条)、海外に住む親の名義で購入し、子供だけがそこに住む場合は許可を得ることが困難です。韓国に留学中の子供の名義で申請する場合、その子供が実際の所有者および申請者であり、本人が直接入居する計画である必要があります。
3. 資金の出所および外国為替報告を整理する
土地取得資金計画において、親からの資金は贈与またはその他の借入として別途記載します (不動産取引報告に関する法律 施行規則 様式第10号)。韓国に6か月以上滞在している外国人は、外国為替取引法に基づき居住者として扱われるため (外国為替取引法 施行令 第10条(1)4項)、韓国にいる学生と海外にいる親の報告義務を個別に確認する必要があります。非居住者が海外から送金または持ち込まれた資金で韓国の不動産を取得する場合、非居住者は不動産取得報告書を使用して外国為替銀行に報告します (外国為替取引規則 第9-42(2)条)。
4. 売主と共同で申請し、許可後に契約を締結する
売主と買主は、土地利用計画書および土地取得資金計画書を添えて、市長、郡守または区長に許可申請書を共同で提出します (不動産取引報告に関する法律 第11条(1)および(3); 施行規則 第9条)。許可権限者は、申請を受理してから15日以内に許可または不許可を決定し (不動産取引報告に関する法律 施行令 第8条(3)), 売買契約は許可が下りた後にのみ締結されます。
5. 契約から30日以内に報告し、2年間直接居住する
売買契約は契約日から30日以内に報告しなければなりません（不動産取引報告に関する法律、第3条1項）。また、許可された住宅を購入する場合、資金証明を添えた住宅取得資金および転入計画をあわせて提出する必要があります（施行令、別表1、項目3-2; 施行規則、第2条6項および7項）。外国人の買主は、報告において滞在資格および国内住所の有無、または183日以上の居住の有無を記載しなければなりません（施行令、別表1、項目1(h)）。取得後、許可を受けた者は、土地取得日から2年間、当該住宅を許可された目的のために直接使用しなければなりません（不動産取引報告に関する法律、第17条1項; 施行令、第14条2項1）。
必要書類
- 土地取引契約許可申請書（不動産取引報告に関する法律施行規則、様式第9号、売主と買主が共同で作成）
- 土地利用計画（同規則第11条1項の各項目、転入時期および居住計画を含む）
- 土地取得資金計画（同規則様式第10号、親からの資金は贈与またはその他の借入として別途記載）
- 外国人登録事項証明書などの滞在証明（滞在資格および滞在期間を確認するため）
- 在学証明書や現在の住居記録など、Songdoでの居住を説明する資料（当局から補足資料の要請があった場合）
- 地籍コンピュータデータ検索結果などの土地特定資料（地方自治体の案内に記載されている書類）
- 住宅取得資金および転入計画（同規則様式第1-3号）および各資金項目の証明書（許可後の取引報告時に提出）
- 不動産取得報告書（外国為替取引規則、様式第9-12号、非居住者が海外から送金された資金で購入する場合、申請者が外国為替銀行に提出）
費用
土地取引契約許可申請に手数料はかかりません（不動産取引報告に関する法律施行規則、様式第9号）。外国語書類の翻訳や証明書の発行などの実費は別途となります。当事務所の報酬は上記の金額から始まり、買主の人数、資金構成、滞在および居住を証明する資料の範囲によって変動する場合があります。書類を確認した後に正確な見積もりを提示いたします。
法的根拠と確認日
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 3
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 10
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 12
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 17
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 18
- Act on Report on Real Estate Transactions, Article 26
- Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
- Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
- Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 14
- Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 16
- Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Annex 1
- Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 2
- Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
- Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
- Land Transaction Work Processing Regulation, Article 3
- Land Transaction Work Processing Regulation, Article 6
- Land Transaction Work Processing Regulation, Article 14-2
- Enforcement Decree of the Foreign Exchange Transactions Act, Article 10
- Foreign Exchange Transaction Regulation, Article 9-42
- Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 3
- Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4
- Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 5
- Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 7
まずこちらをご確認ください
- 許可の対象となる物件を許可なく契約した場合、その契約は効力を有せず、当事者は2年以下の懲役または契約時の個別の公示地価に基づく土地価格の30/100以下の罰金に処される可能性があります（不動産取引報告法、第11条6項および第26条3項）。仮払金（手付金）の支払いや契約の締結は、必ず許可が下りた後に行ってください。
- 買主が取得後2年以内に当該住宅に直接居住しない場合、遵守命令の後、未利用の場合は土地取得価格の10/100、賃貸に出した場合は7/100、承認なく目的を変更した場合は5/100の不遵守過料が、遵守されるまで毎年科されることがあります（同法、第18条、施行令、第16条）。滞在期間の満了や学業スケジュールにより2年間の居住が困難な場合は、申請前に計画を修正してください。
よくある質問
韓国に居住していない外国人がSongdoのマンションを購入することはできますか？
D-2 (Student) ビザの子供の名義で土地取引許可を得ることはできますか？
親が費用を支払い、子供の名義で住宅を購入した場合、それは名義信託になりますか？
海外に住む親と学生である子供は、共同所有者として許可を得ることはできますか？
外国人がアパートを購入する場合、別途「外国人不動産取得報告」も必要ですか？
外国人の土地取引許可申請を行政士に委任できますか？
お問い合わせ
黄允相行政士事務所は、松島（ソンド）(仁川)で行政手続き書類の作成・提出を行い、手続きについてご説明いたします。もし、お客様の状況が類似しているようでしたら、お気軽にご連絡ください。
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このガイドは、公開情報に基づく一般的な情報です。要件、書類、期限は個々のケースや関係機関によって異なるため、手続きを進める前に必ずご確認ください。